Общие положения
Ценообразование на земельные участки в Ленинградской области регулируется как федеральным законодательством (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ), так и региональными нормативными актами. Порядок установления цены зависит от того, кто является продавцом участка — публично-правовое образование (государство, муниципалитет) или частное лицо.
Основные виды цены земельного участка
- Кадастровая стоимость — определяется в ходе государственной кадастровой оценки и утверждается постановлением Правительства Ленинградской области. Именно от неё чаще всего отталкиваются при продаже муниципальных и государственных земель.
- Рыночная стоимость — устанавливается независимым оценщиком на основании отчёта об оценке, либо определяется по результатам торгов (аукциона).
- Нормативная цена — применяется в отдельных случаях, предусмотренных законом (например, при выкупе земель сельхозназначения).
Установление цены при продаже муниципальных участков
Распоряжением земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также участками, государственная собственность на которые не разграничена, занимаются администрации муниципальных районов и городских округов Ленинградской области, а также Комитет имущественных отношений Ленинградской области.
Основные правила установления цены:
- Продажа без торгов (например, собственнику здания, для ИЖС, ЛПХ, садоводства, крестьянскому (фермерскому) хозяйству), цена устанавливается в процентах от кадастровой стоимости. В зависимости от категории земель и вида разрешённого использования ставка может составлять от 3% до 60% кадастровой стоимости (конкретные размеры закреплены в постановлениях Правительства Ленинградской области и решениях местных советов депутатов).
- Продажа через аукцион — начальная цена определяется по кадастровой стоимости или по отчёту независимого оценщика, итоговая цена формируется в ходе торгов.
- Аренда с последующим выкупом, выкупная цена также привязывается к кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи.
Кадастровая оценка в Ленинградской области
Государственная кадастровая оценка проводится ГБУ ЛО «Леноблкадастр» (или уполномоченным бюджетным учреждением) по заказу Комитета имущественных отношений. Результаты оценки утверждаются постановлением Правительства Ленинградской области и вносятся в ЕГРН. Узнать кадастровую стоимость конкретного участка можно:
- на публичной кадастровой карте Росреестра;
- заказав выписку из ЕГРН через МФЦ (например, МФЦ г. Санкт-Петербурга, ул. * д. , тел. 8 (812) —*) или через сайт Госуслуг;
- в администрации соответствующего муниципального образования.
Оспаривание кадастровой стоимости
Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной (что влияет на выкупную цену и налог), он вправе:
- Подать заявление об оспаривании в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области (адрес: г. Санкт-Петербург, ул. *, д. ; тел. 8 (812) —*).
- Обратиться в суд с административным исковым заявлением.
К заявлению прикладывается отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости участка.
Формирование цены на частном рынке
При сделках между физическими и юридическими лицами цена определяется по соглашению сторон. На неё влияют:
- местоположение (близость к Санкт-Петербургу, КАД, водным объектам);
- категория земель и вид разрешённого использования (ИЖС, садоводство, промышленность);
- наличие коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение);
- транспортная доступность и экологическая обстановка.
Наиболее дорогие участки традиционно расположены во Всеволожском, Ломоносовском, Гатчинском и Выборгском районах, а также на Карельском перешейке (курортная зона).
Куда обращаться
- Комитет имущественных отношений Ленинградской области — г. Санкт-Петербург, ул. *, д. , тел. 8 (812) —*.
- Администрации муниципальных районов — отделы имущественных и земельных отношений (адреса и телефоны уточняются на официальных сайтах районов).
- МФЦ «Мои документы» — приём заявлений по предоставлению земельных участков, единый телефон 8 (800) —*.
Установление цены земельных участков в Ленинградской области строится на сочетании кадастровой оценки, рыночных механизмов (торгов) и льготных ставок для отдельных категорий граждан. Перед покупкой или выкупом участка рекомендуется проверить актуальную кадастровую стоимость, изучить региональные нормативные акты о процентах выкупа и при необходимости привлечь независимого оценщика.