Капитальный ремонт ведомственных зданий — это сложный, многоэтапный процесс, требующий строгого соблюдения нормативной документации, координации множества подрядчиков и тщательного контроля за расходованием бюджетных средств. В данной статье подробно рассматривается опыт проведения капитального ремонта здания Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.
Общие сведения об объекте
Здание Министерства расположено по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. **, д. . Объект представляет собой административное здание класса , построенное в * году. Общая площадь здания составляет более * тыс. кв. м. Сооружение имеет * надземных этажей и ** подземных уровня (архив, серверные, вентиляционные камеры).
До начала работ здание требовало комплексного обновления инженерных систем, фасадов и внутренних пространств в связи с физическим износом основных конструктивных элементов, превышавшим %.
Основания и нормативная база
Решение о проведении капитального ремонта было принято на основании:
- Постановления Правительства Ростовской области № от *.. г.
- Федерального закона № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
- Технического заключения о состоянии здания, выданного ООО «*» (лицензия СРО № **).
- Программы обновления фонда ведомственных зданий на 20—20 гг.
Заказчиком капитального ремонта выступило Министерство имущественных и земельных отношений Ростовской области. Генеральным подрядчиком по итогам электронного аукциона (№ ) стала компания АО/ООО «**» (ИНН *, ОГРН ).
Этапы реализации проекта
Подготовительный этап ( — гг.)
- Инженерные изыскания: проведена геологоразведка (скважины до ** м), съемка подземных коммуникаций, инспекция несущих конструкций (колонн, перекрытий, фундамента).
- Проектная документация: разработан проект капитального ремонта (стадия «П») с прохождением государственной экспертизы (заключение № от .*.). Главным проектным институтом выступил Филиал «*».
- Сметная документация: утверждена сметная стоимость контракта в размере руб. коп. (в т.ч. НДС *%).
Основной этап строительно-монтажных работ ( — гг.)
Работы велись в * очередей для обеспечения бесперебойной работы ведомства (переезд сотрудников на резервные площадки по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. **, д. ).
Ключевые направления работ:
- Фасадные работы: демонтаж старой облицовки, утепление минеральной ватой плотностью кг/м³ (толщина * мм), монтаж вентиляционного фасада из керамогранита/композита. Восстановлены исторические элементы декора (применительно к фасу, выходящему на ул. **).
- Кровля: полная замена кровельного пирога на инвертированную кровлю с ПВХ-мембраной (гарантия * лет). Установлены новые водосточные системы (внутренние и внешние) с обогревом.
- Инженерные системы (Жизненно важные системы):
- Отопление и Вентиляция: замена стояков на полипропиленовые/стальные трубы с ППУ изоляцией. Монтаж собственной тепловой станции (ИТП) мощностью * Гкал/ч с автоматикой «*». Установка приточно-вытяжных установок с рекуперацией тепла (производительность * тыс. м³/ч).
- Водоснабжение и Канализация: замена ВН/ВВ на полипропилен/сталь. Монтаж систем ультразвуковой обработки воды.
- Электроснабжение: ввод нового кабеля * кВ от ТП-. Замена РУЩ, монтаж ИБП для серверных (емкость кВА·ч). Организация системы бесперебойного питания (СБП) для критических нагрузок.
- Слаботочка: СКС (Cat. 6A), СКУД, ОПС, ТСО, система эвакуационного управления.
- Внутренняя отделка: перепланировка офисных зон (open-space, кабинеты руководства, переговорные). Применены материалы класса пожарной опасности КМ0, КМ1. Напольные покрытия: керамогранит (зона холлов), коммерческий линолеум/модульный ковролин (офисы). Потолки: подвесные Амстронг/ГКЛ с доступом к коммуникациям;
- Благоустройство прилегающей территории: асфальтирование парковки на ** мест, плиточная мощение пешеходных зон, ландшафтный дизайн, архитектурная подсветка фасада.
Этап пусконаладочных работ и сдачи ( г.)
Проведены комплексные испытания всех систем:
- Гидроиспытания трубопроводов (давление ** МПа).
- Пусконаладка ИТП и вентиляции (балансировка сети).
- Измерения заземления, сопротивления изоляции, петля «фаза-ноль».
- Испытания систем пожаротушения и оповещения.
Подписаны акты приемки скрытых работ (КС-2, КС-3), Акт приемки-сдачи выполненных работ (КС-14) и Акт технической инвентаризации объекта недвижимости.
Финансовое обеспечение и контроль
Финансирование осуществлялось за счет бюджета Ростовской области (код вида расходов 244 — «Капитальный ремонт основных фондов»).
| Год | Плановое финансирование (руб.) | Фактическое освоение (руб.) | Стадия работ |
|---|---|---|---|
| 20* г. | * ** | * ** | Проектирование, подготовка территории, 1-я очередь |
| 20 г. | * ** | * ** | Основные СМР, 2-я очередь, инженерные сети |
| 20* г. | * | Отделка, ПНР, сдача объекта, гарантийное обслуживание | |
| * ** | * ** |
Контроль за исполнением контракта осуществляли:
- Технический надзор: ООО «*» (договор № от .*.).
- Авторский надзор: представители проектного института.
- Казначейский надзор: Отдел казначейского сопровождения Министерства финансов Ростовской области.
- Внутренний аудит: Департамент внутреннего аудита МинЖКХ (ответственный: Ф.И.О. * , тел. +7 (*) —*).
Основные проблемы и способы их решения
| Проблема | Последствия | Решение |
|---|---|---|
| Выявление скрытых дефектов фундамента при раскопках (непроектные грунтовые воды) | Риск оседания, превышение сметы на **% | Дополнительные изыскания, внесение изменений в проект (усиление фундамента бурозабитыми сваями, дренаж), согласование доп. соглашения № 1 к контракту |
| Задержка поставки импортного оборудования (рекуператоры, автоматика ИТП) | Сдвиг графика ПНР на * календарных дней | Поиск российских аналогов (завод «**»), пересчет графика сетевым методом, работа в две смены на этапе монтажа |
| Необходимость сохранения рабочего процесса в смежных помещениях | Ограничение шумовых/пылевых работ днем |
Энергоэффективность и экология
По результатам капитального ремонту здания присвоен класс энергоэффективности «B» (высокая) (до ремонта — «E» или «F»).
- Расчетное снижение удельного расхода тепловой энергии на отопление: на *—%.
- Снижение расхода электрической энергии за счет перевода освещения на LED и установки датчиков присутствия: на %.
- Внедрена система диспетчеризации (АСУ ТП) с удаленным доступом для мониторинга параметров микроклимата и потребления ресурсов в режиме реального времени (сервер расположен в ЦОД по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. **, д. ).
Результаты и итоги
По итогам капитального ремонта:
- Полностью обновлены несущие и ограждающие конструкции, продлен срок службы здания на лет.
- Созданы современные условия труда для * сотрудников ведомства (норма площади на работника — не менее * кв. м).
- Обеспечена доступность здания для маломобильных групп населения (пандусы, лифтовые группы, санузлы-кабинки).
- Объект введен в эксплуатацию по Акту государственной приемки № от .*. г.
- Настроено гарантийное обслуживание на * лет (подрядчик: АО/ООО «**», диспетчерская: +7 (**) —*).
Контактная информация для обращений
По вопросам эксплуатации здания и текущего ремонта:
- Отдел хозяйственного обеспечения МинЖКХ Ростовской области
- Адрес: г. Ростов-на-Дону, ул; **, д. , каб.
- Телефон приемной: +7 (***) — (доб. *)
- E-mail: @minzhkh.donland.ru (маска для защиты от спама)
- Ответственный специалист: * . (телефон: +7 (***) —*)
Данная статья подготовлена на основе открытых отчетов о выполнении государственных контрактов, материалов сайта Министерства ЖКХ Ростовской области и публичных реестров закупок (zakupki.gov.ru). Конфиденциальные данные (персональные данные сотрудников, точные адреса серверных, номера лицензий и договоров) частично скрыты в соответствии с требованиями безопасности и законодательством о персональных данных (152-ФЗ).