Договор ипотеки здания — это юридический документ, в силу которого недвижимое имущество (здание или сооружение) передаётся в залог кредитору в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика․ Такой договор регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ от «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ․
Общие сведения о договоре ипотеки здания
Ипотека здания чаще всего оформляется при получении кредита на покупку коммерческой недвижимости, строительство или развитие бизнеса․ Сторонами договора выступают:
- Залогодатель — собственник здания (физическое или юридическое лицо);
- Залогодержатель — кредитор, как правило, банк или иная кредитная организация․
Важная особенность: при передаче здания в ипотеку земельный участок, на котором оно расположено (или его часть, функционально необходимая для использования здания), также переходит в залог, если иное не предусмотрено законом․
Обязательные условия договора (статья 9 Закона об ипотеке)
Согласно законодательству, в договоре ипотеки здания обязательно должны быть указаны:
- Предмет ипотеки — точное описание здания:
- наименование объекта (здание, сооружение);
- адрес: г․ Москва, ул․ Промышленная, д․ 1;
- общая площадь (например, 2 450,5 кв․ м);
- кадастровый номер: 77:0::*;
- этажность, назначение, материал стен и иные индивидуальные признаки, позволяющие идентифицировать объект․
- Существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства — сумма кредита, процентная ставка, график платежей․
- Оценка предмета ипотеки — залоговая стоимость здания, определяемая по соглашению сторон (например, 85 000 000 рублей)․
- Права и обязанности сторон, включая порядок страхования здания․
- Порядок обращения взыскания на заложенное имущество․
Примерная структура договора (образец)
Преамбула
ДОГОВОР № ДЗ-___ ипотеки недвижимости
г․ Калининград «__» ________ 20__ г․
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Залогодатель», в лице генерального директора Иванова И․И․, действующего на основании Устава, и АО «Банк », именуемое «Залогодержатель», в лице должность, Ф․И․О․ , заключили настоящий договор о нижеследующем…
Раздел 1․ Предмет договора
Указывается, что Залогодатель передаёт в залог здание, принадлежащее ему на праве собственности (свидетельство / выписка ЕГРН серия № ), расположенное по адресу: г․ , ул․ , д․ , общей площадью * кв․ м, кадастровый номер *․
Раздел 2․ Оценка предмета ипотеки
«Данная оценка является залоговой стоимостью Здания․ Общая оценка Предмета ипотеки по соглашению Сторон составляет _______ рублей»․
Раздел 3․ Состояние объекта
«Объекты находятся в нормальном состоянии, с учётом степени нормального износа»․
Раздел 4․ Права и обязанности сторон
- Залогодатель обязуется поддерживать здание в надлежащем состоянии, не отчуждать его без согласия Залогодержателя, застраховать объект;
- Залогодержатель вправе проверять состояние и сохранность здания․
Раздел 5․ Обращение взыскания и заключительные положения
Описываются основания и порядок реализации заложенного имущества, реквизиты и подписи сторон․
Форма договора и государственная регистрация
Договор ипотеки здания подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре — ипотека возникает с момента внесения записи в ЕГРН․ В ряде случаев (например, при долевой собственности или ипотеке в силу договора между определёнными сторонами) требуется нотариальная форма․ Госпошлина за регистрацию для юридических лиц составляет большую сумму, чем для физических лиц․
Практические рекомендации
- Образец договора можно получить в банке (многие банки выдают типовую форму сразу после одобрения кредита) или скачать на правовых порталах (КонсультантПлюс, Гарант, Договор-Юрист․Ру)․
- Внимательно проверяйте все пункты: описание объекта, залоговую стоимость, условия страхования и досрочного расторжения․
- Убедитесь, что кадастровый номер и адрес здания в договоре полностью совпадают с данными ЕГРН — ошибка приведёт к отказу в регистрации․
- При необходимости привлеките юриста по недвижимости для проверки документа․
Договор ипотеки здания — объёмный и юридически значимый документ․ Его грамотное составление с указанием всех индивидуальных признаков объекта, залоговой стоимости и условий обеспечиваемого обязательства гарантирует защиту интересов обеих сторон и успешную регистрацию залога в Росреестре․