Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукциона — это важный правовой механизм, закрепленный в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Данная статья подробно разбирает основания для заключения такого договора, его обязательные условия, структуру типового образца и актуальную судебную практику на .

Правовая база: статья 39.6 ЗК РФ

Ключевым нормативным актом, регулирующим данный вопрос, является ст. 39.6 ЗК РФ «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов».

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, общим правилом является заключение договора аренды на торгах (в форме аукциона). Однако ч. 2 и 3 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливают исчерпывающий перечень исключений, когда аренда предоставляется без торгов.

Основные основания для аренды без торгов (ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

• Право арендатора на продление: Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами участков, имеют право на заключение нового договора аренды без торгов по истечении срока действия текущего договора, если участок был предоставлен им ранее в аренду без проведения торгов (в случаях, предусмотренных законом) или выкуплен в собственность.
• Сельскохозяйственное производство: Арендаторам, использующим участки для ведения сельскохозяйственного производства (ЛПХ, крестьянские фермерские хозяйства), предоставляется право на новый договор без аукциона (ссылка на практику КонсультантПлюс: дело о предоставлении 7 участков в аренду на новый срок).
• ЛПХ, садоводство, огородничество, рекреация: Физическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд.
• Производственная деятельность и нужды промышленности: Особые случаи, установленные федеральными законами.
• Капитальные строительные объекты: Наличие у арендатора принадлежащих ему по праву собственности капитальных строительных объектов (зданий, сооружений) на данном участке.

Важно: До конца 2024 года действовала временная норма, позволявшая органам местного самоуправления самостоятельно устанавливать случаи и стоимость льготной аренды (срок договора не более 1 года). На текущую дату (2026 год) необходимо проверять актуальность региональных законов, продлевавших данные меры.

Структура и обязательные условия договора (Образец)

Типовая форма договора аренды земельного участка без строительства (например, для огородничества, ЛПХ — аренда без права возведения капитальных построек) должна соответствовать ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ. Ниже приведена структура документа с пояснениями.

Образец структуры договора

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № /-*
г. , «___» _________ 202_ г.

СТОРОНЫ:
АРЕНДОДАТЕЛЬ: [Наименование органа власти / МО], именуемое в дальнейшем «Арендодатель»,
 представляемое [ФИО должностного лица ] на основании [Устава / Полномочий],
 адрес: , тел.: , ИНН , КПП .

АРЕНДАТОР: [ФИО гражданина * / Наименование юрлица ],
 паспорт:  / ОГРН , ИНН , адрес: , тел.: ,
 именуемый в дальнейшем «Арендатор».

ПРЕАМБУЛА: На основании ст. 39.6 ЗК РФ, решения [Наименование органа] от «___» ____ 202_ г. № *
о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Обязательные условия (согласно ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ):

1. Предмет договора (п. 1): Точное описание участка: кадастровый номер (например, :::), вид разрешенного использования (ВРИ), категория земель, площадь (га/кв.м), адрес/местоположение (). Приложение: Схема расположения участка (кадастровый план).
2. Срок аренды (п. 2): Дата начала и окончания. Для ЛПХ/садоводства часто до 49 лет, для строительства — до срока строительства + эксплуатации. При продлении без торгов — на срок, установленный законом/решением.
3. Арендная плата и порядок расчетов (п; 3):
   • Размер платы (фиксированная сумма или % от кадастровой стоимости).
   • Порядок перерасчета (индексация не чаще 1 раза в год).
   • Реквизиты для оплаты (КБК, номер счета казначейства *).
   • Особенность: для отдельных категорий (ЛПХ, инвалиды и т.д.) могут действовать льготные коэффициенты (ст. 39.6, 39.7 ЗК РФ, региональные законы, напр. Закон МО от № 23/96-ОЗ).
4. Права и обязанности сторон (п. 4-5):
   • Арендатор: использовать целево, платить аренду, соблюдать режим особо охраняемых территорий (если применимо), не загрязнять, уведомлять о находках.
   • Арендодатель: передать участок, не препятствовать пользованию, обеспечить права арендатора на продление (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
5. Возмещение убытков и ответственность (п. 6): Штрафы за просрочку платежей (рефинансировочная ставка ЦБ / ключевая ставка), ответственность за незаконное пользование (ст. 7.1 КоАП РФ).
6. Порядок разрешения споров (п. 7): Претензионный порядок (обязателен для споров с госорганами) -> Арбитражный суд / Суд общей юрисдикции по месту нахождения участка (*).
7. Особые условия (п. 8):
   • Запрет субаренды без согласия (если не предусмотрено законом).
   • Условие о праве выкупа участка в собственность (ст. 39.10 ЗК РФ).
   • Условие о праве на заключение нового договора без торгов по истечении срока (ссылка на п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
8. Адреса и реквизиты сторон (п. 9): Полные юридические/фактические адреса (*), банковские реквизиты, контакты.
9. Подписи сторон: С печатями (для юрлиц/ИП) / Расшифровка подписи.

Порядок оформления: от заявления до регистрации

Процедура предоставления участка без торгов регламентируется региональными нормативными актами (например, «Энциклопедия решений. Порядок предоставления… октябрь 2025», Портал госуслуг МО), но общий алгоритм единый:

1. Подача заявления: Арендатор (или претендент) подает заявление в уполномоченный орган (Департамент имущественных отношений, Администрация города/района) по форме, утвержденной регионально.
   • В заявлении указывается: основание (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), кадастровый номер (если есть) или описание границ, вид разрешенного использования, срок аренды.
2. Рассмотрение и принятие решения: Орган власти в установленный законом срок (обычно 30-45 дней) принимает Решение о предоставлении в аренду без проведения торгов или мотивированный отказ.
3. Подготовка проекта договора: Проект готовится арендодателем (часто на основе типовой формы, утвержденной Минэкономразвития или региональным актом).
4. Подписание договора: В двух экземплярах (по одному на сторону).
5. Государственная регистрация (Росреестр): Договор аренды на срок 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН (ст. 164 ГК РФ, ст. 8 ФЗ-218). Срок регистрации — до 9 рабочих дней (через МФЦ — до 11).
6. Вступление в силу: Договор вступает в силу с момента государственной регистрации (если иное не предусмотрено договором/законом).

Особенности расчета арендной платы в 2026 году

Размер арендной платы определяется в соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ и региональными законами.

• Базовая ставка: Процент от кадастровой стоимости участка (обычно 0,1% – 1,5% в зависимости от ВРИ).
• Льготные коэффициенты: Для ЛПХ, садоводства, огородничества, ИЖС часто устанавливаются пониженные коэффициенты (0,01% – 0,1%) или фиксированные суммы за сотку.
• НДС: Аренда земли, находящейся в гос/мунсобственности, не облагается НДС (п. 3 ст. 174.1 НК РФ), если арендодатель не является налоговым агентом по иным основаниям. (См. разборы КонсультантПлюс: «ОБЛАГАЕТСЯ ЛИ НДС сдача земли в аренду»).
• Индексация: Не ранее чем через год со дня вступления в силу договора/последней индексации.

Право на новый договор без торгов (Предварительное право)

Это одно из самых значимых прав арендатора (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

Условия реализации права:

1. Действующий договор аренды истекает.
2. Арендатор надлежаще исполнил обязательства (нет задолженностей по аренде, нет нарушений целевого использования).
3. Участок не изъят для государственных/муниципальных нужд.
4. Заявление о заключении нового договора подано за 1 год до истечения срока текущего договора (срок может устанавливаться регионально, но не позднее года).

Судебная практика (КонсультантПлюс, ГАРАНТ): Суды стабильно встают на сторону арендаторов, добросовестно использующих участки под сельхозпроизводство или ЛПХ, если орган власти отказывает в продлении без торгах без законных оснований (например, изъятие под нужды города не подтверждено проектом межевания).

Типовые ошибки и риски при составлении договора

Актуальные изменения и практика на 2026 год

• Цифровизация: Подача заявлений и получение решений максимально переведены на порталы госуслуг (ЕПГУ/РПГУ) и региональные порталы (например, Портал госуслуг Московской области). Подписание договора возможно через ЭДО / Госключ.
• Межевание: Требование наличия межевания (точных границ в ЕГРН) перед предоставлением в аренду становится обязательным практически везде. Участок без границ (кадастровый номер временный или отсутствует) предоставить в аренду сложно.
• Контроль использования: Усилен контроль за целевым использованием (дистанционное зондирование, спутниковый мониторинг). Нарушение ВРИ — основание для досрочного расторжения договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ).
• Выкуп без торгов: Арендаторы, чьи участки предоставлены без торгов для ЛПХ/ИЖС/садоводства, сохраняют право на выкуп в собственность по кадастровой стоимости (со скидкой по коэффициенту) в любой момент срока аренды (ст. 39.10 ЗК РФ).

Чек-лист перед подписанием:

• [ ] Проверен кадастровый номер и ВРИ по актуальной выписке ЕГРН.
• [ ] Есть Решение органа власти о предоставлении без торгов (оригинал/копия).
• [ ] Размер арендной платы рассчитан верно (с учетом льготных коэффициентов региона).
• [ ] Прописано условие о праве на заключение нового договора без торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
• [ ] Соответствует ли срок договора целям использования (до 49 лет для ЛПХ/ИЖС).
• [ ] Подготовлен пакет для Росреестра: Договор (3 экз. — 2 стороны + Росреестр), Заявление, Квитанция о госпошлине (0 руб. для физлиц при электронной подаче / 350 руб. для юрлиц), Решение администрации.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией; Нормативная база (ЗК РФ, ГК РФ, региональные законы, Постановления Пленума ВС РФ) может меняться. Для подготовки конкретного документа и защиты интересов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу-земелисту. Персональные данные (адреса, ФИО, телефоны, кадастровые номера) в примерах скрыты маской * в целях конфиденциальности.