На 09 марта 2026 года вступает в полную силу обновленная нормативная правовая база, регулирующая земельные отношения в Республике Казахстан. Принятый в конце 2025 года новый Земельный кодекс РК (далее, Кодекс) стал результатом многолетней работы парламента, правительства, экспертного сообщества и общественности. Документ призван заменить действовавший с 2003 года кодекс, который за 20 лет претерпел десятки изменений и перестал соответствовать современным вызовам: цифровизации, обеспечению продовольственной безопасности, защите прав инвесторов и устойчивому развитию аграрного сектора.

Хронология принятия и вступления в силу

• Июнь 2023 г.: Утверждение Концепции нового Земельного кодекса Президентом РК.
• Март – Октябрь 2024 г.: Общественные слушания и экспертиза проекта в Мажилисе Парламента.
• Ноябрь 2025 г.: Принятие Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам земельных отношений» (фактически — новый Кодекс).
• 1 января 2026 г.: Официальное опубликование и вступление в силу основных норм (переходный период для отдельных статей — до ).

Ключевые принципы новой редакции

Законодатель зафиксировал фундаментальный сдвиг: от «управления землей» к «эффективному землепользованию». Основные принципы:

1. Приоритет эффективного использования. Земля — не просто актив, а ресурс, который должен приносить доход (экономический, социальный, экологический). Вводится механизм принудительного изъятия при нецелевом использовании в течение 3 лет (ранее — 5 лет).
2. Цифровой по умолчанию. Все сделки, регистрация прав, мониторинг использования — исключительно через единую платформу «Е-Жер» (e-Zher) с интеграцией спутникового мониторинга.
3. Прозрачность и открытые данные. Публичный кадастр становится полностью открытым для онлайн-запросов (без визита в ЦОН).
4. Защита национальных интересов. Ужесточение контроля за иностранными инвесторами и бенефициарами.

Глава 1. Реформа частной собственности на землю

Упрощение приватизации земель населенных пунктов

Гражданам РК предоставлено безусловное право на приватизацию земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачное строительство и садоводство бесплатно (за исключением оплаты кадастровых работ).

• Исключена необходимость проведения аукционов для участков, предоставленных до вступления Кодекса в силу.
• Срок рассмотрения заявления сокращен с 30 до 15 рабочих дней.
• Введена возможность оформления совместной долевой собственности супругами/членами семьи в одном акте.

Земли сельскохозяйственного назначения: от аренды к собственности

Ключевое изменение для АПК: арендаторы, использующие землю по назначению не менее 7 лет (ранее 10 лет) и не имеющие нарушений, получают преимущественное право выкупа в частную собственность без аукциона. Цена выкупа определяется по результатам независимой оценки с учетом уплаченной арендной платы (зачетом).

Глава 2. Жесткий контроль за иностранными инвесторами

В геополитических реалиях 2024–2025 гг. статья 49 Кодекса была кардинально переработана.

Запрет и ограничения

• Полный запрет на приватизацию земель сельхозназначения для иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юрлиц и казахстанских юрлиц с долей иностранного участия более 50% (ранее порог был 50%, но были лазейки через резидентов).
• Аренда до 25 лет (максимум) только для реализации инвестиционных проектов, утвержденных уполномоченным органом в сфере инвестиций.
• Зона пограничного режима (50 км от госграницы): полный запрет на предоставление земель в собственность или долгосрочную аренду юрлицам с иностранным участием любого размера. Исключения — только по решению Совета Безопасности РК.

Прозрачность бенефициаров

При любой сделке с землей (аренда, покупка, залог) казахстанское юрлицо обязано представить актуальную информацию о конечных бенефициарных владельцах (КБВ) до уровня физического лица. Данные автоматически сверяются с реестром КБВ Министерства юстиции. Несоответствие — основание для отказа в регистрации или отмены сделки.

Глава 3. Цифровизация и «Е-Жер 2.0»

Новый Кодекс легализует и делает обязательной экосистему «Е-Жер 2.0».

Электронные сделки

С все сделки по передаче прав (купля-продажа, дарение, залог, аренда свыше 1 года) подлежат нотариальному удостоверению исключительно в электронном виде через портал «Е-Жер» с использованием ЭЦП сторон. Бумажные нотариальные свидетельства на сделках с землей перестают выдаваться.

Спутниковый мониторинг (Космический контроль)

• Ежегодный автоматический анализ снимков КА «КазЭОС» и коммерческих спутников.
• Выявление: застройки без разрешения, загрязнение, нецелевое использование (например, под с/х угодьем — ТРЦ или свалка), нарушение фруктово-ягодных насаждений.
• Автоматическое формирование претензии в личном кабинете землепользователя и направление в уполномоченный орган для вынесения предписания об устранении нарушения.

Электронный паспорт участка

Каждому участку присваивается уникальный цифровой профиль, содержащий историю прав, обременений, результатов мониторинга, кадастровой стоимости. Доступен по QR-коду на информационной табличке на границе участка (обязательно для новых участков).

Глава 4. Пастбищные земли и защита агроландшафтов

Отдельная большая глава (Глава 12 Кодекса) посвящена пастбищам — главному ресурсу казахстанского скотоводства.

Ротация и деградация

Вводится обязательная пастбищная ротация. Акиматы районов обязаны разрабатывать и утверждать схемы пастбищной ротации на 10 лет. Арендатор, допустивший деградацию почв (снижение гумуса >15%, эрозия, зарастание сорняками), теряет право на продление аренды без компенсации затрат.

Запрет на изменение назначения

Категорический запрет на передачу пастбищных земель в земли населенных пунктов, промышленности, транспорта, рекреации, если только это не решено на заседании Правительства РК с заключением уполномоченного органа по земельным отношениям и Министерства экологии. Прекращена практика «откусывания» кусков пастбищ под коттеджные поселки.

Глава 5. Кадастровая стоимость и налогообложение

Единая методология

Утверждена новая Методика определения кадастровой стоимости (утв. Правлением НБ РК и Минэкономики). Оценка проводится ежегодно (ранее — раз в 3-5 лет) на основе рыночных данных, спутниковых снимков и урожайности (для с/х земель).

Налоговый стимул

Для стимулирования ввода в оборот неиспользуемых земель: если участок не используется по назначению более 2 лет подряд, налоговая ставка по земельному налогу повышается в 3 раза (ранее — в 2 раза). Для участков, введенных в эффективный оборот (подтверждено спутником), сохраняется базовая ставка.

Глава 6. Защита прав добросовестных приобретателей

Введена статья «Добросовестный приобретатель». Если право на землю возникло на основании решения аккимата/суда, позже признанного недействительным, но приобретатель не знал и не должен был знать о нарушении процедуры предоставления, — его право подлежит сохранению с компенсацией ущерба за счет виновного должностного лица или бюджета. Это снимает риск «цепочечных» аннулирований сделок.

Переходные положения: что делать владельцам и арендаторам?

Экспертные оценки и риски

Эксперт Аграрного сектора * (имя скрыто по просьбе): «Кодекс давно ждался. Главное — работающий механизм изъятия «мертвых душ» (неиспользуемых участков) и цифровой контроль. Риск — в кадровом обеспечении акиматов для работы с новой процедурой принудительного изъятия. Нужны судебные прецеденты».

Юрист по земельному праву *: «Нормы про КБВ и пограничную зону — самые жесткие в ЕАЭС. Инвесторы из «дружественных» стран (ОАЭ, Китай, Корея) уже адаптируют структуры: создают казахстанские операторы с контролем 50%+1 акции казахстанским партнером. Ожидаем рост корпоративных споров».

Где найти официальный текст и помощь

• Официальный интернет-ресурс: adilet.zan.kz (банк нормативных правовых актов Министерства юстиции РК) — актуальная редакция с историей изменений.
• Портал «Е-Жер»: e-zher.kz — личный кабинет землепользователя, подача заявлений, проверка участка по ИИН/БИН.
• Уполномоченный орган: Комитет по земельного управления Министерства сельского хозяйства РК.
  • Адрес: г. Астана, проспект * , д. * (маскировано).
  • Телефон колл-центра: 1446 (бесплатно по РК).
  • Email: *@gov.kz (маскировано).
• Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ЦОН): офлайн-помощь по оформлению прав (перечень ЦОН на портале egov.kz).

Чек-лист землепользователю на 2026 год

1. Проверьте статус участка в личном кабинете «Е-Жер» (есть ли нарушения по спутнику).
2. Обновите данные о КБВ, если вы юрлицо с иноучастием (через портал Минюста).
3. Оцените возможность приватизации/выкупа арендуемой с/х земли (срок 7 лет выполнен?).
4. Подготовьтесь к электронным сделкам — получите/обновите ЭЦП на токене (КЗИ), настройте доступ к «Е-Жер».
5. Проверьте кадастровую стоимость — она обновится , налог 2026 года будет считаться от новых баз.

Резюме

Новый Земельный кодекс РК 2026 года — это не просто косметический ремонт закона, а смена парадигмы. Цифровой контроль, жесткие сроки использования, защита национального суверенитета над землей и упрощение для добросовестных граждан — четыре кита реформы. Успех реализации зависит от качества работы местных исполнительных органов (акиматов) и активности граждан в защите своих прав через новые цифровые инструменты. Рекомендуется не откладывать аудит своих земельных активов на второе полугодие 2026 года.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для решения конкретных вопросов обратитесь к профессиональным юристам или в уполномоченные органы.