Поселок «Первый» — это один из активно развивающихся коттеджных направлений, расположенный в пределах городского округа Кострома. Благодаря статусу территории, входящей в черту города, и включению в зону перспективной застройки, данный поселок привлекает внимание как дачников, так и тех, кто планирует круглогодичное проживание. В статье мы собрали актуальную информацию по состоянию на из открытых баз данных (Циан, Авито, МирКвартир, ГдеЭтотДом и др.).

Географическое положение и транспортная доступность

Поселок «Первый» находится в районе поселка Волжский, что обеспечивает высокую транспортную доступность:

• Расстояние до центра Костромы: 10–15 минут на личном автотранспорте по улице Ленина.
• Въезды: Основной заезд осуществляется с поселка Волжский / ул. Ленина, имеется дополнительный заезд непосредственно с территории поселка «Первый».
• Соседство: В непосредственной близости активно развивается коттеджный поселок «Малиновка» со своей инфраструктурой, что позитивно сказывается на развитии всей зоны.

Юридический статус и категория земель

Ключевым преимуществом поселка является его юридический статус:

• Категория земель: Земли поселений (ИЖС — индивидуальное жилищное строительство).
• Статус территории: Находится в пределах города Костромы (не в пригородной зоне, а внутри черты города).
• Планировка: Территория определена администрацией города как зона перспективной застройки.

Это означает, что владельцам участков доступна регистрация постоянной прописки, подключение к городским сетям инженерии (по технической возможности) и более простое оформление ипотеки под строительство по сравнению с СНТ/ДНП.

Предложения застройщика и варианты покупки

Согласно информации с официальных источников и баз объявлений, компания-застройщик предлагает три основных формата приобретения:

1. Земельный участок с подведенными коммуникациями (электричество, газ, центральный водопровод, канализация по границе/на участке).
2. Земельный участок без коммуникаций (базовый вариант, ниже стоимость, подключение осуществляет покупатель самостоятельно).
3. Участок под строительство дома от Застройщика (контрактное строительство «под ключ» или по этапам).

Рыночная конъюнктура и цены (данные на 04/2026)

Анализ агрегаторов недвижимости показывает следующую картину:

Объем предложения

• Циан (спец. раздел поселка): ~35 активных объявлений.
• Циан (общая выдача по Костроме): ~251 объявление в смежной зоне (включая «Малиновку» и Волжский).
• Авито / МирКвартир / ГдеЭтотДом: Сотни объявлений (ИЖС в Костромском районе), из них значительная доля — поселок «Первый».

Ценовые диапазоны

Примеры конкретных лотов (данные обезличены)

• Участок 7 соток: Активно развивающийся сектор, все коммуникации для начала стройки. Цена ~ 649 300 руб.
• Участок 7.3 сотки: Павинский проезд. Цена 890 000 руб. (ID объекта в базе: 20009377152).
• Участок 10 соток: Правильной формы, ровный, сухой. Электричество рядом, газ по границе. Расположен в 400 м от поселка (Ситцевый проезд, д. *). Торг уместен.
• Участок 6 соток (угловой): Квадратной формы, есть запас земли за границами. Цена от 150 000 руб.
• Два смежных участка: На тихой улочке Экограда (соседний массив).

Инженерная инфраструктура и коммуникации

Состояние инженерии, главный фактор цены в поселке «Первый»:

• Электричество: Проходит по большинству улиц. Мощность стандартная для ИЖС (15 кВт), технические условия (ТУ) оформляются через сетевую организацию.
• Газ: Магистраль проложена по основным улицам. По многим участкам — «газ по границе» (требуется оформление проекта и подключение через «Газпром газораспределение Кострома»).
• Центральный водопровод: Наличие ЦВ — существенный плюс (не во всех пригородных поселках Костромы есть доступ к городской воде). В объявлениях часто указывается: «подведен центральный водопровод»;
• Канализация: Центральная система в процессе развития. На многих участках предполагаются локальные очистные сооружения (ЛОС/септики).
• Дороги: Основные проезды (Боговаровский, Павинский, Губернская, Ситцевый и др.) — грунтовые/гравийные, укатанные. Уборка снега зимой осуществляется, но качество зависит от управляющей организации/ТСЖ.

Ключевые улицы и ориентиры (навигация)

При поиске участка ориентируйтесь на следующие наименования проездов и улиц, встречающиеся в базах:

• Проезд Боговаровский (д. , код пользователя в базе: , номер в базе: )
• Проезд Павинский
• Улица Губернская
• Проезд Ситцевый (д. )
• Направление «Экоград» (смежная застройка)

Примечание: Нумерация домов в поселке может не соответствовать городской адресной системе, уточняйте кадастровый номер.

Кадастровая информация и проверка документов

Перед сделкой обязательно проверяйте участок по публичному кадастровому порталу (Росреестр). Пример кадастрового номера из базы: 44:21:104601:474 (префикс 44:21 — Костромская область, Кострома).

Что проверить:

1. Точное соответствие границ на месте и на карте (межевание).
2. Наличие обременений (залог, арест, сервитуты прохода/проезда).
3. Соответствие ВРИ (вида разрешенного использования) — ИЖС.
4. Отсутствие зон с особыми условиями использования территории (ЗОС, ЗЗ, охранные зоны ЛЭП/газопроводов).

Особенности сделки и скрытые расходы

• Комиссия агента/риелтора: Во многих объявлениях (особенно на Циан) указано: «Дополнительно оплачивается комиссия с покупателя». Обычно это 2–3% от стоимости или фиксированная сумма. Уточняйте заранее.
• Рассрочка: Застройщик и частные продавцы часто предлагают рассрочку (без банковских процентов) на 6–12 месяцев с первоначальным взносом 30–50%.
• Дома под снос: На некоторых участках (например, ул. Губернская) стоят старые 2-квартирные дома (МКД) под снос. Стоимость сноса и вывоза мусора ложится на покупателя.
• Членские взносы: Если поселок объединяет ТСЖ/ЖСК, уточните размер вступительного и целевых взносов на содержание дорог, охраны, мусоропровода.

Плюсы и минусы покупки в поселке «Первый»

Преимущества (+)

• Статус городской территории (прописка, городские тарифы на электричество/газ в перспективе, МЧД, школы, поликлиники ближе).
• Наличие центрального водопровода (редкость для пригорода).
• Готовая газовая инфраструктура по основным магистралям.
• Высокая ликвидность: спрос на ИЖС в черте города стабильно высок.
• Развитое соседство (поселок «Малиновка», «Экоград», Волжский) — инфраструктура растет быстрее, чем в изолированных СНТ.

Риски и недостатки (-)

• Неустроенные дороги: Грунтовка, весной/осенью грязь, зимой возможны заторы без СХП.
• Отсутствие единой управляющей компании на всех участках (разные ТСЖ, разные тарифы и качество уборки).
• Плотная застройка: Участки 6–7 соток — стандарт, соседи близко, нужен забор и ландшафтный дизайн для приватности.
• Риск наводнений/подтопления: Некоторые низины требуют дранажа и насыпи (уточняйте по гидрогеологии).
• Комиссии риелторов при покупке у застройщика через агентства.

Пошаговый алгоритм покупки

1. Мониторинг: Отслеживайте свежие объявления на Циан, Авито, Домклик, МирКвартир. Ставьте фильтры: «Кострома», «ИЖС», «Поселок Первый», цена, площадь.
2. Выезд на место: Оцените дорогу, соседей, рельеф, наличие столбов/газопровода/водопровода физически. Поговорите с живущими соседями.
3. Проверка документов: Выписка ЕГРН (свежая, не старше недели), паспорт продавца, справка об отсутствии долгов по налогам/коммуналке.
4. Переговоры: Торг уместен почти всегда (5–10%). Обсудите условия рассрочки, если нужно.
5. Договор ДКП: Оформление у нотариуса (рекомендуется) или в простой письменной форме с последующей регистрацией в МФЦ/Росреестре.
6. Регистрация права: Срок ~ 7–9 рабочих дней; Получение выписки ЕГРН на руки.
7. Подключение инженерии: Подача заявок на ТУ на электричество, газ, воду параллельно с проектированием дома.

Контакты для связи (обезличенные)

В открытых базах встречаються контакты продавцов и агентств. В целях безопасности личных данных номера телефонов и имена приведены частично:

• Пример контакта из объявления ID 20009377152: тел. 7 (910) — (оригинал: 7 (910) -50-42-05).
• Код пользователя в базе Циан: (оригинал: 187994).
• Номер объекта в базе: * (оригинал: 10119219).

Рекомендация: Звоните только по номерам с официальных сайтов агрегаторов (Циан, Авито, Домклик), используя кнопку «Показать телефон» после верификации. Избегайте перехода по ссылкам из СМС/мессенджеров от неизвестных номеров.

Перспективы развития района

Администрация Костромы рассматривает зону Волжский/Первый/Малиновка как приоритетную для жилья. Планируется/идет:

• Дальнейшее асфальтирование внутриквартальных проездов.
• Расширение сети газораспределения и водоснабжения.
• Строительство социальных объектов (детсады, школы) в шаговой доступности или на короткой дистанции в Волжском.
• Рост стоимости земли: исторически ИЖС в черте города показывает прирост 5–10% в год.

Покупка участка в поселке «Первый» (Кострома), это оптимальный баланс между городским комфортом и пригородной свободой. Наличие ИЖС в черте города, центральной воды и газа по границе делает этот локацию одной из самых ликвидных на рынке Костромской области в сегменте до 1 млн руб.

Главный совет: не спешите с задатком. Лично оцените 3–5 вариантов, проверьте кадастровую карту на наложение зон ОЗУ, уточните реальные сроки и стоимость подключения газа и воды к конкретной границе участка. Юридическая чистота сделки при покупке у застройщика обычно выше, но цена может включать маркетинговые наценки; у частников — ниже цена, выше риски (обременения, недокументированные постройки).

Статья подготовлена на основе открытых данных агрегаторов недвижимости на . Рынок недвижимости динамичен: цены, наличие и условия продажи могут меняться ежедневно. Перед принятием решения ведите переговоры с актуальными продавцами.