Статья посвящена комплексному анализу правового статуса земельного участка, индивидуально определенного по адресу *. Рассмотрены ключевые аспекты: от формирования участка и постановки на кадастровый учет до получения разрешительной документации и проверки обременений. Информация актуальна на .

История формирования и права собственности

Согласно доступным сведениям, земельный участок по адресу был сформирован администрацией местного самоуправления (органом власти ). Процедура формирования включала в себя:

• Подготовку и утверждение схемы расположения земельного участка;
• Проведение межевания с установлением границ на местности;
• Постановку участка на государственный кадастровый учет (ГКУ) в Росреестре;
• Реализацию права аренды/собственности через публичные торги (аукцион).

Ключевое событие: В 2017 году участок был продан на аукционе. Победителем аукциона стал (наименование организации/ФИО гражданина скрыто), с которым был заключен договор купли-продажи (или договора аренды с последующим выкупом). Основанием для государственной регистрации перехода права собственности послужило решение администрации № от .

Кадастровая характеристика и выписка из ЕГРН

Для подтверждения правового статуса и выявления возможных рисков (обременений, арестов, судебных споров) необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на данный объект.

Какие данные содержатся в выписке ЕГРН (раздел 1.1 и 1.2):

1. Кадастровый номер: (уникальный идентификатор).
2. Адрес (местоположение): .
3. Площадь: * кв. м (га).
4. Категория земель: Земли населенных пунктов / Земли сельскохозяйственного назначения / иные категории (уточнить по выписке).
5. Вид разрешенного использования (ВРИ): Устанавливается в соответствии с классификатором (Приказ Минэкономразвития РФ от № 540) и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования *.
6. Правоустанавливающие документы: Договор купли-продажи № от , Решение администрации № *.
7. Сведения о праве: Собственность / Аренда / Безвозмездное пожизненное наследуемое владение. Собственник/Надежный держатель: *.
8. Обременения и ограничения (раздел 2 выписки): Залог (ипотека), аренда, сервитуты, аресты судебных приставов, охранные зоны (ЛЭП, газопроводы, зоны санитарной охраны водоемов), границы зон особого режима использования территорий (ЗОС). Критически важно проверить этот раздел перед любой сделкой.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Ключевым документом для реализации права на строительство является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Значение ГПЗУ для данного участка:

• Гарантия неизменности параметров: ГПЗУ обеспечивает гарантию неизменности градостроительного регламента участка на срок до трех лет с даты его выдачи. Это дает уверенность застройщику (собственнику *) в том, что требования по застройке (максимальная высота, этажность, параметры отступов от красной линии, максимальный процент застройки) не изменятся в этот период, даже если изменятся ПЗЗ или Генеральный план.
• Содержание: Документ содержит сведения о предельных параметрах разрешенного строительства, инженерном обеспечении, наличии/отсутствии культурных наследий, зон с особыми условиями использования территорий (ЗОС).
• Порядок получения: Заявление подается через МФЦ или Госуслуги к администрации *. Срок выдачи — до 30 календарных дней. Отказ выдается только в случаях, установленных ст. 48 ГК РФ (например, если ВРИ не позволяет разместить объект капитального строительства).

Разрешенное использование и правила землепользования (ПЗЗ)

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка по адресу определяется:

1. Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Минэкономразвития № 540).
2. Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования , утвержденными решением представительного органа власти № *.

Возможные сценарии:

• Соответствие: Планируемая деятельность (ИЖС, садоводство, коммерческое строительство, размещение гаража и т.д.) входит в перечень ВРИ для данной зонируемой территории.
• Несоответствие: Требуется процедура изменения ВРИ (публичные слушания, согласование с ведомствами, изменение ПЗЗ или получение условно разрешенного вида использования).
• Вспомогательное использование: Размещение гаража, сарая, бани и т.д. допускается как вспомогательное к основному ВРИ (ч. 4 ст. 78 ЗК РФ).

Инженерное обеспечение и доступность

При оценке участка по адресу необходимо учитывать:

• Электроснабжение: Наличие подключения к сетям (Московская область/Ленинградская область/иной субъект — уточнить по региону). Мощность договора: кВт. Техусловия (ТУ) получены/не получены.
• Газификация: Наличие магистрали/распределительной сети ПАО «Газпром» / . Расстояние до точки подключения: м.
• Водоснабжение/Водоотведение: Центральные сети (организация ) или автономные источники (скважина/септик).
• Транспортная доступность: Выезд на общепользование дорогу (асфальт/грунт), расстояние до КАД/МКАД/федеральной трассы км.

Риски и проверки (Due Diligence)

Перед совершением сделки (покупка, аренда, залог) или началом стройки по адресу * обязательно провести проверку:

Порядок реализации права на строительство (если ВРИ позволяет)

1. Получение ГПЗУ (срок действия 3 года).
2. Разработка проектной документации (ПД) лицензированной организацией.
3. Получение Разрешения на строительство (РнаС) (для объектов ИЖС до 3 этажей — уведомление о начале строительства по уведомительному порядку, ст. 51 ГК РФ).
4. Строительство с ведением журнала работ.
5. Уведомление об окончании строительства / Получение заключения о соответствии (для сложных объектов).
6. Технический план на построенный объект (кадастровый инженер).
7. Государственная регистрация права собственности на ОКС в Росреестре.

Налоговые аспекты

• Налог на имущество физических лиц / организаций: Рассчитывается на основе кадастровой стоимости (КС), указанной в выписке ЕГРН (КС = * руб.). Ставка зависит от категории земель и ВРИ (Кодекс НК РФ, ст. 394, 395).
• НДФЛ при продаже: Если участок в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения), платится 13% (резиденты) с дохода за вычетом расходов на приобретение или вычета 1 млн руб.
• Арендная плата: Если участок в аренде, ставка устанавливается договором/решением администрации, пересчитывается по индексу дефлятора.

Земельный участок по адресу имеет сформированный правовой статус: он выделен в натуре, поставлен на кадастровый учет, права на него зарегистрированы за лицом на основании аукциона 2017 года.

План действий для текущего собственника/претендента:

1. Заказать свежую выписку из ЕГРН (электронную или бумажную с синей печатью/ЭЦП) для актуализации обременений.
2. При планировании стройки — оформить ГПЗУ (зафиксировать параметры застройки на 3 года).
3. Проверить фактические границы на местности кадастровым инженером перед застройкой забором или фундаментом.
4. Изучить ПЗЗ муниципального образования * на предмет актуального ВРИ и предельных параметров застройки.
5. При покупке — обязательно запросить у продавца справку об отсутствии долгов по налогам и коммунальным услугам, а также справку о зарегистрированных в квартире/доме лицах (если на участке есть жилые дома).

---

Данная статья носит информационно-справочный характер и не является правовым заключением. Для принятия решений по конкретному объекту недвижимости (адрес: , кадастровый номер: ) рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу. Данные о рейсах вертолетов (МАС, Жерепсагуа, Кабу Фриу, Фортaleza) и погоде в аэродромах, встречавшиеся в открытых источниках, к данному земельному участку отношения не имеют.