Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дарение недвижимости — это безвозмездная сделка, при которой собственник (даритель) передает имущество другому лицу (дареному) бесплатно. Оформление акта дарения дома требует строгого соблюдения процедуры, установленной Гражданским кодексом РФ (ст. 574–578) и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ниже представлена пошаговая инструкция, список документов и важные нюансы.

Юридическая природа акта дарения

Акт дарения — это двусторонняя сделка (договор), которая вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До регистрации в Росреестре даритель имеет право отозвать дарение (за исключением случаев, предусмотренных ст. 578 ГК РФ, например, нотариально заверенного договора с отказом от права отзыва).

Кто может быть участниками сделки?

Даритель: дееспособное физлицо, являющееся собственником дома. Если собственников несколько, требуется согласие всех (нотариально заверенное). Недееспособные лица действуют через законных представителей (родителей, опекунов) с разрешения органа опеки.
Дареный: любое дееспособное или недееспособное физлицо, юрлицо, государство (РФ, субъект РФ), муниципальное образование. Важно: коммерческие организации не могут дарить имущество друг другу (кроме обычных подарков до 3000 руб.), но могут быть дареными.

Обязательная форма договора

Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному заверению (если даритель — физлицо) или государственной регистрации (если стороны — юрлица/государство). На практике для физлиц стандарт — нотариальная форма.

Структура акта дарения (основные условия):

Место и дата составления (город , дата).
Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, место рождения, паспорт (серия/номер , выдан ), адрес регистрации ().
Предмет дарения: точное описание дома по данным ЕГРН/БТИ:
- Адрес: , д. , кв. .
- Кадастровый номер: :::.
- Площадь: общая * кв.м., жилая * кв.м.
- Тип дома: индивидуальный жилой дом, садовый дом и т.д.
- Материал стен, количество этажей, год постройки.
- Наличие обременений (ипотека, арест, сервитуты) — их не должно быть.
Условие безвозмездности: явное указание, что передача бесплатна, никаких денежных средств или встречных обязательств нет.
Порядок передачи: акт приема-передачи подписывается одновременно с договором или в установленный срок.
Расходы: кто платит за нотариуса, госпошлину, услуги кадастрового инженера (обычно даритель или поровну).
Ответственность сторон и разрешение споров.
Подписи сторон (при нотариусе).

Необходимый пакет документов для нотариуса и Росреестра

Перед визитом к нотариусу (или подачей через МФЦ/Госуслуги при электронной регистрации) подготовьте:

Документ	Количество/Примечание
Паспорта РФ сторон (оригиналы)	Обязательно для дарителя и дареного (если присутствует)
Свидетельство о праве собственности на дом (оригинал)	Старый образец (розовый/синий) или выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)
Выписка из ЕГРН на дом (не старше 30 дней)	Для проверки обременений и актуальности данных
Технический паспорт БТИ / Справка о стоимости (для расчета госпошлины нотариуса)	Срок действия справки обычно 6–12 месяцев. Стоимость определяется по инвентарной/кадастровой стоимости
Согласие супруга(и) дарителя (нотариальное)	Если дом приобретен в браке и не разделен. Если разделен — договор раздела имущества
Разрешение органа опеки и попечительства	Если даритель или дареный — несовершеннолетние (до 14 лет) или ограниченно дееспособные (14–18 лет)
Свидетельство о браке / разводе / смерти супруга	Для подтверждения режима имущества
Кадастровый паспорт / выписка из ЕГРН на земельный участок	Дом и земля, единый объект недвижимости (ст. 35 ЗО). Земля передается вместе с домом автоматически
Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в Росреестре	2000 руб. за дом + 2000 руб. за земельный участок (для физлиц). Оплата через Госуслуги дает скидку 30%

Пошаговая процедура оформления

Шаг 1: Подготовка и проверка «чистоты» объекта

Закажите расширенную выписку из ЕГРН на дом и земельный участок. Проверьте: нет ли арестов, ипотеки, обременений, споров о границах, соответствует ли площадь реальности. Если есть несоответствия — вызовите кадастрового инженера для уточнения границ/площади.

Шаг 2: Обращение к нотариусу

Сторонние могут выбрать любого нотариуса (частного или госнотариуса). Нотариус:

Проверяет дееспособность и волю сторон.
Проверяет пакет документов.
Разъясняет права и последствия (в т.ч. налоговые).
Составляет проект договора (или проверяет принесенный).
Заверяет подписи сторон.
Важно: Нотариус обязан направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде в течение 1 рабочего дня (ст. 9 218-ФЗ). Это ускоряет процесс и дает скидку 30% на госпошлину за регистрацию.

Шаг 3: Подписание акта приема-передачи

Оформляется одновременно с договором или отдельным документом. В акте фиксируется: «Даритель * передал, а дареный * принял дом по адресу * в надлежащем состоянии, претензий нет». Подписывают обе стороны.

Шаг 4: Государственная регистрация в Росреестре

Срок регистрации:

7 рабочих дней — при подаче через нотариуса (электронно) или МФЦ.
9 рабочих дней, при подаче напрямую в Росреестр (бумажные документы).

Результат: Выписка из ЕГРН с записью о переходе права собственности к дареному. Бумажное свидетельство больше не выдается (с 2016 г.), выписка, единственный подтверждающий документ.

Налоговые последствия (НДФЛ)

Это критически важный момент, о котором часто забывают.

Для дареного (получателя):

Близкие родственники (код 01 в декларации 3-НДФЛ): супруги, родители, дети (в т.ч. усыновленные), полные и неполные братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки. Освобождены от НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (с 2021 г. по ст. 217 ГК РФ).
Остальные лица (друзья, тети/дяди, кузены, юрлица): являются налоговыми резидентами РФ, платят 13% от стоимости дома (кадастровой или договорной, но не ниже 70% от кадастровой). Нерезиденты — 30%. Декларацию 3-НДФЛ сдают до 30 апреля след. года, налог платят до 15 июля.

Для дарителя:

НДФЛ не платит (нет дохода). Однако, если дом владел менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения) и решит его продать в будущем — ему придется платить налог при продаже. При дарении этот срок владения не прерывается у дареного (он продолжает счет от дарителя), но даритель теряет объект.

Особенности дарения дома с земельным участком

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ («Земля следует за строением»), при дарении дома земельный участок передается вместе с ним автоматически в том же праве (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение).

Если дом в совместной собственности, а участок в долевой — передаются доли в праве общей долевой собственности на участок, соответствующие доле в доме.
Если участок в аренде — передаются права арендатора (с согласия арендодателя, обычно администрации).
В договоре обязательно указывать кадастровый номер участка.

Основания для отказа в регистрации (Риски)

Росреестр откажет в регистрации, если:

Есть обременение (ипотека, залог, арест судебными приставами), нужно снять перед сделкой.
Несоответствие данных договора данным ЕГРН (площадь, адрес, кадастровый номер).
Отсутствие нотариального согласия супруга(и) дарителя (если дом общий).
Отсутствие разрешения опеки (если участники неполные).
Договор не нотариально заверен (для физлиц).
Нарушена форма договора (нет обязательных условий).
Даритель признан недееспособным судом на момент сделки.

Отзыв и оспаривание дарения

Дарение можно отменить (ст. 578 ГК РФ):

По воле дарителя: если дареный совершил попытку на жизни дарителя или его близких, умышленно причинил тяжкий вред здоровью. Требуется вступивший в силу приговор суда.
По требованию кредиторов дарителя: если на момент дарения даритель был несостоятельным (банкрутом) или стал им вследствие дарения, и сделка совершена в ущерб кредиторам (обжалуется в суде в течение 3 лет, ст. 61.2 Закона о банкротстве).
При неисполнении обусловленного дарения: если дареный не выполнил поручение (например, не отремонтировал дом, не обеспечил уход за дарителем), указанное в договоре.

Примерная структура договора (Шаблон для понимания)

ГОРОД , «___» _________ 202_ г.

АКТ ДАРЕНИЯ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Мы, нижеподписавшиеся:
ДАРИТЕЛЬ: , паспорт , выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Даритель»,
ДАРЕНЫЙ: , паспорт , выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Дареный»,

действующие от своего имени (или на основании доверенности №  от ),
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель безвозмездно передает, а Дареный принимает в дарение принадлежащий Дарителю по праву собственности жилой дом и земельный участок:
- Жилой дом: адрес , кадастровый номер *:::, площадь  кв.м., назначение: жилое, материал стен: , этажность: , инв. № .
- Земельный участок: адрес *, кадастровый номер *:::, площадь  кв.м. (соток), вид разрешенного использования: , категория земель: *.
Передача имущества производится свободным от прав третьих лиц и обременений.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
Передача осуществляется по Акту приема-передачи, составляемому в простой письменной форме в 3 экземплярах, который является неотъемлемым приложением к договору.
Даритель гарантирует, что в доме не проживают и не зарегистрированы третьи лица.
РАСХОДЫ
Расходы по нотариальному заверению договора, оплате госпошлины за госрегистрацию, услугам кадастрового инженера (при необходимости) несет Даритель / Дареный / поровну.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор вступает в силу с момента госрегистрации перехода права собственности в ЕГРН.
Договор составлен в 3 экземплярах (по одному для каждой стороны и для Росреестра).

ПОДПИСИ:
ДАРИТЕЛЬ: _____________ / * /
ДАРЕНЫЙ: _____________ / * /

ПОДПИСЬ НОТАРИУСА: _____________ / * /
М.П. (Печать нотариуса)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить долю в доме?

Да. Но требуется соблюдение права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Даритель должен уведомить других совладельцев о намерении подарить долю (через нотариуса). Если за 30 дней они не откажутся письменно или не купят долю — можно дарить третьему лицу. Нарушение процедуры дает основание для оспаривания сделки в суде в течение 3 месяцев.

Нужно ли платить налог, если дарить бабушке/внуку?

Да, они являются близкими родственниками (прямая восходящая/нисходящая линия). НДФЛ не платится. Декларация 3-НДФЛ не сдается.

Можно ли оформить дарение через МФЦ без нотариуса?

Нет. Для физлиц договор дарения недвижимости обязателен нотариальная форма (п. 1 ст. 574 ГК РФ). МФЦ принимает уже нотариально заверенный договор для регистрации. Исключение — электронная регистрация через Госуслуги с усиленной КЭП (но договор все равно должен быть нотариальной формы, заверен нотариусом с КЭП).

Что если дом не приватизирован (дачный амнистия)?

Сначала нужно оформить право собственности (через дачную амнистию или в суде), получить выписку из ЕГРН, и только потом дарить. Подарить «бумажку» из садоводства или старый технический паспорт без записи в ЕГРН нельзя.

Сколько стоит оформление?

Примерные расходы (цены за 2024 г., регион *):

Нотариальный тариф: ~0.5–1.5% от кадастровой стоимости (мин. ~3000–5000 руб. + НДС 20%).
Техническая/инвентарная справка БТИ: ~2000–5000 руб.
Госпошлина за регистрацию: 2000 руб. (дом) + 2000 руб. (земля) = 4000 руб. (через Госуслуги/нотариуса — 2800 руб.).
Услуги нотариуса за направление документов электронно: ~300–500 руб.

Оформление акта дарения дома — процедура формализованная, но требующая внимательности к деталям: чистоте правовой истории объекта, правильному определению налоговой базы, соблюдению нотариальной формы и учета прав третьих лиц (супруги, совладельцы, несовершеннолетние). Настоятельно рекомендуется:

Заказать свежую выписку из ЕГРН заранее.
Проконсультироваться с нотариусом до сбора справок (список может отличаться в регионе *).
Использовать электронную регистрацию через нотариуса (экономия 30% на госпошлине и срок 7 дней).
Своевременно оплатить госпошлину и сохранить квитанции.

Грамотно составленный акт дарения и полный пакет документов гарантируют беспроблемную регистрацию перехода права собственности в Росреестре и минимизируют риски оспаривания сделки в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может меняться. Для принятия решения обратитесь к нотариусу или юристу по адресу: , тел. .