Статья 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Закон от 28 августа 2012 г․ № 428-З, с изменениями и дополнениями) посвящена общим положениям о договоре найма жилого помещения․ Особый практический интерес представляет пункт 2 данной статьи, который определяет круг лиц, имеющих право выступать в качестве наймодателя․
Текст и суть пункта 2 статьи 50 ЖК РБ
Согласно пункту 2 статьи 50 Жилищного кодекса, наймодателем может быть собственник жилого помещения․ Это общее правило: именно собственник обладает полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, включая право сдавать его внаём․
Вместе с тем законодатель предусмотрел исключения:
- Гражданин или организация, не являющиеся собственниками жилого помещения, могут выступать наймодателями, если им законодательными актами или собственником жилого помещения предоставлены соответствующие полномочия (например, по доверенности или на основании договора)․
- Наймодателями жилых помещений коммунального жилищного фонда являются соответствующие местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные органы и иные государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся такие помещения, либо уполномоченные ими лица (если иное не определено Президентом Республики Беларусь)․
- Наймодателями жилых помещений республиканского жилищного фонда выступают государственные органы и иные государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся эти помещения, либо вышестоящие органы, а также организации, заключившие договоры безвозмездного пользования, или уполномоченные ими лица․
Важное ограничение: кто может быть нанимателем
Тот же пункт 2 устанавливает принципиально важное правило: нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин․ Организация (юридическое лицо) не вправе выступать нанимателем жилья — для размещения своих работников она может использовать иные правовые конструкции, предусмотренные законодательством․
Практическое значение нормы
Положения пункта 2 статьи 50 ЖК РБ имеют большое значение на практике:
- Проверка полномочий наймодателя․ Перед заключением договора нанимателю следует убедиться, что лицо, сдающее жильё, является собственником либо имеет надлежаще оформленные полномочия (доверенность, решение собственника)․ Это защищает от мошенничества и риска признания договора недействительным․
- Государственный жилищный фонд․ При найме жилья государственного жилищного фонда договор заключается с местным исполнительным и распорядительным органом или уполномоченной организацией, а не с частным лицом․
- Субаренда и перенаём․ Передача жилья третьим лицам возможна только в рамках, установленных законом и согласием собственника․
Связь с другими пунктами статьи 50
Для полноты понимания пункт 2 следует рассматривать в контексте всей статьи 50:
- Пункт 1 даёт определение договора найма жилого помещения — соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить за плату нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания․
- Пункт 3 определяет предмет договора: жилой дом, квартира, жилая комната (в общежитии — даже часть жилой комнаты)․ Не могут сдаваться внаём помещения в домах, подлежащих сносу или капитальному ремонту с переустройством, а также в подвалах и полуподвалах․
- Пункт 4 регулирует срок договора: он определяется соглашением сторон либо договор заключается без указания срока․
Пример из практики
Гражданин Иванов И․ И․ (паспорт МР № , выдан -ским РОВД) владеет квартирой по адресу: г․ Минск, ул․ , д․ , кв․ ․ Он вправе самостоятельно заключить договор найма с гражданином Петровым П․ П․ (тел․ +375 () —*)․ Если же квартирой распоряжается его доверенное лицо — Сидорова А․ А․, она должна предъявить нотариально удостоверенную доверенность, дающую право сдавать жильё внаём․ Без такого документа договор может быть оспорен․
Пункт 2 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь закрепляет ключевое правило: наймодателем жилого помещения является его собственник, а иные лица — только при наличии специальных полномочий․ Для государственного жилищного фонда наймодателями выступают уполномоченные государственные органы и организации․ Нанимателем же может быть исключительно гражданин․ Знание этих положений помогает обеим сторонам заключить юридически грамотный договор и избежать споров в будущем․
Обратите внимание: законодательство периодически изменяется․ Актуальную редакцию Жилищного кодекса Республики Беларусь рекомендуется проверять на Национальном правовом Интернет-портале (etalonline․by)․