Земельные отношения в столице, одна из самых сложных и конфликтных сфер правового регулирования. Высокая стоимость земли, плотная застройка, наличие особо охраняемых территорий и постоянное расширение границ города порождают множество правовых коллизий. В данной статье рассмотрим ключевые проблемы земельного законодательства Москвы и возможные пути их решения.

Нормативно-правовая база: федеральный и региональный уровни

Земельные отношения в Москве регулируются одновременно Земельным кодексом РФ и региональными актами, прежде всего Законом города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве» (с изменениями на 18 марта 2020 года). Данный закон закрепляет полномочия органов власти города, в т.ч.:

• внесение в Государственную Думу проектов федеральных законов об утверждении (изменении) границ города Москвы;
• установление ставок земельного налога, порядка и сроков его уплаты;
• предоставление земельных участков и контроль за их использованием.

Однако двухуровневое регулирование нередко приводит к коллизиям между федеральным и московским законодательством, а также между земельным и гражданским правом.

Основные проблемы земельного законодательства Москвы

Пробелы и противоречия в законодательстве

Исследователи отмечают существование значительных пробелов в системе земельного права. Противоречия между отдельными положениями Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ ведут к возникновению коллизий, которые суды вынуждены разрешать фактически в порядке правотворчества. Это снижает предсказуемость правоприменения и создаёт риски для добросовестных участников оборота.

Земли особо охраняемых территорий (ООПТ)

Острая проблема — ограничение оборотоспособности земель лечебно-оздоровительных местностей, курортов и ООПТ. В законодательстве недостаточно чётко прописано:

• в каких случаях допускается включение земельных участков, принадлежащих частным лицам на праве собственности, в состав ООПТ;
• какие земельные участки в составе курортов ограничиваются в обороте, а какие — нет.

Совет Федерации неоднократно указывал на необходимость детальной проработки этих вопросов, поскольку неопределённость нарушает права собственников и провоцирует судебные споры.

Предоставление земельных участков и защита добросовестных собственников

В Москве приняты нормы, направленные на защиту прав добросовестных собственников объектов недвижимости. В частности, установлены основания для отказа в предоставлении земельных участков, среди которых:

• наличие акта уполномоченного органа исполнительной власти города о подтверждении факта нецелевого использования земельного участка;
• наличие акта Госинспекции по недвижимости о самовольной постройке (незаконно размещённом объекте недвижимости).

С одной стороны, эти меры препятствуют передаче земли нарушителям. С другой, на практике возникают споры о соразмерности ограничений и о порядке оспаривания актов контролирующих органов.

Споры с Департаментом земельных ресурсов

Значительную часть судебной практики составляют дела об оспаривании решений Департамента земельных ресурсов города Москвы — например, об отказе в заключении договора аренды земельного участка. Примером может служить дело № А40-487*/—, по которому ВАС РФ отказал в пересмотре судебных актов (Определение ВАС РФ от № ВАС-85/09). Подобные споры показывают: процедуры предоставления земли остаются сложными и не всегда прозрачными для заявителей.

Расширение границ города и проблемы «Новой Москвы»

Изменение границ столицы (присоединение территорий Московской области) породило комплекс проблем: приведение правоустанавливающих документов в соответствие с новым статусом земель, кадастровый учёт, определение видов разрешённого использования, интеграцию градостроительных регламентов. Исторический опыт показывает, что ключевым звеном всех земельных реформ остаётся проблема собственности на землю.

Государственный контроль и ответственность

Важным направлением является государственный контроль за соблюдением земельного законодательства. К основным нарушениям относятся:

1. нецелевое использование земельных участков;
2. самовольное занятие участков и самовольное строительство;
3. нарушение сроков освоения земли;
4. порча земель и нарушение требований охраны почв.

При этом сами процедуры контроля нередко критикуются за формальность и недостаточную защищённость прав правообладателей при проверках.

Пути совершенствования законодательства

Эксперты предлагают следующие меры:

• Устранение коллизий между земельным, гражданским и градостроительным законодательством;
• Конкретизацию режима ООПТ — чёткое определение случаев изъятия и ограничения оборота частных участков;
• Повышение прозрачности процедур предоставления земельных участков и оспаривания отказов;
• Целостную реконструкцию земельного права с учётом современных экономических реалий;
• развитие правовой защиты граждан при возникновении спорных ситуаций, включая досудебные механизмы урегулирования.

Земельное законодательство Москвы находится в состоянии постоянного развития, однако сохраняются системные проблемы: пробелы и противоречия норм, неопределённость режима особо охраняемых территорий, сложность процедур предоставления земли и обилие судебных споров. Решение этих вопросов требует комплексной реформы, согласования федерального и регионального регулирования и усиления гарантий прав добросовестных собственников и землепользователей.

Справочно: уточнить актуальные нормы можно в Департаменте городского имущества г. Москвы (адрес: г. Москва, ул. Бахрушина, д. , тел. +7 (495) *—) и на официальном портале mos.ru.