Предварительный договор об уступке права требования (цессии) — это документ‚ в котором стороны фиксируют намерение заключить в будущем основной договор цессии на определённых условиях. Такой документ регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса РФ и широко применяется в сделках с недвижимостью‚ арендой‚ долговыми обязательствами и долями в бизнесе.

Что такое предварительный договор цессии

Предварительный договор — это соглашение‚ по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор (договор уступки права требования) на условиях‚ предусмотренных предварительным договором. Ключевые особенности:

• должен содержать все существенные условия будущего основного договора;
• заключается в той же форме‚ что и основной договор (если основной требует нотариальной формы или регистрации — предварительный оформляется аналогично);
• устанавливает срок‚ в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• при уклонении одной из сторон вторая вправе требовать понуждения к заключению договора через суд и возмещения убытков.

Когда используется предварительный договор уступки

• уступка прав по договору аренды недвижимости (коммерческой‚ жилой);
• переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве;
• уступка долговых обязательств между юридическими лицами;
• сделки‚ требующие получения согласия третьих лиц (арендодателя‚ банка‚ собственника);
• ситуации‚ когда сторонам нужно время на проверку документов и проведение due diligence.

Структура и образец предварительного договора

Ниже приведён типовой образец предварительного договора уступки прав и перевода долга (на примере договора аренды недвижимого имущества между юридическими лицами). Персональные данные частично скрыты.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
уступки прав и перевода долга к договору аренды недвижимого имущества

г. Москва     «___» _________ 2026 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Инвест» (ОГРН 1167746*‚ ИНН 7707)‚ в лице генерального директора Иванова П. С.*‚ действующего на основании Устава‚ именуемое в дальнейшем «Сторона-1»‚ с одной стороны‚ и Общество с ограниченной ответственностью «Бета-Групп» (ОГРН 1187746‚ ИНН 7710)‚ в лице директора Петровой А. В.‚ действующей на основании Устава‚ именуемое в дальнейшем «Сторона-2»‚ с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки прав и перевода долга (далее — основной договор) к договору № ___ от «___» _______ 2026 г. на аренду недвижимого имущества‚ расположенного по адресу: г. Москва‚ ул. Примерная‚ д. ‚ помещение *‚ заключённому между Стороной-1 и ООО «Собственник-Недвижимость». По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент‚ а Сторона-2 — Цессионарий.

За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере __________ (__________) рублей.

Оплата производится Стороной-2 путём безналичного перечисления денежных средств на банковский счёт Стороны-1: р/с 40702810 в ПАО «Банк»‚ к/с 30101810‚ БИК 044525*.

Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объёме и на тех условиях‚ которые будут существовать на момент подписания основного договора.

Сторона-1 гарантирует действительность права требования‚ которое будет уступлено по основному договору‚ а также возможность его передачи Стороне-2.

Сторона-1 гарантирует‚ что к моменту подписания основного договора все обязанности‚ вытекающие из договора аренды‚ в т.ч. по оплате арендных платежей за истекший период‚ будут выполнены ею в полном объёме и своевременно.

Обязательства сторон

Сторона-1 обязуется в течение срока действия настоящего договора не заключать аналогичных договоров и не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении указанного недвижимого имущества.

Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендованного имущества на заключение основного договора.

Сторона-2 обязуется в течение ___ банковских дней с момента подписания настоящего договора перечислить на расчётный счёт Стороны-1 задаток в размере __________ (__________) рублей.

Порядок заключения основного договора

Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга‚ который будет заключён в последующем.

Стороны обязуются заключить основной договор не позднее «___» _________ 2026 года.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с требованием о понуждении к заключению договора.

Сторона‚ необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора‚ обязана возместить другой стороне причинённые убытки.

Обстоятельства непреодолимой силы

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору‚ если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы‚ возникших после заключения договора;

Заключительные положения

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до заключения основного договора либо до «___» _________ 2026 г.

Договор составлен в двух экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу‚ по одному для каждой из сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Сторона-1: ООО «Альфа-Инвест»‚ адрес: 115‚ г. Москва‚ ул. ‚ д. ‚ тел.: +7 (495) —‚ e-mail: i@alfa-invest.ru
Подпись: _____________ /Иванов П. С./ М.П.

Сторона-2: ООО «Бета-Групп»‚ адрес: 119‚ г. Москва‚ пр-т ‚ д. ‚ тел.: +7 (495) —‚ e-mail: p*@beta-group.ru
Подпись: _____________ /Петрова А. В.*/ М.П.

На что обратить внимание при составлении

1. Существенные условия. Обязательно укажите предмет (какое право и по какому договору уступается)‚ цену уступки и срок заключения основного договора, без этого предварительный договор может быть признан незаключённым.
2. Согласие третьих лиц. Если уступка требует согласия должника‚ арендодателя или банка‚ зафиксируйте обязанность его получения.
3. Задаток. Условие о задатке (ст. 380–381 ГК РФ) усиливает гарантии: при уклонении стороны‚ давшей задаток‚ он остаётся у другой стороны; при уклонении получившей, возвращается в двойном размере.
4. Ответственность. Пропишите право на понуждение к заключению договора через суд и возмещение убытков.
5. Форма. Если основной договор подлежит нотариальному удостоверению или госрегистрации‚ предварительный оформляется в той же форме.

Предварительный договор об уступке права требования — надёжный инструмент фиксации договорённостей сторон до момента заключения основной сделки. Он защищает обе стороны: цедент не сможет передать право третьему лицу‚ а цессионарий получает право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Перед подписанием рекомендуется проверить правовой статус уступаемого требования и при необходимости привлечь юриста для адаптации образца под конкретную сделку.