С 1 марта 2025 года вступил в силу порядок обязательной электронной подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимость в новостройках (согласно изменениям в Федеральный закон от N 218-ФЗ). На это правило распространяется на подавляющее большинство сделок с долевым строительством и переуступке прав требования (цессии). Понимание правил заполнения заявления — залог отсутствия приостановки или отказа в регистрации.

Данная статья описывает структуру заявления, установленную Приказом Росреестра от N П/0393 (в редакции на 2026 год), разбирает типичные ошибки и дает рекомендации по подготовке пакета документов.

Правовая основа и форма заявления

Заявление о государственной регистрации прав (перехода прав) на недвижимость и сделок с нею подается в соответствии со ст. 9, 10, 11 218-ФЗ. Единая форма заявления утверждена Приказом Росреестра и является обязательной к применению.

• Форма: XML-схема (для электронного взаимодействия) или бумажный бланк (для подачи через МФЦ в исключительных случаях, разрешенных законом).
• Код вида заявления: Для регистрации договора права (перехода права) используется код «21» (Регистрация перехода права собственности) или «23» (Регистрация иного права), в зависимости от предмета договора.
• Способ подачи: Преимущественно через Личный кабинет Росреестра, ЕПГУ/Госуслуги, или операторов электронного документооборота (ОЭД). Подача через МФЦ на бумажном носителе возможна только для лиц, не имеющих доступа к ЭСИА/КЭП, или в случаях, установленных ч. 10.1 ст. 9 218-ФЗ.

Структура заявления: пошаговый разбор блоков

Заявление состоит из нескольких логических блоков. Ниже приведено описание полей с пояснениями, что и где указывать. Внимание: в примерах ниже персональные данные (ФИО, адреса, телефоны, номера документов) частично скрыты маской * в целях безопасности.

Блок 1. Сведения о заявителе (Подающем документы)

Указывается лицо, которое физически подает пакет документов (может совпадать с правообладателем или быть представителем).

1. Вид заявителя: Физическое лицо / Юридическое лицо / ИП / Уполномоченный орган.
2. ФИО / Наименование: Иванов Иван Иванович / ООО «СтройИнвест».
3. ИНН: 771256 / 774501 (обязательно для юрлиц и ИП, для физлиц — при наличии).
4. СНИЛС: 123—456 78 (обязательно для физлиц с 2023 г.).
5. Адрес места жительства / нахождения: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. .
6. Контакты: Телефон: +7 () *—, Email: ivanov*@mail.ru.
7. Квалифицированная электронная подпись (КЭП): Данные сертификата ключа проверки ЭЦП (если подача через ОЭД/ЛК).

Блок 2. Сведения о представителе (если подача через доверенность)

Заполняется, если заявитель действует на основании доверенности.

• ФИО представителя: Петров Петр Петрович.
• Доверенность: Номер 12345 от , выдана нотариусом г. Москвы Ивановой А. (или уполномоченным лицом).
• Срок действия: До .
• КЭП представителя: Обязательна для подписания электронного заявления.

Блок 3. Вид регистрируемого права и сделки

Ключевой блок, определяющий правовые последствия.

• Вид права: Право собственности / Право оперативного управления / Право хозяйственного ведения / Сервитут / Иное право.
• Вид сделки (Основание): Договор купли-пробы / Договор дарения / Договор обменя / Договор цессии (переуступки права требования) / Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) / Иная сделка.
• Дата сделки: (дата подписания договора сторонами).
• Номер договора: № 123/* от .

Блок 4. Сведения об объекте недвижимости

Данные берутся из ЕГРН (выписки) или технического плана.

• Кадастровый номер: 77:01:000:.
• Вид объекта: Жилой дом / Квартира / Земельный участок / Помещение нежилое / Машино-место.
• Адрес (местоположение): г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. *.
• Площадь: 54.5 кв. м.
• Кадастровая стоимость: 12 500 000 руб. (актуальна на дату подачи).

Блок 5. Сведения о правообладателе (Лицо, в пользу которого регистрируется право)

Если заявитель и правообладатель, одно лицо, данные дублируются. При цессии — это цессионарий.

• ФИО: Сидоров Алексей Викторович.
• Гражданство: РФ.
• Документ, удостоверяющий личность: Паспорт РФ 45 * 123456, выдан Отделом МВД России по г. Москве , код подразделения 770-.
• ИНН / СНИЛС: 5067*89 / 987—654 32.
• Адрес места жительства: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. , кв. .
• Размер доли (если регистрируеться доля): 1/1 (целая собственность) или 1/2.

Блок 6. Сведения о лице, право которого переходит (Переуступающем / Продавце)

Заполняется для идентификации предыдущего правообладателя.

• ФИО / Наименование: Козлов Сергей Дмитриевич / Застройщик ООО «Новый Дом».
• Основание возникновения права у предыдущего владельца: Номер записи в ЕГРН 77—1234567 от .

Блок 7. Сведения о платеже (Госпошлина)

С 2025 года оплата производится преимущественно через ЕРУИ (Единый реестр учетных идентификаторов).

• УИН (Уникальный идентификатор начисления): 1821*567890 (генерируется при заполнении заявления в ЛК или на Госуслугах).
• Сумма: 2 000 руб. (для физлиц — квартира/дом), 22 000 руб. (для юрлиц), 350 руб. (земля под ИЖС/ЛПХ). Точные ставки проверяйте в Налоговом кодексе РФ (ст. 333.33) на дату подачи.
• Способ оплаты: Электронно через ЛК Росреестра / Госуслуги / Банковское приложение по УИН.

Блок 8. Особенности регистрации (Флаги/Чекбоксы)

• Приостановка регистрации: Нет (обычно).
• Отказ от уведомления заинтересованных лиц: Да/Нет (актуально для сервитутов, обременений).
• Согласие на получение выписки в электронном виде: Рекомендуется ставить «Да» — ускоряет получение результата.
• Наличие обременения (ипотека): Если квартира в ипотеке, ставится флаг, указывается номер договора залога и держатель заложника (Банк *).

Особенности заполнения для популярных типов договоров (2026 год)

А. Договор цессии (Переуступка права требования по ДДУ)

Наиболее частый сценарий во вторичном рынке новостроек.

• Вид сделки: «Договор цессии (переуступки права требования)».
• Объект: Указывается кадастровый номер ОКС (объекта капитального строительства), если дом сдан, или номер записи о праве требования (если дом не сдан — регистрируется переход права требования, код вида заявления может отличаться, уточняйте в XML-схеме).
• Обязательное условие: Согласие застройщика (если требуется по ДДУ/Закону 214-ФЗ) — скан загружается в приложения.
• Госпошлина: 2 000 руб; (физлицо) за регистрацию перехода права требования.

Б. Договор купли-продажи вторичной недвижимости

• Вид сделки: «Договор купли-продажи».
• Согласие супруга(и) продавца/покупателя: Обязательно нотариально заверенное согласие или заявление о том, что имущество не является совместным (если в браке). Загружается в приложения.
• Выписка из ЕГРН на продавца: Не требуется прикладывать (Росреестр запрашивает сам), но данные из неё нужны для заполнения Блока 6.

В. Договор дарения

• Вид сделки: «Договор дарения».
• Налоговый аспект: Если даритель и получатель — не близкие родственники, получатель платит НДФЛ (13%/30%). В заявлении это не отражается, но нужно быть готовым к уведомлению ФНС.
• Госпошлина: 2 000 руб. (физлицо).

Пакет приложений (документов) к заявлению

Все документы сканируются в PDF/A-1b (черно-белые, 200-300 dpi) или JPEG (для фото паспортов). Подписываются КЭП заявителя/представителя.

Типичные ошибки, приводящие к приостановке (ст. 23 218-ФЗ) или отказу (ст. 24 218-ФЗ)

1. Несоответствие данных договора и заявления: Разные кадастровые номера, площади, ФИО сторон. Совет: сверяйтесь со свежей выпиской из ЕГРН (не старше 30 дней).
2. Отсутствие согласия застройщика при цессии: Если в ДДУ предусмотрено условие о необходимости согласия, без него регистрация невозможна.
3. Неверный УИН или неоплата пошлины: Система не примет заявление без валидного УИН в блоке платежей.
4. Истекший срок доверенности / отсутствие полномочий: Проверяйте даты и наличие права субагентства.
5. Некачественные сканы / неверный формат: Файлы > 100 Мб, не PDF/A, без текстового слоя (для поиска), поврежденная ЭЦП.
6. Наличие обременения (арест, ипотека), о котором не сообщено: Если на объекте арест судебных приставов — регистрация перехода права приостановится/откажется. Проверяйте выписку заранее.
7. Несоответствие XML-схеме: При загрузке через ОЭД/ЛК система валидирует XML. Ошибки тегов (например, неверный код региона или вида права) приведут к техническому отказу в приеме;

Сроки регистрации и получение результата

• Общий срок: 7 рабочих дней со дня поступления заявления в Росреестр (ч. 1 ст. 16 218-ФЗ).
• Сокращенный срок (3 рабочих дня): При подаче через МФЦ (если допускается) или при использовании технологий «Мобильный регистратор» (для отдельных категорий).
• Продление: До 10 рабочих дней (при необходимости дополнительной проверки) или до 1 месяца (при взаимодействии с иными органами).
• Результат: Выписка из ЕГРН в электронном виде (XML/PDF) в Личном кабинете / на Госуслугах / на email. Бумажная — по запросу в МФЦ.

Практический чек-лист перед нажатием кнопки «Отправить»

Контакты и помощь

При возникновении технических сложностей с электронной подачей:

• Горячая линия Росреестра: ###-###-#### (бесплатно по РФ).
• Техподдержка ЛК Росреестра / Госуслуг: через формы обратной связи в личных кабинетах.
• Операторы ЭДО (ОЭД): имеют свои службы поддержки (например, СБИС, Диадок, Контур, Тензор — контакты в ЛК оператора).
• Управление Росреестра по вашему субъекту: контакты на сайте rosreestr.gov.ru в разделе «Контакты» -> «Территориальные органы». Например, Управление по ХМАО-Югре: тел. +7 (346) -, адрес: г. Ханты-Мансийск, ул. *, д. *.

Грамотное заполнение заявления о регистрации договора права в 2026 году — это не просто формальность, а обязательное условие успешного перехода права собственности. Переход на полностью электронный документооборот (ЭДО) исключил ошибки ручного ввода сотрудниками Росреестра, но переложил ответственность за корректность данных на заявителя и его представителей. Используйте официальные сервисы (Личный кабинет Росреестра, Госуслуги, аккредитованные ОЭД), следите за актуальностью XML-схем и проверяйте выписки из ЕГРН непосредственно перед подачей.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных сделках (споры, обременения, инакомные лица) рекомендуется привлечь квалифицированного юриста или нотариуса.