Расторжение договора аренды земельной доли (пая) — это юридически значимое действие‚ требующее строгого соблюдения формы и процедуры‚ установленных Гражданским кодексом РФ (ст. 610‚ 611)‚ Земельным кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поскольку объект аренды — земельная доля — относится к недвижимости‚ расторжение договора подлежит государственной регистрации в Росреестре. В данной статье мы подробно разберем основания‚ порядок оформления‚ структуру соглашения и предоставим актуальный образец с замаскированными конфиденциальными данными.

Правовые основания для расторжения договора

Согласно ст. 610 ГК РФ‚ договор аренды может быть расторгнут:

• По соглашению сторон (п. 1 ст. 610 ГК РФ) — самый частый и безконфликтный вариант. Стороны подписывают Соглашение о расторжении договора аренды.
• В одностороннем порядке (в судебном порядке) (п. 2 ст. 610 ГК РФ) — при наличии существенного нарушения условий договора другой стороной или иных оснований‚ предусмотренных законом или договором.
• По требованию одной из сторон, если это прямо предусмотрено условиями договора (например‚ право арендодателя расторгнуть договор при неуплате аренды более определенного срока).

Важно: Для земельных долей (паев) сельскохозяйственного назначения также действуют нормы ФЗ № 101 «Об обращении земельных долей». Если арендатор, недолевое лицо‚ а долевики реализуют преимущественное право покупки‚ это может стать основанием для досрочного завершения отношений.

Виды документов‚ оформляющих расторжение

1. Соглашение о расторжении договора аренды — основной документ при взаимном согласии. Подлежит нотариальному удостоверению‚ если сам договор аренды был нотариальным или подлежит госрегистрации (ст. 609 ГК РФ‚ ст. 163 ГК РФ). На практике нотариусы часто удостоверяют такие соглашения для последующей регистрации в Росреестре без проблем.
2. Исковое заявление / Решение суда — при судебном расторжении. Вступает в силу после вступления в законную силу.
3. Уведомление о расторжении, направляется другой стороне заранее (срок обычно 3 месяца или иной‚ установленный договором/законом) при одностороннем отказе от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
4. Акт приема-передачи земельного участка (доли) — обязательный приложение‚ фиксирующий фактический возврат объекта и отсутствие претензий.

Пошаговая процедура расторжения по соглашению сторон

Шаг 1: Подготовка и согласование текста

Стороны (Арендодатель и Арендатор) обсуждают условия: дату расторжения‚ порядок расчетов за аренду‚ судьбу навесного имущества (построек‚ посевов)‚ отсутствие долгов.

Шаг 2: Составление Соглашения о расторжении

Документ составляется в простой письменной форме (как минимум в 3 экземплярах: по одному на сторону + один для Росреестра). Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре‚ Соглашение также подлежит регистрации.

Шаг 3: Подписание и нотариальное удостоверение (рекомендуется)

Хотя закон не требует обязательного нотариата для простой письменной сделки (если только сами стороны не договорились иначе)‚ на практике Росреестр чаще регистрирует нотариально удостоверенные соглашения без приостановок.

Шаг 4: Оформление Акта приема-передачи

Стороны осматривают участок‚ фиксируют границы‚ состояние посевов/построек‚ сдают ключи/документы. Акт подписывается одновременно с Соглашением или в день фактического возврата.

Шаг 5: Подача документов в Росреестр

Подача осуществляется через МФЦ‚ лично‚ по почте или в электронном виде (через Госуслуги/Личный кабинет Росреестра). Необходимый пакет:

• Заявление по установленной форме (при подаче через МФЦ заполняет сотрудник).
• Соглашение о расторжении (оригинал + копия).
• Акт приема-передачи.
• Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. для физлиц‚ 1000 руб. для юрлиц — на 2026 год‚ уточняйте актуальные тарифы).
• Паспорта сторон / Устав и доверенность для представителей.

Шаг 6: Получение выписки из ЕГРН

По итогам регистрации (срок до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ‚ до 7 — в электронном виде) в ЕГРН вносится запись о прекращении права аренды. Стороны получают выписку.

Обязательные реквизиты Соглашения о расторжении

Согласно ст. 431 ГК РФ и практике судов (обзоры ГАРАНТ‚ КонсультантПлюс)‚ в документе должны быть:

• Место и дата составления.
• Полные наименования сторон (ФИО для физлиц с паспортными данными; полное наименование‚ ОГРН‚ ИНН‚ адрес‚ ФИО руководителя на основании Устава/Доверенности для юрлиц).
• Ссылку на расторгаемый договор: номер‚ дату заключения‚ рег. номер в Росреестре (если был зарегистрирован).
• Описание объекта: вид права (аренда)‚ вид разрешенного использования‚ категория земель‚ площадь доли в гектарах/кв.м‚ кадастровый номер участка (или номера‚ если доля выделена в натуре).
• Формулировку: «Стороны договорились расторгнуть Договор аренды земельной доли № * от * г. по соглашению сторон с * г.».
• Условия расчетов: подтверждение отсутствия задолженностей по арендной плате или порядок их погашения.
• Условия по навесному имуществу: забирает арендатор‚ покупает арендодатель‚ сносится и т.д.
• Подписи сторон с расшифровкой и печатями (для юрлиц).

Образец Соглашения о расторжении договора аренды земельной доли

Ниже приведен типовой образец. Все персональные данные‚ адреса‚ номера документов‚ кадастровые номера и телефоны заменены на маску () в целях безопасности. При заполнении замените маски на реальные данные.

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ (ПАЯ)

г. «» 202 г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

• ФИО: * *
• Паспорт: серия № ‚ выдан * г.‚ код подразделения
• Адрес регистрации: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв.
• Телефон: +7 () —
• действующий на основании Свидетельства о праве собственности № (или иного основания)‚ именуемый в дальнейшем «Арендодатель»‚ с одной стороны‚

и

АРЕНДАТОР:

• ФИО / Наименование: * * / ООО «»
• Паспорт / ОГРН‚ ИНН: серия № * / ОГРН ‚ ИНН
• Адрес: г. *‚ ул. ‚ д. ‚ кв. / офис
• Телефон: +7 () —
• действующий на основании Паспорта / Устава / Доверенности № * от * г.‚ именуемый в дальнейшем «Арендатор»‚ с другой стороны‚

вместе именуемые «Стороны»‚ руководствуясь ст. 610 ГК РФ‚ Заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. РАСТОРИТЬ по соглашению Сторон Договор аренды земельной доли (пая) № * от «» 202 г. (далее, Договор)‚ зарегистрированный в ЕГРН * г. под регистрационным номером * (если применимо)‚ с «» 202 г.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА):
   • Земельная доля (пай) в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером: :::**.
   • Размер доли: / (или * гектаров / * кв. м).
   • Категория земель: * (земли сельхозназначения / населенных пунктов и т.д.).
   • Вид разрешенного использования: .
   • Адрес (местоположение) участка: ‚ * район‚ с. *‚ поле/квартал *.
3. РАСЧЕТЫ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ:

   Стороны подтверждают‚ что на день подписания настоящего Соглашения взаимных претензий и задолженностей по арендной плате нет.

   Альтернативный вариант (если есть долг): Арендатор обязуется погасить задолженность по арендной плате за период с «» 202 г. по «» 202 г. в размере * руб. (* рублей) путем перечисления на расчетный счет Арендодателя до «» 202 г.

4. НАВЕСНОЕ ИМУЩЕСТВО (ПОСТРОЙКИ‚ ПОСЕВЫ‚ УЛУЧШЕНИЯ):

   Стороны подтверждают‚ что на участке навесного имущества‚ принадлежащего Арендатору‚ нет / находится следующее имущество: *‚ которое Арендатор обязуется демонтировать/забрать до «» 202 г. / которое Арендодатель выкупает за * руб..

5. ВОЗВРАЩЕНИЕ УЧАСТКА: Фактическая передача земельной доли Арендодателю оформляется Актом приема-передачи земельной доли (пая) от «» 202 г.‚ являющимся неотъемлемым приложением к настоящему Соглашению.
6. РЕГИСТРАЦИЯ В РОСРЕЕСТРЕ: Стороны обязуются в течение * рабочих дней но (или Арендодатель самостоятельно) подать документы для государственной регистрации прекращения права аренды в Росреестре. Расходы по госпошлине несет Арендатор / Арендодатель / поровну.
7. ОТСУТСТВИЕ ПРЕТЕНЗИЙ: Стороны заявляют‚ что на момент подписания настоящего Соглашения у них нет никаких претензий друг к другу по обязательствам‚ вытекающим из Договора.
8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ: Все споры решаются переговорами‚ в случае неудачи, в суде по месту нахождения земельного участка (субъект юрисдикция).
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ: Настоящее Соглашение составлено в * экземплярах (по одному для каждой Стороны и один для Росреестра)‚ имеющих равную юридическую силу. Копии паспортов / учредительных документов / доверенностей прилагаются.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Образец Акта приема-передачи земельной доли (Приложение)

Акт является обязательным доказательством факта возврата участка. Без него Росреестр может приостановить регистрацию‚ а Арендодатель не сможет подтвердить отсутствие претензий к состоянию земли.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ (ПАЯ)

г. * «» 202 г.

Составили настоящий Акт:

• Арендодатель: * * ‚ паспорт № .
• Арендатор: * ‚ паспорт № .

в исполнение п. 5 Соглашения о расторжении Договора аренды земельной доли № от «» 202 г.

УСТАНОВИЛИ:

1. Арендодатель принял у Арендатора‚ а Арендатор передал Арендодателю земельную долю (пай) размером / (площадь * га / * кв.м) в составе земельного участка кадастровым номером :::**‚ расположенного по адресу: .
2. Границы доли на местности соответствуют данным кадастра / определены по согласованию сторон (приложена схема/план).
3. Состояние участка: соответствует целевому назначению / имеются нарушения: (описание).
4. Навесное имущество Арендатора на участке: отсутствует / передано Арендодателю / забирается Арендатором в срок до «» 202 г..
5. Ключи‚ документы на имущество‚ иные аксессуары: переданы / отсутствуют.

ПРЕТЕНЗИЙ СТОРОН НЕТ.

ПОДПИСИ:

Особенности расторжения в 2025–2026 годах (актуальная практика)

• Электронная регистрация: С 2023–2024 гг. внедряется подача через Личный кабинет Росреестра (ЛК РР) с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи). Это сокращает срок до 3–5 рабочих дней и исключает госпошлину за подачу в электронном виде (для физлиц — 0 руб.‚ для юрлиц — скидка 30%).
• Нотариальная форма: Если исходный договор аренды был нотариальным (например‚ доля в собственности неразделена и сделка требовала нотариата)‚ Соглашение о расторжении обязательно должно быть нотариальным (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
• Уведомление Райкомзема / Администрации: По старым договорам (заключенным до 2000-х) иногда требуется уведомление органа местного самоуправления (райкомзема)‚ если в договоре это прописано. В новых договорах это редкость‚ но стоит проверить текст вашего Договора.
• Налоговые последствия: Арендодатель (физлицо) получает доход от аренды (НДФЛ 13%/30%). При расторжении до конца года по итогам года подается 3-НДФЛ. Арендатор (юрлицо/ИП) списывает расходы на аренду. Если Арендодатель вернул аванс/залог — это не доход‚ а возврат средств.
• Судебная практика: Суды (Определения ВС РФ‚ Арбитражные суды) уделяют внимание добросовестности сторон. Если Арендодатель расторгает договор судебным путем за неуплату‚ но сам не предъявлял претензий годами — суд может отказать (п. 2 ст. 610 ГК РФ: «существенное нарушение»).

Типичные ошибки при составлении (чек-лист)

1. Отсутствие кадастрового номера или неверное указание размера доли (в гектарах vs доля в праве). В Соглашении должны совпадать с ЕГРН.
2. Нет даты расторжения или она стоит «позавчера» (до подписания). Дата расторжения = дата подписания Соглашения или более поздняя‚ согласованная сторонами. Не может быть rétroактивной для третьих лиц.
3. Игнорирование Акта приема-передачи. Считается‚ что обязательства не исполнены‚ пока не подписан Акт.
4. Несогласованный текст с представителем. Если подписывает не собственник/гендиректор‚ а доверенное лицо — в тексте Соглашения и в подписях обязательно должна быть ссылка на Доверенность (номер‚ дата‚ нотариус).
5. Неуплата госпошлины или оплата не тем реквизитами (КБК меняются‚ проверяйте на сайте ФНС/Росреестра на день подачи).

Расторжение в судебном порядке (кратко)

Если стороны не договорились:

1. Направляется досудебная претензия (заказным письмом с описью вложения) с требованием расторгнуть договор и вернуть участок. Срок ответа, 30 дней (или иной по договору/закону).
2. При отказе или молчании — подача искового заявления в районный/арбитражный суд по месту нахождения участка.
3. Исковые требования: о расторжении договора‚ об освобождении участка (выселении)‚ о взыскании долга по аренде‚ убытков.
4. После вступления решения в силу, подача в Росреестр решения суда (оригинал/нотариальная копия) для снятия обременения.

Грамотное оформление расторжения договора аренды земельной доли — залог отсутствия проблем с Росреестром и налоговой инспекцией в будущем. Ключевые моменты: письменная форма‚ точное описание объекта (кадастровый номер‚ размер доли)‚ отсутствие долгов (или их погашение)‚ подписание Акта приема-передачи и своевременная регистрация в ЕГРН.

Используйте приведенные выше образцы как базу‚ но обязательно адаптируйте их под вашу ситуацию (наличие/отсутствие навесного имущества‚ порядок расчетов‚ нотариальная форма). В сложных случаях (много долевиков‚ споры о границах‚ навесное имущество) рекомендуется привлечь юриста по земельному праву для подготовки проекта документа.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Актуальность нормативных актов и судебной практики на дату публикации требует проверки на момент применения. Персональные данные в образцах замаскированы (*).