Ликвидация юридического лица — одно из законных оснований прекращения договорных отношений, в т.ч. аренды. Однако на практике процедура расторжения договора аренды в связи с ликвидацией организации вызывает множество вопросов как у арендаторов, так и у арендодателей. В данной статье мы подробно разберём правовые основания, порядок действий сторон и приведём образцы необходимых документов.
Правовые основания прекращения договора аренды при ликвидации
Согласно статье 419 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.
Таким образом, исключение организации из ЕГРЮЛ является вполне законным и достаточным основанием для прекращения договора аренды. При этом важно различать две ситуации:
- Ликвидация арендатора — обязательства по договору прекращаются, арендодатель вправе включить свои требования (задолженность по арендной плате, неустойки) в реестр требований кредиторов до завершения ликвидации;
- Ликвидация арендодателя, арендатору необходимо урегулировать вопросы возврата имущества, обеспечительного платежа и дальнейшего использования объекта;
Порядок действий при расторжении договора
Шаг 1. Подготовка уведомления (письма) о расторжении
Унифицированной формы письма о расторжении договора аренды законодательство не предусматривает. Документ составляется в произвольной форме или по форме, установленной самим договором. Если компания регулярно заключает договоры аренды, целесообразно утвердить стандартный образец в учётной политике.
Письмо рекомендуется направить одним из способов:
- По почте, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- Лично, руководителю контрагента или иному уполномоченному лицу. В этом случае готовятся два экземпляра: один передаётся контрагенту, на втором ставится отметка о получении (дата, подпись, расшифровка), и он остаётся у отправителя.
Оптимальный вариант — заключить с контрагентом дополнительное соглашение о расторжении договора аренды по взаимному согласию сторон до момента исключения организации из ЕГРЮЛ. Это позволяет избежать рисков, связанных с невозможностью предъявить требования уже ликвидированному лицу.
Шаг 3. Передача имущества и окончательные расчёты
Стороны подписывают акт приёма-передачи арендованного имущества, производят окончательные расчёты, возвращают обеспечительный платёж (если он предусмотрен договором).
Образец соглашения о расторжении договора аренды в связи с ликвидацией
Ниже приведён примерный шаблон документа:
СОГЛАШЕНИЕ № *
о досрочном расторжении договора аренды
г. Москва