Предварительный договор аренды — это соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Чтобы гарантировать заключение основного договора, стороны нередко используют обеспечительный платеж, регулируемый ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которую одна сторона вносит в пользу другой стороны для обеспечения исполнения денежных обязательств, включая возмещение убытков или выплату неустойки. В отличие от задатка, обеспечительный платеж:
- может обеспечивать любые денежные обязательства, а не только исполнение договора;
- не применяется автоматически — порядок его зачета или возврата определяется соглашением сторон;
- подлежит возврату, если обязательство исполнено надлежащим образом.
Структура предварительного договора аренды с обеспечительным платежом
Преамбула
Указываются стороны договора. Например:
ООО «Пример» в лице генерального директора Иванова И. И. (, паспорт серия 45 № ), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», и Петров П. П. (адрес регистрации: г. Москва, ул. *, д. , кв. ), именуемый «Арендатор», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Предмет договора
Стороны обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения (или квартиры) в определенный срок. Обязательно указываются существенные условия будущего договора:
- точное описание объекта (адрес: г. , ул. , д. , кадастровый номер :::);
- площадь помещения;
- размер арендной платы;
- срок аренды.
Обеспечительный платеж
Ключевой раздел. Рекомендуемая формулировка:
«В целях обеспечения обязательства Арендатора заключить основной договор аренды Арендатор в течение 3 (трех) банковских дней с момента подписания настоящего договора вносит обеспечительный платеж в размере ______ рублей на расчетный счет Арендодателя: р/с 4070* в банке ПАО «*», к/с 3010, БИК 04*.
В случае заключения основного договора аренды обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за первый месяц / возвращается Арендатору (нужное выбрать). В случае отказа Арендатора от заключения основного договора обеспечительный платеж остается у Арендодателя. В случае отказа Арендодателя платеж возвращается Арендатору в двойном размере (либо с уплатой неустойки)».
Срок заключения основного договора
Указывается конкретная дата или период, например: «Основной договор аренды подлежит заключению не позднее «__» _______ 20__ года». Если срок не установлен, по умолчанию он составляет один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Ответственность сторон
Прописываются последствия уклонения от заключения основного договора, включая судьбу обеспечительного платежа и возможность взыскания убытков.
Реквизиты и подписи сторон
Указываются полные реквизиты: наименование, ИНН /КПП , ОГРН , юридический адрес, банковские реквизиты, телефон +7 () —, e-mail @*.ru.
Практические рекомендации
- Четко называйте платеж «обеспечительным» — иначе суд может переквалифицировать его в аванс или задаток с иными правовыми последствиями.
- Определите судьбу платежа при всех сценариях: заключение договора, отказ каждой из сторон, расторжение по соглашению.
- Фиксируйте передачу денег документально, платежным поручением или распиской.
- При расторжении основного договора (например, как в практике, где договор аренды был расторгнут, а стороны подписали соглашение о зачете и смету стоимости устранения недостатков помещения) обеспечительный платеж может быть зачтен в счет возмещения убытков.
Предварительный договор аренды с обеспечительным платежом — надежный инструмент защиты интересов обеих сторон на этапе подготовки сделки. Грамотно составленный документ с четкими условиями о судьбе обеспечительного платежа минимизирует риски споров и финансовых потерь. Перед подписанием рекомендуется обратиться к юристу для проверки условий договора.