Доверенность для риэлтора — это ключевой документ, который легализует действия посредника от имени собственника недвижимости. В 2026 году требования к форме и содержанию таких документов остаются строгими: ошибки в тексте или отсутствие необходимых полномочий могут привести к обжалованию сделки или отказу в регистрации Росреестром. В этой статье мы разберем виды доверенностей, обязательные реквизиты, нюансы нотариального заверения и предоставим структуру актуального образца.

Зачем нужна доверенность риэлтору и какие бывают

Согласно ГК РФ (ст. 185), доверенность — это письменное уполномочение представителя. В риелторской практике выделяют три основных типа документов в зависимости от задач:

• Доверенность на заключение договора риелторских услуг (поиск/показ). Дает право агенту искать покупателей/арендаторов, организовывать показы, вести переговоры, подписывать договор поручения с агентством. Не дает права подписывать ДКП или передавать ключи.
• Доверенность на представление интересов в организациях (сбор документов). Позволяет риэлтору заказывать и получать выписки из ЕГРН, справки из БТИ/ПИБ, технические паспорта, справки о зарегистрированных лицах (Форма 9/Выписка из домовой книги) в МФЦ, ЖЭУ, Управляющих компаниях.
• Доверенность на продажу квартиры (общую/специальную). Самый мощный документ. Дает право подписывать договор купли-продажи (ДКП), получать деньги, передавать ключи, подписывать заявление на регистрацию перехода права в Росреестре. Требует нотариального заверения.

Важно: По данным РБК Недвижимости (2023) и практике нотариусов (например, нотариус г. Химки Владимирова Е.И.), для любых действий, связанных с распоряжением имуществом (продажа, дарение, обмен), закон требует нотариальной формы доверенности. Простая письменная форма подходит только для представительства в органах власти, сборе документов и заключения самого договора с риелтором.

Обязательные реквизиты доверенности (Чек-лист 2026)

Любая доверенность, будь то нотариальная или простая письменная, должна содержать следующие данные (ч. 1 ст. 185 ГК РФ):

1. Наименование документа: «ДОВЕРЕННОСТЬ» (крупно, по центру).
2. Место составления: Город/Населенный пункт (например, г. *).
3. Дата составления: День, месяц, год прописью (например, «Девятое апреля две тысячи двадцать шестого года»). Без даты доверенность недействительна.
4. Данные доверителя (собственника): ФИО полностью, дата рождения, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, код подразделения, дата выдачи), адрес места регистрации (прописки). В примерах маскируем: ФИО: * * ; Паспорт: * № выд. *.
5. Данные доверенного лица (риэлтора): ФИО полностью, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Если риэлтор действует от имени агентства, часто указывают и данные юрлица/ИП (Название: ООО «», ОГРН/ИНН: , адрес: г. , ул. , д. ).
6. Перечень полномочий (Суть документа): Детальное описание действий. См. раздел 3.
7. Срок действия: Конкретная дата окончания или событие (например, «до момента государственной регистрации перехода права собственности»). Если срок не указан — действует 1 год со дня составления (ст. 186 ГК РФ). Максимальный срок не ограничен законом, но нотариусы рекомендуют 1–3 года.
8. Право субпоручения: Явное указание: «Доверенное лицо имеет право передать полномочия другому лицу» или «Право субпоручения не предоставляется». РБК Недвижимость рекомендует запрещать субпоручение для безопасности.
9. Подпись доверителя: Расшифровка подписи.
10. Нотариальная печать и подпись нотариуса (для нотариальной формы): Регистрационный номер, ФИО нотариуса, название нотариальной конторы/участка.

Примерный перечень полномочий (Текст для вставки в образец)

Ниже приведен расширенный список полномочий, который рекомендуют эксперты (ЦИАН, Домклик, неариусы) для полноценной работы риэлтора по продаже. Выбирайте только нужные пункты;

А. Для работы с агентством и поиском покупателя (Простая письменная форма)

• Заключать от моего имени договор поручения (договор риелторских услуг) с ООО «» / ИП * .
• Подписывать акты приема-передачи ключей для проведения показов.
• Организовывать и проводить показы объекта недвижимости по адресу: г. , ул. , д. *, кв. * потенциальным покупателям.
• Размещать информацию об объекте в информационных базах, на сайтах (ЦИАН, Авито, Домклик и др.), в СМИ.
• Вести переговоры с потенциальными покупателями о цене и условиях сделки.
• Получать от меня документы на недвижимость для подготовки сделки.

Б. Для сбора документов в госорганах (Простая письменная форма)

• Подавать запросы и получать выписки из ЕГРН (в т.ч. с указанием обременений) в МФЦ, Росреестре.
• Получать технический паспорт/план БТИ (г. Москва/Московская обл.) или ПИБ (г. Санкт-Петербург/Ленинградская обл.) — важно уточнить региональное название органа.
• Получать справки о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Выписка из домовой книги) в паспортных столах МВД, МФЦ, Управляющих компаниях, ТСЖ/ЖСК.
• Получать справки об отсутствии/наличии задолженностей по ЖКУ.
• Представлять мои интересы в банках, нотариальных конторах, оценщических организациях по вопросам подготовки сделки.

В. Для продажи и регистрации перехода права (Только нотариальная форма!)

• Подписывать от моего имени договор купли-продажи (ДКП) квартиры/дома/земельного участка по адресу: г. , ул. , д. *, кв. *, кадастровый номер: :::.
• Определять цену продажи (или: «по цене не ниже * руб.»).
• Получать от покупателя платежи (наличные, безналичные, ячейки банка, аккредитивы, эскроу-счета), подписывать квитанции, акты приема-передачи денежных средств.
• Подписывать акт приема-передачи квартиры (передачу ключей) покупателю.
• Подавать заявление и документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде).
• Получать готовые документы с отметкой о регистрации (выписку из ЕГРН).
• Распоряжаться деньгами, полученными от продажи (вкладывать на счет, снимать — требует отдельного пункта и доверия).

Образец структуры доверенности (Шаблон для заполнения)

ДОВЕРЕННОСТЬ

г.  «___» _________ 202_ г.

Я,  * , geboren .. г., паспорт серия * № , выдан * * .. г., код подразделения *-*, зарегистрированный по адресу: г. , ул. , д. *, кв. , именуемый в дальнейшем «Доверитель»,

настоящей доверенностью уполномачиваю
 * , geboren .. г., паспорт серия * № , выдан * * .. г., код подразделения *-*, зарегистрированный по адресу: г. , ул. , д. *, кв. *,
(или: ООО «*», ОГРН , ИНН , адрес: г. , ул. , д. , представленного генеральным директором  *  на основании Устава)
именуемое в дальнейшем «Доверенное лицо»,

осуществлять от моего имени следующие действия:

[Вставить нужные пункты из раздела 3: А, Б или В].
...
...
Данная доверенность выдана на срок до «___» _________ 202_ г. (или: до момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость).

Право субпоручения не предоставляеться / предоставляется (зачеркнуть ненужное).

Подпись Доверителя: _______________ / * *  /

--- Заверение нотариуса (для нотариальной формы) ---
Заверена нотариусом * * 
Нотариальный участок № * / Контора № 
Рег. номер -*/202_
Печать Подпись ___________

Нотариальное заверение: процедура, стоимость, документы

Если доверенность дает права на распоряжение недвижимостью (продажа, дарение, залог, обмен), нотариальное заверение обязательно (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ст. 37 Основного законодательства о нотариате).

Что нужно взять к нотариусу (чек-лист для собственника):

• Паспорт доверителя (оригинал).
• Паспортные данные доверенного лица (оригинал или копия — уточняйте у нотариуса; часто достаточно фото/копии паспорта риэлтора).
• Документы на недвижимость (свидетельство/выписка ЕГРН, договор купли/дарения/приватизации) — для проверки права собственности.
• Свидетельство о браке/разводе (если квартира общая — нужен нотариальное согласие супруга/и).
• Справка из БТИ/ПИБ (план, выписка) — иногда просит нотариус для идентификации объекта.

Стоимость (ориентировочно на 2026 год):

• Нотариальный тариф (госпошлина за заверение): фиксированная сумма (около 200–500 руб. за заверение подписи + стоимость технической работы/бланка).
• Юридические/технические услуги нотариуса: составление текста, проверка документов, консультирование — от 1500 до 5000+ руб. в зависимости от региона и сложности.

Совет: Как отмечают на форумах ЦИАН (2015, 2019), лучше заранее обсудить текст с нотариусом или прислать ему черновик на почту. Нотариус имеет право отказать в заверении, если текст содержит недопустимые условия или неясности.

Срок действия, отзыв и риски

Сроки

• Максимальный срок не установлен законом, но нотариусы не рекомендуют ставить более 3 лет (риск утери дееспособности, смены паспорта, изменений в законе).
• Оптимально: срок подготовки сделки + 1–2 месяца запаса (например, 6 месяцев).
• Доверенность на сбор документов часто делают на 1 год.

Отзыв доверенности (ст. 189 ГК РФ)

Доверитель может отозвать доверенность в любой момент. Для этого нужно:

1. Написать заявление об отзыве (форму даст нотариус).
2. Нотариус вносит запись в Единый реестр доверенностей (ЕРД) — она становится недействительной с момента внесения.
3. Уведомить доверенное лицо (риэлтора) и третьих лиц (банк, Росреестр, покупателя), с которыми могло действовать доверенное лицо. Нотариус может направить уведомление за счет доверителя.

Основные риски и как их минимизировать

Электронная доверенность (МЧД) — перспектива 2026 года

С 2023 года в России работает система машиночитаемых доверенностей (МЧД) в формате XML с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). На 2026 год:

• Активно используется в B2B (между юрлицами/ИП) для ЭДО, получения товаров, подписания счетов.
• Для сделок с недвижимостью физлиц (продажа квартиры) МЧД пока не применяется массово, так как Росреестр и нотариаты требуют нотариальную форму на бумаге (или нотариальную электронную доверенность через систему нотариата).
• Нотариальная электронная доверенность оформляется лично у нотариуса с использованием УКЭП доверителя и сохраняется в нотариальном информационном ресурсе. Это полноценный аналог бумажной.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли сделать доверенность на риэлтора без нотариуса?

Да, но только для: заключения договора с агентством, показов квартиры, сбора справок/выписок, представления интересов в ЖЭУ/УК/МФЦ. Для подписания ДКП, акта приема-передачи, получения денег и подачи в Росреестр, только у нотариуса.

Нужно ли согласие супруга(и) на выдачу доверенности?

На выдачу доверенности — нет (это распоряжение правом, а не имуществом). Но если квартира в совместной собственности, для самой продажи (подписания ДКП) понадобится нотариальное согласие второго супруга. Часто нотариус заверяет и доверенность, и согласие одновременно.

Может ли риэлтор подставить своего коллегу (субпоручение)?

Только если в доверенности прямо написано: «Право субпоручения предоставляется». Без этого пункта, нельзя. Рекомендуем писать: «Право субпоручения не предоставляется».

Как проверить доверенность риэлтора перед сделкой?

Спросить рег. номер и проверить на notariat.ru (раздел «Реестры» -> «Доверенности»). 2. Сверить паспортные данные риэлтора с данными в доверенности. 3. Убедиться, что срок не истек и нет отметки об отзыве.

Что такое «Образец 3 (на регистрацию права на жилье)» из РБК?

Это условное обозначение вида доверенности, в которую включены полномочия на подписание заявления в Росреестр и получение готовой выписки. Обязательна нотариальная форма.

Резюме: алгоритм действий собственника

1. Определите цель: просто показы/договор с агентством (простая форма) или полная продажа с получением денег (нотариальная).
2. Подготовьте данные: свои паспортные данные, данные риэлтора (ФИО, паспорт, адрес), точный адрес и кадастровый номер квартиры.
3. Составьте текст: используйте структуру из раздела 4, выбрав нужные пункты полномочий (раздел 3). Четко пропишите минимальную цену и запрет субпоручения.
4. Согласуйте с нотариусом (если нужна нотариальная): пришлите черновик заранее, уточните стоимость и список нужных документов.
5. Подпишите: лично явитесь к нотариусу (или вызовите на дом/в больницу). Риэлтор явиться не обязан, но должен иметь паспорт для сверки.
6. Проверьте в ЕРД: сразу после заверения проверьте запись на сайте ФНП.
7. Передайте оригинал риэлтору (или копию, если оригинал нужен вам, но для Росреестра/банка часто нужен оригинал или нотариальная копия).
8. Контролируйте срок: поставьте напоминание за 2 недели до окончания срока для продления или отзыва.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может меняться. Перед оформлением доверенности, особенно на продажу недвижимости, обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или юристом, учитывающим вашу конкретную ситуацию. Актуальность информации: апрель 2026 г.