Что такое дополнительное соглашение и зачем оно нужно

Согласно ст. 452 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Дополнительное соглашение — это документ, неразрывно связанный с основным договором аренды, который вносит в него изменения, дополнения или уточнения.

Основные основания для заключения допсоглашения:

• Продление срока аренды (наиболее частый случай);
• Изменение арендной платы (индексация, повышение/понижение ставки, смена порядка расчетов);
• Изменение площади или состава помещения (расширение, сокращение, присоединение смежных площадей);
• Смена реквизитов сторон (переименование компаний, смена генеральных директоров, изменение адресов);
• Внесение изменений в особые условия (график платежей, порядок оплаты коммунальных услуг, права на субаренду, условия ремонта);
• Досрочное расторжение договора по соглашению сторон (оформляется отдельным соглашением о расторжении).

Важно: Устные договоренности не имеют юридической силы. Любое изменение существенных условий договора должно быть зафиксировано письменным допсоглашением, подписанным уполномоченными представителями сторон и заверенным печатями (если стороны — юрлица).

Виды дополнительных соглашений (классификация)

На практике выделяют несколько типовых форм допсоглашений. Выбор конкретного образца зависит от цели:

1. Допсоглашение о продлении срока аренды. Продлевает действие договора на новый срок с сохранением или изменением условий.
2. Допсоглашение об изменении арендной платы. Фиксирует новый размер платы, порядок индексации или валюту расчетов (в рублях РФ).
3. Допсоглашение об изменении предмета договора (площади/помещения). Оформляется при передаче в аренду дополнительных квадратных метров или возврате части площади.
4. Допсоглашение об изменении реквизитов сторон. Необходимо при реорганизации компании, смене ФИО директора, изменении юр. адреса.
5. Комплексное допсоглашение. Вносит изменения сразу в несколько пунктов договора (например, продление + повышение платы + смена графика оплаты).

Обязательная структура допсоглашения (рекомендации по заполнению)

Любой юридически грамотный образец должен содержать следующие блоки:

Шапка документа

• Наименование: «Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды нежилого помещения № ___».
• Место и дата заключения: Город , «___» _________ 202_ г.
• Стороны: Полные наименования Арендодателя и Арендатора (согласно Уставу/ЕГРЮЛ), ИНН/КПП, адреса (), ФИО уполномоченных лиц (Генеральные директора ), основание полномочий (Устав, Доверенность № от ).
• Ссылка на основной договор: Обязательная фраза: «именуемые в дальнейшем Стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № от «___» ________ 20__ г. (далее — Договор) о нижеследующем:».

Предмет соглашения (суть изменений)

Это ключевой раздел. Формулировки должны быть однозначными. Примеры стандартных формулировок:

Вариант А: Продление срока

Продлить срок действия Договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью кв.м., кадастровый номер: *, заключенного между Арендодателем и Арендатором, до «___» _________ 202_ г.

Пункт X.X Договора («Срок действия Договора») изложить в следующей редакции: «Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «___» _________ 202_ г.».

Вариант Б: Изменение арендной платы

Установить размер арендной платы за нежилое помещение, указанное в Договоре, в размере * (________________________) рублей в месяц с НДС (без НДС) начиная с «___» _________ 202_ г.

Пункт Y.Y Договора («Арендная плата и порядок расчетов») изложить в следующей редакции: «Арендная плата составляет ___ руб./мес. Оплата производится ежемесячно не позднее ___ числа следующего месяца…».

Вариант В: Изменение реквизитов/руководителя

В связи с переименованием Арендатора / сменой Генерального директора, произвести изменения в реквизиты Стороны 2 (Арендатора). Новые реквизиты: ООО «», ИНН , КПП , юр. адрес: , Генеральный директор * действующий на основании Устава.

Порядок взаиморасчетов по измененным условиям

Если меняется плата или срок, важно прописать, как рассчитываются долги/переплаты на момент подписания допсоглашения.

Пример: «Стороны подтверждают отсутствие взаимных претензий и задолженности по Договору на дату подписания настоящего Допсоглашения» или «Перерасчет арендной платы за период с ___ по ___ производится на основании новых тарифов…».

Заключительные положения

• Допсоглашение вступает в силу с момента подписания (или с указанной даты).
• Во всем остальном условия Договора остаются без изменений и в полной силе.
• Допсоглашение составлено в ___ экземплярах (обычно 2: по одному на сторону), имеющих равную юридическую силу.
• Адреса и реквизиты сторон для направления уведомлений (если изменились).

Подписи и печати

Особенности регистрации допсоглашения в Росреестре

Это критически важный момент, который часто упускают.

• Договор аренды на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации (ст. 609, 674 ГК РФ).
• Дополнительное соглашение к такому договору также подлежит регистрации, если оно касается:
  — продления срока аренды (увеличения срока);
  — изменения предмета договора (площади, границ помещения);
  — изменения вида разрешенного использования (ВРИ).
• Не подлежит регистрации (но должно храниться у сторон): изменение арендной платы, смена реквизитов/ФИО директора, изменение графика платежей, условий ремонта (если не меняется площадь/срок).

Срок подачи документов в Росреестр: в течение 5 рабочих дней со дня подписания (для юрлиц, через МФЦ или электронно).
Госпошлина: 2000 руб. за объект недвижимости (для юрлиц, оплата онлайн дает скидку 30%).

Типовые ошибки и риски при составлении

1. Отсутствие ссылки на номер и дату основного договора. Допсоглашение теряет привязку, его могут признать ничтожным.
2. Противоречия с основным договором. Текст допсоглашения не должен конфликтовать с неизменяемыми условиями основного договора (если не указано, что они меняются).
3. Подписание не уполномоченным лицом. Проверяйте доверенности и Уставы. Подпись менеджера без доверенности делает сделку оспоримой.
4. Игнорирование регистрации. Если допсоглашение о продлении не зарегистрировано, юридически договор считается не продленным, а отношения переходят в безсрочную аренду (ст. 610 ГК РФ) или расторгаются.
5. Нечеткие формулировки дат. Фраза «продлить на год» без указания конкретной конечной даты создает правовую неопределенность. Всегда пишите: «до 31 декабря 2026 г.».

Образец заполнения (фрагмент для копирования)

Ниже приведен универсальный шаблон структуры. Данные в полях * подлежат замене на реальные реквизиты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить допсоглашение простой письменной формой, если основной договор был нотариальным?

Нет. Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ, сделка, для которой законом установлена нотариальная форма, должна совершаться в нотариальной форме. Если основной договор нотариальный — и допсоглашение нужно нотариально заверять.

Нужно ли платить НДС при изменении арендной платы допсоглашением?

НДС платится на сумму арендной платы. Изменение ставки допсоглашением меняет базу налогообложения с момента вступления в силу новых условий. Выставляйте корректировочные счета-фактуры.

Что делать, если Арендодатель отказывается подписывать допсоглашение о продлении, а Арендатор продолжает пользоваться помещением?

По ст. 621 ГК РФ, если Арендатор продолжает пользоваться помещением, а Арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок (при аренде до 1 года) или на те же условия (при аренде более 1 года), но расторжение возможно в любой момент с предупреждением за 3 месяца. Лучше зафиксировать условия допсоглашением.

Можно ли в одном допсоглашении продлить срок и поднять плату?

Да, это стандартная практика (комплексное допсоглашение). Главное — четко разделить пункты: п.1 — про срок, п.2 — про плату, п.3 — дату вступления в силу для каждого изменения (обычно совпадают).

Грамотное оформление дополнительного соглашения — залог безопасности ваших имущественных прав. Перед подписанием обязательно пройдитесь по чек-листу:

• [ ] Проверены полные наименования сторон по ЕГРЮЛ/ЕГРИП (сайт ФНС).
• [ ] Указан верный номер и дата основного договора аренды.
• [ ] Четко сформулировано: что именно меняется (пункт договора) и как именно (новая редакция).
• [ ] Указана конкретная дата вступления в силу изменений.
• [ ] Проверены полномочия подписантов (Устав, Доверенность, Решение о назначении).
• [ ] Определена необходимость регистрации в Росреестре (срок > 1 год + продление/площадь = РЕГИСТРАЦИЯ ОБЯЗАТЕЛЬНА).
• [ ] Подготовлен пакет для Росреестра: Заявление, Допсоглашение (ориг/нотариальная копия), Квитанция об оплате госпошлины, Паспорт/Устав;
• [ ] Экземпляров достаточно для всех сторон + 1 для Росреестра (если регистрация нужна).

Использование проверенных образцов и консультация с юристом по недвижимости сэкономят время и предотвят судебные споры в будущем. Храните подписанные оригиналы в надежном месте на весь срок действия договора и 3 года после его окончания (срок исковой давности).

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. При подготовке конкретных документов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу. Актуальность нормативной базы на .