Передача квартиры родственнику в бесплатное пользование — распространенная практика, которая, однако, требует надлежащего юридического оформления․ Устные договоренности не защищают ни собственника, ни проживающего․ Основным документом, фиксирующим права и обязанности сторон, является договор безвозмездного пользования (договор ссуды)․ В данной статье мы подробно разберем, как составить такой договор, какие условия обязательны, а также предоставим структурированный образец заполнения․

Правовая природа договора: ссуда или безвозмездное пользование?

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст․ 689–693), договор, по которому одна сторона (ссудодатель) передает другой стороне (ссудополучателю) имущество для безвозмездного временного владения и пользования, называется договором ссуды․ В быту и неофициальных документах часто используется термин «договор безвозмездного пользования», что юридически означает одно и то же․

Ключевые признаки договора:

• Безвозмездность: плата за пользование не взимается (иначе это договор аренды/найма)․
• Временность: передача на определенный срок или до востребования․
• Сохранение права собственности: собственник (ссудодатель) остается владельцем квартиры․
• Форма: письменная форма обязательна, если ссудодатель — юрлицо или стоимость предмета превышает 10 000 руб․ (ст․ 161 ГК РФ)․ Для квартиры письменная форма обязательна всегда, так как стоимость значительно выше лимита․

Зачем нужен договор родственнику? Основные цели

Многие считают: «Это же родственник, зачем бумажки?»․ Практика судебной практики показывает обратное․ Договор нужен для:

1. Подтверждения факта проживания для оформления временной регистрации (по месту пребывания) без согласия остальных собственников (если ссудодатель, единственный собственник или действует по доверенности)․
2. Защиты собственника от налоговых рисков: налоговая инспекция может расценить бесплатное проживание как скрытый доход (недополученную выгоду) и начислить НДФЛ с рыночной стоимости аренды․ Договор ссуды — легальное основание безвозмездности․
3. Регулирования коммунальных платежей: четкое фиксирование, кто платит за ЖКХ, счетчики, капремонт․
4. Защиты имущества: описание состояния квартиры и имущества внутри (мебель, техника) на момент передачи․
5. Определения порядка расторжения: возможность вернуть квартиру, если родственник нарушает условия или собственнику само жилье срочно понадобилось․

Обязательные условия договора (Ст․ 689, 690 ГК РФ)

Без этих условий договор может быть признан несостоявшимся или не будет защищать ваши интересы:

Предмет договора (Описание квартиры)

Точная адресная характеристика по выписке из ЕГРН:

• Адрес: г․ , ул․ , д․ , кв․
• Кадастровый номер: :::
• Площадь: общая * кв․м․, жилая * кв․м․
• Количество комнат:
• Инвентаризационный номер (если есть):

Срок действия договора

Может быть:

• Определенным: например, на 1 год, 3 года, до окончания учебы/службы родственника․
• Неопределенным (до востребования): действует до момента требования собственника вернуть квартиру (с предупреждением за разумный срок, обычно 30 дней)․

Важно: Если срок не указан, договор считаеться заключенным на неопределенный срок (п․ 2 ст․ 610 ГК РФ по аналогии)․

Права и обязанности сторон

Ссудодатель (Собственник)	Ссудополучатель (Родственник)
Передать квартиру в пригодном для проживания состоянии․ Не мешать пользованию квартирой․ Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено)․ Уведомлять о намерении вернуть квартиру заранее․	Пользоваться квартирой по назначению (для проживания)․ Содержать квартиру в хорошем состоянии (текущий ремонт, чистота)․ Оплачивать коммунальные услуги (свет, вода, газ, отопление, капремонт) — обязательно укажите в договоре․ Не сдавать в субаренду/наем без письменного согласия ссудодателя․ Не совершать перепланировку без согласия․ Вернуть квартиру по истечении срока или по требованию․

Акт приема-передачи (Приложение №1)

Это критически важный документ․ Он подписывается одновременно с договором или в день фактической передачи ключей․ В акте фиксируется:

• Состояние стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, электрики․
• Показания всех счетчиков (холодная/горячая вода, электричество, газ) на момент передачи․
• Перечень имущества, остающегося в квартире (мебель, бытовая техника), с указанием их состояния и оценочной стоимости․
• Количество переданных комплектов ключей (от входной двери, межкомнатных, почтового ящика)․

Ответственность сторон

• За порчу имущества ссудополучателем — возмещение ущерба (стоимость ремонта/замены)․
• За несвоевременную оплату ЖКХ, пени, штрафы (размер лучше зафиксировать в %)․
• За досрочное расторжение без оснований — компенсация убытков (например, расходы на поиск нового жилья)․

Нюансы, специфичные для родственников

Налоги (НДФЛ)

Собственник не платит НДФЛ с дохода в виде безвозмездного пользования, так как дохода (денег) не получено․ У ссудополучателя налоговая база также не образуется (п․ 17 ст․ 217 НК РФ — доходы в виде имущества, полученного по договору ссуды от близких родственников, не облагаются)․ Близкие родственники: супруги, родители, дети (в т․ч․ усыновленные), полнородственные и неполнородственные братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки․

Регистрация (Прописка)

Договор ссуды является основанием для временной регистрации (ФЗ № 5242-1, ст․ 6)․ Срок регистрации не может превышать срок договора․ Согласия других собственников квартиры для временной регистрации ссудополучателя не требуется, если ссудодатель, единственный собственник или действует на основании нотариальной доверенности от всех собственников․

Право ссудополучателя на преимущественное продление

Если договор заключен на определенный срок, и по истечении срока ссудополучатель продолжает пользоваться квартирой с согласия ссудодателя, договор считается продленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п․ 2 ст․ 621 ГК РФ по аналогии с наймом)․

Смерть одной из сторон

• Смерть ссудодателя: обязательства переходят к наследникам (ст․ 1112 ГК РФ)․ Наследники могут расторгнуть договор, уведомив ссудополучателя за 3 месяца (п․ 2 ст․ 617 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором․
• Смерть ссудополучателя: договор прекращается (ст․ 692 ГК РФ), так как права по договору ссуды неразрывно связаны с личностью ссудополучателя (если иное не оговорено)․ Наследники ссудополучателя могут требовать возмещения затрат на улучшение квартиры․

Порядок заключения и регистрации

1. Подготовка документов: Паспорта сторон, выписка из ЕГРН на квартиру (не старше месяца), справка об отсутствии долгов по ЖКХ․
2. Составление договора в 2 экземплярах (по одному на сторону)․
3. Подписание Акта приема-передачи (Приложение №1) с фотофиксацией состояния и показаний счетчиков․
4. Нотариальное заверение (по желанию): Не обязательно по закону, но дает высокую доказательную силу и упрощает выселение через суд (исполнительный надпись нотариуса по неоспоримым требованиям, ст․ 446 ГПК РФ, для денежных требований, по выселению все равно нужен суд)․
5. Оформление временной регистрации в МФЦ или ГУВМ МВД (Госуслуги) в течение 7 рабочих дней․

Расторжение договора

Основания (ст․ 691, 692, 450, 451 ГК РФ):

• По соглашению сторон (дополнительное соглашение + акт возврата)․
• По истечении срока (если срок определен)․
• По требованию ссудодателя (если срок не определен) — с уведомлением за 30 дней (или иной срок в договоре)․
• В судебном порядке при существенном нарушении ссудополучателем (портят имущество, не платят ЖКХ, сдают посуточно, используют не по назначению)․
• В связи с смертью ссудополучателя (автоматически)․

Финальный документ, Акт возврата квартиры (Приложение №2) с фиксацией показаний счетчиков и состояния на момент возврата․

Образец структуры договора (Шаблон для заполнения)

Ниже приведена структура документа․ Текст в квадратных скобках [․․․] подлежит замене на ваши данные․ Конфиденциальные данные (ФИО, адреса, паспорта, телефоны) в рабочем документе пишутся открыто, в данной статье они замаскированы символами ․

---

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (ССУДЫ)

г․ [Город заключения, напр․ ] «___» _____________ 202_ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

Ссудодатель: [ФИО полностью ], паспорт серия № , выдан [Кем выдан ] [Дата выдажи ], код подразделения , прописка по адресу: [Адрес регистрации ], тел․: ,
действующий на основании [Собственного права / Нотариальной доверенности № * от *], именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны,

и

Ссудополучатель: [ФИО полностью ], паспорт серия № , выдан [Кем выдан ] [Дата выдажи ], код подразделения , прописка по адресу: [Адрес регистрации ], тел․: ,
родственник ссудодателя ([степень родства, напр․ сын/дочь/брат/сестра/внук]), именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Ссудодатель передает Ссудополучателю в безвозмездное временное владение и пользование жилой помещение — квартиру (далее «Квартира»), расположенную по адресу: [Полный адрес квартиры: г․ , ул․ , д․ , кв․ ]․

Характеристика Квартиры:

• Кадастровый номер: :::
• Общая площадь: кв․м․
• Жилая площадь: кв․м․
• Количество комнат: (изолированных: )․
• Право собственности подтверждается: [Свидетельство/Выписка ЕГРН] № * от *․

Квартира передается вместе с находящимся в ней имуществом (мебель, бытовая техника, сантехнические приборы), перечень и состояние которого описаны в Акте приема-передачи Квартиры (Приложение №1), являющемся неотъемлемым частью настоящего Договора․

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами (или с «___» _____________ 202_ г․) и действует:

Вариант А (Определенный срок): до «___» _____________ 202_ г․ (срок: * лет/месяцев)․

Вариант Б (Неопределенный срок): до востребования Ссудодателем․ Ссудодатель вправе потребовать возврата Квартиры, уведомив Ссудополучателя за 30 (тридцать) календарных дней письменно (по почте заказным уведомлением или лично под роспись)․

По истечении срока Договора (Вариант А) Ссудополучатель обязан освободить Квартиру и вернуть ее Ссудодателю․ Если Ссудополучатель продолжает пользоваться Квартирой с согласия Ссудодателя, Договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях (п․ 2 ст․ 621 ГК РФ)․

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Ссудодатель обязуется:

• Передать Квартиру в пригодном для постоянного проживания состоянии․
• Не препятствовать реализации Ссудополучателем прав на пользование Квартирой․
• Нести расходы на капитальный ремонт общедомового имущества (крыша, фасад, инженерные сети), если иное не установлено законом․

Ссудодатель имеет право:

• Требовать возврата Квартиры в случаях, предусмотренных п․ 4 настоящего Договора и законом․
• Осуществлять осмотр Квартиры не чаще 1 раза в квартал, уведомив Ссудополучателя за 3 дня (в рабочее время)․

Ссудополучатель обязуется:

• Пользоваться Квартирой исключительно в жилых целях (для проживания себя и совместно проживающих членов семьи: супруга/супруги, дети)․
• Содержать Квартиру в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить текущий ремонт за свой счет․
• Полностью и своевременно оплачивать все коммунальные платежи (электроэнергия, холодная/горячая вода, водоотведение, газ, отопление, взнос на капремонт МКД, вывоз ТКО) по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ) или по нормам․ Квитанции хранить и предоставлять Ссудодателю по первому требованию․
• Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила внутреннего распорядка МКД․
• Не допускать к проживанию посторонних лиц без письменного согласия Ссудодателя․
• Не сдавать Квартиру в субаренду, наем, безвозмездное пользование третьим лицам․
• Не совершать перепланировки, переустройств, замены окон/дверей без письменного согласия Ссудодателя и согласования в установленном порядке․
• При расторжении Договора вернуть Квартиру в состоянии, соответствующем состоянию на момент передачи (с учете естественного износа), согласно Акту возврата (Приложение №2)․

Ссудополучатель имеет право:

• Пользоваться Квартирой и общим имуществом в доме на равных основаниях с собственниками․
• Оформить на себе членов своей семьи (супруга, несовершеннолетних детей) во временную регистрацию по месту пребывания в данной Квартире без дополнительного согласия Ссудодателя (в рамках срока Договора)․
• Требовать возмещения необходимых затрат на улучшение Квартиры (отделочный ремонт, замена труб/проводки), сделанных с письменного согласия Ссудодателя, при расторжении Договора (ст․ 692 ГК РФ)․

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором․

Ссудополучатель возмещает Ссудодателю ущерб, причиненный Квартире и имуществу в ней (порча отделки, поломка техники, сантехники) в полном объеме, за исключением естественного износа․

За просрочку оплаты коммунальных услуг Ссудополучатель выплачивает Ссудодателю неустойку в размере 0,1% (одна десятая процента) от суммы долга за каждый день просрочки․

Ссудодатель вправе расторгнуть Договор в судебном порядке (или в порядке ст․ 450 ГК РФ при неопределенном сроке) в случаях:

• систематического (более 2 раз за год) нарушения правил пользования Квартирой;
• неуплаты коммунальных платежей более чем на 2 квартала подряд;
• сдачи Квартиры в субаренду/посуточную аренду без согласия;
• причинения существенного ущерба имуществу․

При досрочном расторжении Договора по инициативе Ссудодателя (при неопределенном сроке) Ссудополучателю предоставляется срок для выезда — 30 (тридцать) календарных дней с даты получения уведомления․

ПОРЯДОК ВОЗВРАТА КВАРТИРЫ

По истечении срока или при расторжении Договора Стороны составляют Акт возврата Квартиры (Приложение №2) в 2-х экземплярах․

В Акте фиксируются: показания ИПУ на момент возврата, состояние Квартиры и имущества, отсутствие/наличие претензий, возврат ключей (количество комплектов: *)․

Ссудополучатель обязан погасить все задолженности по коммунальным услугам на день возврата Квартиры․

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны)․ Приложения являются неотъемлемой частью Договора․

Все споры решаются путем переговоров, в случае неудачи — в суде по месту нахождения Квартиры․

Изменения и дополнения в Договор возможны только в письменной форме, подписанной обеими Сторонами․

Договор подлежит регистрации в Росреестре? Нет․ Договор ссуды жилья на срок до 1 года не подлежит госрегистрации (ст․ 674 ГК РФ)․ На срок 1 год и более — подлежит регистрации обременения (обязательства) в ЕГРН․ Рекомендуется указывать срок до 11 месяцев с автоматическим продлением или неопределенный срок, чтобы избежать регистрации обременения, если это не требуется для ипотеки/банка․

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ССУДОДАТЕЛЬ:

Подпись: _______________ / [ФИО ]

Тел․:

ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ:

Подпись: _______________ / [ФИО ]

Тел․:

---

ПРИЛОЖЕНИЕ №1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г․ * «___» _____________ 202_ г․

Мы, Ссудодатель [ФИО *] и Ссудополучатель [ФИО ], действующие на основании Договора безвозмездного пользования № от *, составили настоящий Акт о том, что Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает Квартиру по адресу: [Адрес ]․

Состояние Квартиры: [Описать: косметический ремонт 202 г;, окна пластиковые, двери МДФ, сантехника рабочая, электропроводка медная/алюминиевая․ Примечания: царапины на паркете в коридоре, скол на плитке в с/у, фото прилагается]․

Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) на момент передачи:

• Холодная вода (№ ): м³
• Горячая вода (№ ): м³
• Электроэнергия дневная (№ ): кВт·ч
• Электроэнергия ночная (№ ): кВт·ч
• Газ (№ ): м³
• Тепло (№ ): Гкал (если есть)

Перечень имущества, передаваемого во временное пользование (Инвентаризация):

1. Диван угловой (ткань, цвет ) — состояние: хорошее, потертости на подлокотнике — оц․ стоимость: руб․
2. Холодильник б/у * (№ * ) — рабочее — оц․ стоимость: * руб․
3. Стиральная машина * — рабочая — оц․ стоимость: * руб․
4. Кухонный гарнитур (столешница, тумбы) — встроенный․
5. ․․․ (продолжить список)

Ключи переданы (комплектов: ): входная дверь ( шт․), межкомнатные (* шт․), почтовый ящик (* шт․), домофон (* шт․)․

Претензий по качеству Квартиры, комплекту и показаниям счетчиков Стороны не имеют․

ССУДОДАТЕЛЬ: _______________ / [ФИО ]

ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ: _______________ / [ФИО ]

---

ПРИЛОЖЕНИЕ №2: АКТ ВОЗВРАТА КВАРТИРЫ (при расторжении)

Аналогичная структура: дата, основание (Договор №), показания счетчиков на момент возврата, состояние квартиры (сравнение с Приложением №1), перечень ущерба (если есть), подписи сторон о отсутствии/наличии взаимных претензий․

---

Частые ошибки и советы

• Ошибка: Не указывать, кто платит за капремонт и коммуналку․ Совет: Пропишите прямо: «Ссудополучатель оплачивает все ЖКХ․․․»․ Иначе долги лягут на собственника․
• Ошибка: Не делать Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков․ Совет: Сфотографируйте каждый счетчик крупно (видно номер и цифры), каждый угол комнаты, дефекты․ Приложите фото к Акту (распечатайте или сохраните в облаке с датой)․
• Ошибка: Заключать договор на 5 лет без регистрации в Росреестре․ Совет: Срок 1 год и более, обременение подлежит регистрации․ Лучше: 11 месяцев с автопродлением или неопределенный срок․
• Ошибка: Запретить родственнику регистрировать детей․ Совет: Закон (ст․ 20 Закона № 5242-1) дает право регистрировать несовершеннолетних детей у родителя без согласия собственника․ Запрет в договоре будет ничтожным․
• Ошибка: Не предусмотреть порядок выселения․ Совет: Четко пропишите срок уведомления (30 дней) и процедуру составления Акта возврата․ Без акта возврата сложно доказать факт освобождения и показания счетчиков․

Альтернативы: Доверенность vs Договор ссуды

Иногда советуют оформить доверенность на управление квартирой (поиск жильцов, оплата ЖКХ)․

• Доверенность удобна, если родственник помогает сдавать квартиру в аренду за деньги от вашего имени․
• Договор ссуды — единственно верный вариант для бесплатного проживания самого родственника․ Доверенность не дает права проживания и основания для регистрации по месту пребывания․

Грамотно составленный договор безвозмездного пользования (ссуды) — это гарантия спокойствия и для собственника, и для родственника․ Он легализует проживание, защищает от налоговых претензий, фиксирует ответственность за имущество и коммунальные платежи, а также определяет цивилизованный порядок возврата квартиры․ Не пренебрегайте письменной формой и Актом приема-передачи — это ваша главная защита в случае спора․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ При составлении договора рекомендуется обратиться к юристу для учета специфики вашей ситуации (доля в праве, ипотека, обременения, несовершеннолетние собственники и т․д․)․