Договор подряда на реконструкцию, это основной правовой документ, регулирующий отношения между Заказчиком (техническим заказчиком, застройщиком или собственником) и Подрядчиком (строительной организацией) при выполнении работ по реконструкции объектов капитального строительства. В отличие от нового строительства, реконструкция (ст. 1 ГК РФ, ст. 1 ФЗ-384) предполагает изменение параметров существующего объекта: перепланировку, восстановление, увеличение этажности, площадь, высоту и иные характеристики.

Ниже представлен подробный обзор структуры типового договора, основанный на актуальных формах из правовых систем (КонсультантПлюс, ГАРАНТ), бланках Договор-Бланк.ру, Договор-Юрист.Ру и судебной практике на .

Преамбула и стороны договора

Раздел идентифицирует участников. Важно указывать полные наименования, реквизиты регистрации (ОГРН, ИНН), адреса и основания действия представителей (Устав, Доверенность).

Пример заполнения (данные замаскированы):

ДОГОВОР ПОДРЯДА № * от «___» _________ 202_ г;
г. *

________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________ (Устав, Доверенность № * от ..), с одной стороны,

и

________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________ (Устав, Доверенность № * от ..), с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Важно: Если Заказчик — не собственник, а Технический заказчик, необходимо сослаться на договор технического заказчика с собственником. Для линейных объектов (сети ИТП) часто указывается специфическая форма, утвержденная Минстроем (Приказ № 832/пр или актуальные аналоги).

Предмет договора (ст. 740 ГК РФ)

Согласно ст. 740 ГК РФ, договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Ключевые элементы предмета:

• Объект реконструкции: Точное наименование, адрес расположения (г. , ул. , д. , кадастровый номер: :::*).
• Вид работ: Капитальный ремонт, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение.
• Объем работ: Ссылка на Проектно-сметную документацию (ПСД), утвержденную в установленном порядке (экспертиза проектной документации, если требуется ст. 49 ФЗ-384).
• Приложения: Перечень приложений (Смета, План-график, Задание заказчика, Акт приемки скрытых работ и т.д.), являющихся неотъемлемой частью договора.

Пример формулировки (на основе формы ГАРАНТ, октябрь 2025):

По настоящему Договору Подрядчик обязуется произвести реконструкцию здания, расположенного по адресу: г. , ул. , д. *, в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией (далее — ПСД), состав которой приведен в Приложении № 1.

В рамках настоящего Договора Подрядчик выполняет вид и объем работ, определенный ПСД, заданием Заказчика и Планом-графиком работ (Приложение № 2).

Подрядчик обязуется выполнять работы своими силами (с правом привлечения субподрядчиков — см. п. 3.4) и материально-техническими средствами в соответствии с условиями Договора, включая работы, не указанные в ПСД, но необходимые для нормальной эксплуатации Объекта.

Права и обязанности сторон

Обязанности Подрядчика (Ключевые для реконструкции):

1. Выполнить работы качественно, в срок, в соответствии с ПСД, ТУ, ГОСТ, СНИП/СП.
2. Обеспечить сохранность конструкций, не подлежащих сносу/демонтажу (критично для реконструкции!).
3. Представить Заказчику отчетность:KS-6 (журнал работ), KS-6а (журнал осмотра), фотофиксацию скрытых работ.
4. Согласовать с Заказчиком привлечение субподрядчиков (п. 2 ст. 712 ГК РФ). Для реконструкции линейных объектов/сетей ИТП часто требуется согласие оператора сети.
5. Оформить разрешительную документацию на выполнение особых работ (высотные, в замкнутом пространстве, газоопасные и т.д.).
6. Сдать объект в эксплуатацию с полным пакетом исполнительной документации (ИД) и Актом приема-сдачи (КС-14 / КС-11).

Обязанности Заказчика:

1. Своевременно оплачивать выполненные работы (по этапам/КС-2, КС-3).
2. Предоставить доступ к объекту, технические условия (ТУ), исходные данные, акты геологоразведки (если требуются).
3. Обеспечить согласование проектных решений с эксплуатационной организацией/собственником сети (для линейных объектов).
4. Принять выполненные работы в установленные сроки (неуклонно соблюдать процедуру приемки по этапам/объектам).

Сроки выполнения работ и План-график

Для реконструкции критична фазировка (этапность): демонтаж -> укрепление фундаментов/конструкций -> возведение новых элементов -> инженерные сети -> отделочные работы.

Структура сроков в договоре:

• Дата начала: Обычно — дата подписания акта приема-передачи объекта (КС-2 на передачу территории) или дата вступления Договора в силу.
• Дата окончания: Календарная дата сдачи объекта в эксплуатацию.
• Промежуточные контрольные точки (КТ): Сдача этапов (демонтаж, «коробка», инжсети, предсдаточные испытания).
• План-график (Приложение № 2): Календарный план (MS Project / Excel), согласованный при подписании. Изменения — только доп. соглашением.

Перенос сроков (ст. 713 ГК РФ): Допускается при вине Заказчика (непредоставление материалов, задержка оплаты, несвоевременное согласование), форс-мажоре, необходимости дополнительных работ (скрытые дефекты конструкций — частый кейс для реконструкции). Требуется письменное уведомление другой стороны.

Цена договора и порядок расчетов

Цена может быть фирменной (зафиксированной) или предельной (с регулированием по факту). Для реконструкции чаще применяют смешанную схему: фирменная цена на этапы с четким объемом, и регулируемая — на работы по устранению выявленных дефектов («скрытые работы»).

Основные условия расчетов:

• Аванс: Обычно 10–30% (для закупки материалов, оборудования). Требуется банковская гарантия или залоговое обеспечение.
• Промежуточные платежи: По актам выполненных работ (КС-2/КС-3) ежемесячно или по этапам. Счет на оплату выставляется Подрядчиком, Заказчик оплачивает в течение рабочих дней (обычно 5–14).
• Финальный расчет: После подписания Акта приема-сдачи (КС-14) и предоставления полной ИД. Удерживается гарантийный фонд (обычно 3–5% от цены договора) на гарантийный срок.
• НДС: Указывается отдельно (20% или иная ставка).
• Индексация/Регулирование: Порядок согласования изменений в смету (КС-11 на доп. работы, ведомость замен/доп. работ).

Особенности реконструкции: Риски и специальные условия

Данный раздел отличает договор реконструкции от договора нового строительства. Обязательно включите в договор или приложение «Особые условия»:

Обследование объекта (Техническое заключение)

Перед началом работ (или на этапе проектирования) проводится обследование несущих конструкций. В договоре нужно зафиксировать: кто проводил обследование, когда, каковы выводы, кто несет риск несовпадения фактического состояния проектному.

Скрытые дефекты и дополнительные работы

При демонтаже/вскрытии часто выявляються дефекты, не учтенные в ПСД.
Механизм: Подрядчик уведомляет Заказчика -> Заказчик осматривает за 24-48 часов -> Подписывается Акт обследования/дефектовки -> Готовится сметка на доп. работы -> Доп. соглашение к договору.

Демонтаж и утилизация

Четко разделите: что сносится Подрядчиком (входит в цену), что передается Заказчику (ценные материалы, оборудование), что утилизируется. Оформите Акт приема-передачи сноса (материалов).

Работы в действующем здании / на действующем предприятии

Если реконструкция ведется без остановки производства/эксплуатации:

• План мер по безопасности (ПМБ) / Проект организации производства работ (ПОПР) с разделом по охране труда.
• Режим работы (сменность, шумовые ограничения, проходы для персонала).
• Ответственность за сохранность имущества Заказчика/арендаторов.

Согласование с операторами сетей (для линейных объектов)

Если объект — сети ИТП (водоснабжение, тепло, газ, электрика, связь), в договор вводится условие: «Подрядчик выполняет работы только после получения согласования схемы переустройства/отключения от Сетевой организации (ПАО «Мосгаз», МУП «Водоканал» и т.д.)». Сроки получения ТУ и согласования часто выносятся в зону ответственности Заказчика.

Ответственность сторон и разрешение споров

Претензионный порядок (Обязателен для юрлиц/ИП по ст. 4 Арбитражного ПК РФ):

1. Письменная претензия (адрес: г. , ул. , д. , пом. ).
2. Срок ответа: календарных дней (обычно 10–30).
3. Судебная юрисдикция: Арбитражный суд по месту нахождения Заказчика / Подрядчика / Объекта (договорная).

Гарантийные обязательства и сдача объекта

Сдача-приемка производится по Акту приема-сдачи выполненных работ (КС-14) (для всего объекта) или КС-11 (по этапам/объектам).

Ключевые этапы сдачи при реконструкции:

1. Предсдаточный осмотр (комиссия Заказчика + Подрядчик + Технадзор). Составляется ведомость дефектов (перечень несоответствий).
2. Устранение замечаний Подрядчиком за свой счет в срок дней.
3. Предсдаточные испытания систем (гидротестирование трубопроводов, пусконаладка вентиляции/ЭОМ, нагрузочные испытания конструкций). Протоколы — обязательны.
4. Формирование Исполнительной документации (ИД): Журналы КС-6, КС-6а, схемы по факту (ас-билт), паспорта оборудования, сертификаты, акты обследования грунтов/фундаментов, заключение экспертизы (если была).
5. Подписание КС-14 и передача ключей/объекта.
6. Гарантийный срок: Устанавливается договором (обычно лет/месяцев с даты подписания КС-14). На инженерные системы и скрытые работы — часто устанавливают расширенный срок (3–5 лет).

Страхование и Банковские гарантии

• Страхование ответственности Подрядчика: Обязательно для объектов особой ответственности / уникальных. Сумма страхования, не менее цены договора.
• Страхование объекта на стройке: Риски пожара, стихийных бедствий, вандализма. Выгодоприобретатель — Заказчик.
• Банковская гарантия (БГ): Обеспечение исполнения обязательств (на сумму аванса или 5-10% от цены договора), обеспечение гарантийных обязательств (на период гарантии). Форма БГ — по 44-ФЗ / 223-ФЗ или договорная (для коммерческих закупок).

Типовые приложения к договору (Чек-лист)

Без приложений договор недействителен/неполноценен. Обязательный минимум:

1. Приложение № 1: Перечень проектно-сметной документации (ПСД) / Смета расчета цены договора (Форма КС-1 / КС-2 / КС-3 / Ресурсная / Федеральная сметная норма).
2. Приложение № 2: Календарный план-график работ (с привязкой к этапам финансирования).
3. Приложение № 3: Задание Заказчика на выполнение работ (техническое задание, ТУ).
4. Приложение № 4: Порядок взаимодействия сторон (согласование ПОПР, схем демонтажа, логистика, режим объекта).
5. Приложение № 5: Перечень материалов/оборудования, закупаемых Заказчиком (если есть) / Подрядчиком.
6. Приложение № 6: Формы отчетности (КС-6, КС-6а, КС-11, КС-14, КС-2, КС-3, Ведомость объемов).
7. Приложение № 7: Банковские гарантии (образцы).
8. Приложение № 8: Проект организации производства работ (ПОПР) / План мер по безопасности (ПМБ) — утверждается Заказчиком перед стартом.
9. Приложение № 9: Акт приема-передачи объекта/территории в аренду/пользование Подрядчику (КС-2 на передачу).

Заключительные положения (Бойлерплейт)

• Форс-мажор (ст. 401 ГК РФ): Порядок уведомления, подтверждение (ТПП РФ), последствия (приостановка сроков, расторжение).
• Изменения и дополнения: Только в письменной виде (Доп. соглашением). Сканы/ЭДО — при наличии соглашения об ЭДО.
• Уведомления: Юридические адреса сторон (г. , ул. , д. , пом. ), e-mail для сканов, ЭДО (Ростелеком, СБИС, Диадок, Контур).
• Конфиденциальность: НДА по проекту, сметным ценам, технологиям.
• Неустойка за разглашение коммерческой тайны.
• Применяемое право: Право РФ. Язык договора — русский.

Реквизиты и подписи

ЗАКАЗЧИК: ПОДРЯДЧИК:
_________________________________ _________________________________
/Подпись/ /Подпись/
_________________________________ _________________________________
/Расшифровка ФИО/ /Расшифровка ФИО/
Должность: * Должность: *
М.П. М.П.
Реквизиты Заказчика: Реквизиты Подрядчика:
Наим: * Наим: *
Адрес: г. , ул. , д. , пом.  Адрес: г. , ул. , д. , пом. 
ИНН/КПП: * / * ИНН/КПП: * / *
ОГРН: * ОГРН: *
р/с № * р/с № *
в банке * в банке *
к/с * к/с *
БИК * БИК *
Тел.: +7 () -- Тел.: +7 () --
E-mail: @. E-mail: @.

При подготовке договора подряда на реконструкцию в текущих реалиях обратите особое внимание на:

1. Ценообразование: Используйте актуальные ФЕР/ТЕР/МСН или ресурсные сметы с привязкой к базам цен (ФЦЦ/РЦЦ/МЦЦ) на дату составления сметы. Предусмотрите механизм индексации за счет Заказчика при росте цен на ресурсы > 5-10% (если цена не фирменная).
2. Цифровизация: Включите требование ведения ИД в электронном виде (BIM-модели, XML-схемы для ГИС ВКС/ГИС ОКС) если объект попадает под обязательную информационную открытость.
3. СМР и Технадзор: Четко пропишите, кто нанимает и оплачивает СМР (Строительно-монтажный контроль) и Технический надзор. Их акты (КС-11, Журналы) — главное доказательство в суде.
4. Субподряд: Ограничьте глубину субподряда (не более 1-2 уровней). Требуйте от Подрядчика солидарную ответственность за субподрядчиков.
5. Расторжение: Пропишите основания одностороннего отказа Заказчика (ст. 715 ГК РФ) с выплатой фактических затрат + упущенной выгоды (обычно 3-5% от невыполненной части), но с правом Подрядчика требовать оплату выполненного.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Типовые формы (КонсультантПлюс, ГАРАНТ, Минстрой) требуют адаптации под специфику конкретного объекта (жилой/нежилой, линейный/капитальный, бюджетный/коммерческий заказчик). Обязательно согласовывайте проект договора с юристом профильной строительной практики перед подписанием.