Оформление отношений по передаче нежилого помещения в субаренду на безвозмездной основе — задача юридически нетривиальная. Ситуация осложняется тем, что основной договор (между собственником и арендатором) представляет собой договор безвозмездного пользования (ссуду) (ст. 689 ГК РФ), а не платную аренду. Ниже представлен подробный разбор структуры, обязательных условий и нюансов составления такого документа с учетом актуальной судебной практики и требований законодательства на .

Правовая природа сделки: субаренда или передача во временное пользование?

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор имеет право передать имущество в субаренду только при наличии письменного согласия арендодателя (собственника). Однако, если основной договор — это договор безвозмездного пользования (ссуда), правовая конструкция меняется:

• Статья 689 ГК РФ регулирует ссуду: передача имущества во временное пользование безвозмездно.
• Статья 615 ГК РФ регулирует субаренду: передача в аренду (платную) полученного в аренду имущества.

Обязательное условие: Согласие собственника (Арендодателя)

Без письменного согласия собственника (арендодателя по основному договору) сделка ничтожна (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В преамбуле и теле договора обязательно должна быть ссылка на это согласие.

Пример формулировки (данные замаскированы):

Настоящий Договор заключен с письменного согласия Арендодателя — ООО «» / ИП * , действующего на основании Устава / Паспорта РФ серия № , являющегося собственником помещения на основании Записи в ЕГРН от ..202 № *_-*/*/, выданного ..202 г. (Согласие прилагается как Приложение № 1).

Структура договора: обязательные разделы

Ниже приведена рекомендуемая структура документа с пояснениями к каждому пункту.

Преамбула (Шапка)

1. Наименование: «ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (СУБССУДА)».
2. Место и дата: г. , «___» ____________ 202 г.
3. Стороны:
   • Ссудодатель (Арендатор по основному договору): ООО «» / ИП * , ИНН , ОГРН *, адрес: г. , ул. , д. , пом. , в лице Генерального директора / Предпринимателя * (ФИО замаскировано), действующего на основании Устава / Паспорта РФ серия № *.
   • Ссудополучатель (Субарендатор): ООО «» / ИП * , ИНН , ОГРН *, адрес: г. , ул. , д. , пом. , в лице * , действующего на основании Устава / Паспорта РФ серия № *.

Предмет договора (П. 1)

Детальное описание помещения со ссылкой на Приложение (Акт приема-передачи / Поэтажный план).

Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает во временное безвозмездное пользование нежилое помещение (далее — Помещение), расположенное по адресу: г. *, ул. , д. , пом. *, общей площадью , кв. м.
Имущественный состав, характеристики, инвентарный номер и состояние Помещения отражены в Акте приема-передачи (Приложение № 2), составляющем неотъемлемую часть настоящего Договора.
Основанием для передачи Помещения в пользование является Договор безвозмездного пользования № * от .*.202 г., заключенный между Ссудодателем и Арендодателем (Собственником). Копия основного договора прилагается (Приложение № 3).

Срок действия (П. 2)

Срок субссуды не может превышать срок основного договора безвозмездного пользования.

Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «___» ____________ 202* г. (или «до момента истечения срока основного договора безвозмездного пользования № *»).
Досрочное расторжение возможно по соглашению Сторон или в случаях, предусмотренных ст. 619, 689 ГК РФ и п. 5.2 настоящего Договора.

Порядок пользования и назначение (П. 3)

Критически важный пункт для безвозмездных договоров, чтобы избежать налоговых рисков (признания скрытой выгоды) и рисков порчи имущества.

Помещение передается для использования в целях: _________________________________ (например: размещения офиса, склада товаров, проведения мастер-классов и т.д.). Изменение назначения без письменного согласия Ссудодателя и Арендодателя запрещено.
Ссудополучатель обязан:
 а) пользоваться Помещением бережно, в соответствии с назначением и условиями основного договора;
 б) содержать Помещение в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт за свой счет (если иное не предусмотрено основным договором);
 в) не допускать третьих лиц к пользованию Помещением без согласия Ссудодателя;
 г) соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила внутреннего распорядка здания.
Капитальный ремонт Помещения осуществляется за счет Арендодателя (Собственника) в порядке, установленном основным договором.

Безвозмездность и расходы (П. 4) — Ключевой момент

Пользование Помещением предоставляется БЕЗВОЗМЕЗДНО. Плата (арендные платежи) за пользование Помещением не взимается.
Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление, вентиляция, вывоз мусора) оплачиваются:
 [Вариант А] Ссудополучателем непосредственно в расчетные организации на основании показаний индивидуальных приборов учета (Приложение № 4 — Акт снятия показаний на момент передачи).
 [Вариант Б] Ссудодателем, Ссудополучатель возмещает свою долю за счет фактически потребленных ресурсов ежемесячно до  числа следующего месяца.
Налог на имущество организаций за Помещение платит Собственник (Арендодатель). Ссудополучатель не несет налоговой нагрузки по данному объекту.

Ответственность сторон и страхование (П. 5)

Ссудополучатель несет полную материальную ответственность за порчу или гибель Помещения, имущества в нем, а также за вред, причиненный третьим лицам в результате использования Помещения, если иное не доказано.
В случае гибели/порчи Помещения по вине Ссудополучателя, он обязан возместить Арендодателю (Собственнику) полную стоимость восстановления/рыночную стоимость на момент вреда.
Стороны рекомендуют застраховать Помещение и ответственность перед третьими лицами. Страхователь и плательщик страховой премии определяется доп. соглашением.

Порядок возврата и акта приема-передачи (П. 6)

По истечении срока Договора или при его расторжении Ссудополучатель обязан вернуть Помещение Ссудодателю в состоянии, соответствующем условиям п. 3.2, с учетом естественного износа.
Возврат оформляется Актом приема-передачи Помещения (Приложение № 5), подписываемым Сторонами. В Акте фиксируются недостачи/улучшения.

Заключительные положения (П. 7)

• Порядок разрешения споров (претензионный обязательный до суда).
• Адреса и реквизиты для уведомлений (почта, email).
• Договор в экземплярах (по одному для Ссудодателя, Ссудополучателя, Арендодателя/Собственника, для Росреестра — при регистрации).

Обязательные приложения (Чек-лист)

Без приложений договор считается не заключенным (ст. 432 ГК РФ) или нератифицированным по существу.

Регистрация в Росреестре: нужно ли?

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона № 218-ФЗ:

• Договор аренды (субаренды) нежилого помещения на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре.
• Договор безвозмездного пользования (ссуды) нежилого помещения на срок 1 год и более также подлежит регистрации (как обременение недвижимости — право временного безвозмездного пользования).
• Если срок договора менее 1 года — регистрация не требуется, договор действует от момента подписания.

Важно: Даже если договор на срок менее года, но Ссудополучатель планирует оформить лицензию (МЧС, Роспотребнадзор, алкоголь, аптека) или подключить кассу (ККТ) — регистрация (или нотариальное заверение) часто требуется контролирующими органами для подтверждения законности нахождения по адресу.

Пакет документов для Росреестра (через МФЦ или электронно):

1. Заявление по установленной форме (на бумаге или в электронном виде с ЭЦП).
2. Договор в 3 экземплярах (оригинал + 2 копии) или электронный оригинал.
3. Согласие собственника (оригинал/копия).
4. Документы на право собственника (выписка ЕГРН, свидетельство).
5. План помещения (если передается часть помещения — технический план с выделением контура).
6. Квитанция об оплате госпошлины (для ЮЛ — 2000 руб., для ФЛ, 2000 руб. за один объект; при электронной подаче, скидка 30%).

Налоговые риски и бухучет (Важно для ЮЛ и ИП)

НДС

Согласно п. 3 ст. 146 НК РФ, передача имущества в безвозмездное пользование не является реализацией, не облагается НДС. Однако, если Ссудополучатель производит капитальные вложения (капремонт, перепланировка) за свой счет — это может быть расценено как бартер (услуги за пользование), что влечет начисление НДС по рыночной стоимости аренды. Рекомендация: прямо прописать в договоре: «Капитальные вложения и перепланировка запрещены без письменного согласия Собственника и не считаются оплатой пользования».

Налог на имущество

Плательщиком налога на имущество остается Собственник (Арендодатель). Ссудополучатель не включает помещение в свой налоговый учет.

Налог на прибыль (Ссудодатель, ЮЛ)

Расходы на содержание помещения (коммуналка, текущий ремонт, страховка), которые Ссудодатель оплачивает сам, не связаны с получением дохода (договор безвозмездный) и не уменьшают базу налога на прибыль (п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 270 НК РФ). Это чистые убытки для налогового учета. Необходимо зафиксировать в учетной политике и обосновать хозяйственную цель (например, содержание профильного объекта, социальные обязательства).

Типичные ошибки и риски (из судебной практики 2023-2025 гг.)

1. Отсутствие согласия собственника. Договор признается не заключенным. Ссудополучатель выселяется без права удержания.
2. Срок субссуды > Срока основного договора. Договор субссуды прекращается одновременно с основным (п; 2 ст. 615 ГК РФ). «Хвост» договора недействителен.
3. Скрытая плата. Если Ссудополучатель платит за «обслуживание», «охрану», «управление» суммы, сопоставимые с арендой — ФНС переквалифицирует в платную аренду с начислением НДС, налога на прибыль, штрафов (ст. 122 НК РФ).
4. Несоблюдение письменной формы. Устные договоренности между ЮЛ/ИП недействительны (ст. 162 ГК РФ). Только письменный документ.
5. Игнорирование технического плана. При передаче части помещения без технического плана с выделением контура — отказ в регистрации Росреестром.

Образец заполнения реквизитов (Шаблон для копирования)

Резюме

Оформление безвозмездной субаренды (субссуды) нежилого помещения требует строгого соблюдения иерархии договоров: Собственник → (Договор ссуды) → Арендатор/Ссудодатель → (Договор субссуды) → Ссудополучатель.

Ключевые правила безопасности:

• Получите письменное согласие собственника до подписания договора с субарендатором.
• Пропишите бесплатность прямо в предмете и разделе расчетов.
• Разделите коммунальные платежи (они не являются арендой) и зафиксируйте их порядок оплаты.
• Обязательно составьте подробный Акт приема-передачи с фото — это главное доказательство в суде при порче имущества.
• Проверьте срок: он не может выходить за границы основного договора ссуды.
• При сроке от 1 года — подавайте на регистрацию в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги/ЕРРС с ЭЦП).

Использование данного образца и структуры позволит минимизировать правовые риски для всех участников оборота и корректно отразить отношения в бухучете и налоговом учете.

Данная статья носит информационный характер и не заменяет консультацию квалифицированного юриста по конкретной ситуации. Нормативная база актуальна на .