Технический осмотр зданий и сооружений — это обязательная процедура, направленная на выявление дефектов, оценку износа конструкций и определение пригодности объекта для дальнейшей эксплуатации. Результатом осмотра является Акт технического осмотра — основной документ, фиксирующий техническое состояние объекта капитального строительства. В данной статье подробно разберем актуальные формы, порядок заполнения и нормативную базу на 2024–2026 годы.

Нормативная база и актуальные изменения

Ключевым документом, регулирующим порядок проведения осмотров и составления актов, является Приказ Минстроя России от № 513/пр «Об утверждении Порядка проведения технического осмотра объектов капитального строительства…».

• Приложение № 4 к данному Приказу устанавливает форму «Акта обследования технического состояния объекта капитального строительства», выдаваемого юридическим лицом — членом СРО (саморегулируемой организации), имеющим право на проведение инженерных изысканий и работ по обследованию.
• Приложение № 2 регламентирует форму «Акта осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства при выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости».

Важно: Согласно разъяснениям Минстроя (в т.ч. Письму Минстроя, упоминаемому в открытых источниках), единой унифицированной формы акта технического осмотра для всех случаев жизни на сегодняшний день не существует. Организации имеют право разрабатывать собственные бланки, опираясь на требования ГОСТ 31937-2024 «Обследование технического состояния зданий и сооружений. Правила проведения» и типовые рекомендации.

Основные виды актов и их назначение

Акт планового (периодического) технического осмотра

Проводится в соответствии с графиком, утвержденным владельцем/эксплуатантом. Периодичность определяется нормативными документами (обычно не реже 1 раза в 10 лет для общего осмотра и 1 раза в 2–3 года для фасадных/каркасных элементов в агрессивных средах).

Ключевые элементы акта:

1. Шапка: наименование организации-исполнителя (СРО), номер свидетельства СРО .
2. Основание: приказ/договор № от ..202.
3. Состав комиссии: председатель — * (должность, ФИО маскировано), члены — , .
4. Объект осмотра: адрес (маскирован), кадастровый номер *.
5. Описание конструктивной схемы, основных параметров здания.
6. Таблица дефектов с фотофиксацией (ссылка на приложение фототаблицы).
7. Мероприятия по устранению выявленных дефектов со сроками.
8. Подписи членов комиссии с расшифровкой (ФИО скрыты: *).

Акт внеочередного (экстренного) осмотра

Назначается после стихийных бедствий, аварий, пожаров, при обнаружении опасных дефектов или при планировании реконструкции/капитального ремонта.

Форма аналогична плановому, но в основании указывается аварийная ситуация или предписание надзорного органа (Госстройнадзор, МЧС).

Акт осмотра при выявлении правообладателей (Приложение № 2 к Приказу № 513/пр)

Специфическая форма для регистрации ранее неучтенных объектов. Содержит детальное описание планировочных решений, площадей помещений по этажам, материалов стен и перекрытий. Обязателен для внесения сведений в ЕГРН.

Структура и обязательные реквизиты акта (по ГОСТ 31937-2024)

Независимо от формы бланка, акт должен содержать следующие блоки информации:

Образец заполнения ключевых разделов (Пример)

Заполнение таблицы дефектов (фрагмент)

Таблица 1. Реестр выявленных дефектов и повреждений

| № п/п | Конструктивный элемент | Описание дефекта | Локализация (оси, этаж) | Категория дефекта | Мера устранения | Срок | Ответственный |
|-------|------------------------|------------------|-------------------------|-------------------|-----------------|------|---------------|
| 1 | Несущая стена (кирпич М-100) | Вертикальная щелевидная трещина шириной до 3 мм, проходящая через кладку | Оси 3-5 / 1-3 эт. | Опасный (III кат.) | Устройство металлических зажимов, заделка трещины ремонтным составом | 30 дней | ООО «СтройРемонт» |
| 2 | Плоская кровля (ролонные материалы) | Многократные пузыривания, разломины на стыках, признаки протечек | Крыша, сектор Б (оси 10-12) | Неопасный (II кат.) | Капитальный ремонт кровли с заменой ковра | 90 дней | Отд. капремонта  |
| 3 | Балконные плиты | Обнажение арматуры, отслаивание бетона на консольной части | Фасад ул. * (оси А-В) | Опасный (III кат.) | Реставрация защитного слоя, пассивация арматуры | 60 дней | Бригада № * |

Пример заключения (вывод комиссии)

По результатам проведения планового технического осмотра ..202* – ..202* установлено, что здание по адресу: * (кадастровый номер: *) находится в эксплуатационном (II категории) техническом состоянии.

Выявленные дефекты (п. 1, 3 таблицы дефектов) относятся к категории опасности III (опасные), требуют срочного устранения в целях предотвращения прогрессирования деформаций и обеспечения безопасности эксплуатации.

Дальнейшая эксплуатация здания БЕЗ выполнения рекомендованных мероприятий НЕ ДОПУСКАЕТСЯ.

Необходимо разработать проектную документацию на выполнение работ по устранению выявленных дефектов и передать её в исполнение ответственным лицам в срок до ..202*.

Порядок согласования и хранения акта

1. Подписание: Акт подписывается всеми членами комиссии. От имени заказчика (владельца/управляющей организации) подписывает уполномоченное лицо (директор ТСЖ/ЖСК/УК или лицо по доверенности № *).
2. Согласование: В случае выявления аварийного состояния (IV категория) или необходимости усиления несущих конструкций — акт направляется в территориальный орган Госстройнадзора и МЧС для согласования/регистрации.
3. Внесение в журнал: Обязательным требованием (согласно гайдам по эксплуатации на 2024 год) является занесение результатов осмотра в Технический журнал эксплуатации здания и сооружения (форма КС-11 или иная утвержденная формой).
4. Хранение: Оригинал акта хранится у заказчика (эксплуатанта). Копия — у организации-исполнителя (СРО) в составе отчетной документации по договору. Срок хранения — не менее 10 лет (для объектов I, II ответственности — 50 лет и более).

Типовые ошибки при составлении акта

• Отсутствие фотофиксации: Каждый дефект в таблице должен иметь ссылку на фото в приложении. Акт без фототаблицы часто не принимается надзорными органами и судами.
• Общие фразы вместо конкретики: Написание «стены в трещинах» вместо «вертикальная трещина шириной 2.5 мм на участке 1.2 м между осями 4-5, 2 этаж».
• Игнорирование категории состояния: Отсутствие явного заключения по 4-балльной шкале (ГОСТ 31937-2024).
• Неполный состав комиссии: Отсутствие специалиста по конструкциям (КЖ, КМ, Дерево) или геолога при наличии дефектов фундамента.
• Ссылка на недействующие нормы: Использование СНиП вместо актуальных СП и ГОСТ (например, СП 13-102-2003* отменен, действует ГОСТ 31937-2024).

Где получить бланки и образцы (файлы .doc / .pdf)

Готовые бланки можно скачать в открытых правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант) или на профильных порталах ЖКХ. На сегодняшний день актуальны следующие файлы (названия условны, реальные ссылки маскируются):

• Бланк_Акта_тех_осмотра_Приложение_4_Приказ_513пр.docx, официальная форма для СРО (обследование ОКС).
• Бланк_Акта_осмотра_выявление_прав_Приложение_2.docx — для регистрации неучтенных объектов.
• Образец_Акта_планового_осмотра_ТСЖ_УК_2024.docx — типовая форма для управляющих компаний (в свободной форме, но по структуре ГОСТ).
• Журнал_учета_осмотров_КС-11_образец.xls — для занесения записей об осмотрах.

Примечание: Прямые ссылки на файлы не предоставляются в целях безопасности. Используйте поиск по названиям форм в правовых системах или на сайте Минстроя России (раздел «Нормативные акты» -> «Приказы 2024 года»).

Чек-лист: что проверить перед подписанием акта

1. [ ] Соответствует ли номер и дата акта порядку делопроизводства организации?
2. [ ] Указаны ли полные реквизиты договора и СРО исполнителя?
3. [ ] Верен ли адрес объекта и кадастровый номер (сверено с ЕГРН)?
4. [ ] Есть ли у всех членов комиссии допуска/свидетельства о квалификации (актуальные на дату осмотра)?
5. [ ] Каждому дефекту присвоена категория опасности (I–IV) согласно ГОСТ 31937-2024?
6. [ ] Приложена фототаблица с нумерацией, соответствующей таблице дефектов?
7. [ ] Сформулировано четкое заключение: категория состояния здания (I, II, III, IV)?
8. [ ] Мероприятия по устранению дефектов имеют конкретные сроки и ответственных?
9. [ ] Акт подписан всеми членами комиссии с расшифровкой подписей?
10. [ ] Данные внесены в Технический журнал эксплуатации?

Грамотно составленный акт технического осмотра — это не просто формальность для отчетности, а юридически значимый документ, который:

• Является основой для планирования бюджета на текущий и капитальный ремонт;
• Служит доказательством добросовестности владельца/эксплуатанта в судебных спорах (погибшие люди, имущество);
• Необходим для получения заключения о возможности/невозможности реконструкции, перепланировки, сноса;
• Требуется банками и страховыми компаниями при застраховании ипотечных объектов.

Рекомендация: Даже если закон позволяет использовать свободную форму (для внутренних осмотров УК/ТСЖ), настоятельно рекомендуется ориентироваться на структуру Приложения № 4 к Приказу Минстроя № 513/пр и требования ГОСТ 31937-2024. Это гарантирует приемку документа любым контролирующим органом и минимизирует риски в чрезвычайных ситуациях.

Для заказа проведения технического осмотра и составления акта обращайтесь только в организации — члены СРО в области обследования (реестр на сайте НОСТРОЙ/НОПРИЗ). Контакты проверенных организаций в вашем регионе: тел. , e-mail: @*.ru.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников (Приказ Минстроя № 513/пр, ГОСТ 31937-2024, КонсультантПлюс, профильные порталы ЖКХ) по состоянию на . Персональные данные, адреса и контакты в примерах замаскированы (*) в соответствии с политикой конфиденциальности.