Акт осмотра технического состояния многоквартирного дома (МКД), это основной документ, фиксирующий результаты визуального и инструментального обследования общего имущества, несущих конструкций и инженерных сетей. Составление данного акта является обязательным требованием законодательства (в частности, Постановления Правительства РФ № 491 и Приказа Минстроя России от № 610/пр, утвердившего рекомендуемую форму) для управляющих организаций (УО), ТСЖ и ЖСК. На 2026 год актуальны формы, предусматривающие детальную фиксацию дефектов для планирования текущего и капитального ремонта.

Правовая база и цели проведения осмотра

Согласно ст. 163 ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества (Пост. № 491), управляющая организация обязана проводить осмотры общего имущества МКД:

• Ежедневно (общий осмотр территории, подъездов, кровли — по графику уборки/дежурства);
• Ежемесячно (осмотр состояния инженерного оборудования, систем вентиляции, отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, лифтов, МСО);
• Сезонно (весенний и осенний) — наиболее полные осмотры, результаты которых оформляются Актом сезонного осмотра (часто называемым «Паспортом готовности к зиме» для осеннего периода).

Цели акта:

1. Фиксация фактического технического состояния на дату осмотра.
2. Выявление дефектов, повреждений и несоответствий нормативным требованиям (СП, ГОСТ, СНиП).
3. Формирование основания для составления дефектных ведомостей, планов текущего/капитального ремонта.
4. Подтверждение выполнения обязанностей УО перед жильцами и надзорными органами (ГЖИ, прокуратура).

Состав комиссии по осмотру

Акт подписывается членами комиссии. Состав утверждается приказом УО или решением собрания собственников (для ТСЖ). Обязательные роли:

• Председатель комиссии — руководитель УО / председатель ТСЖ или его заместитель (ФИО: Иванов И.И.).
• Инженер-эксплутатор / Главный инженер УО — лицо, непосредственно оценивающее состояние конструкций (ФИО: Петров П.П.).
• Представитель собственников — член правления ТСЖ / активист дома / член совета дома (ФИО: Сидоров С.С.).
• Специализированные специалисты (по необходимости): лифтер, электрик, сантехник, газовик (ФИО: Козлов К.К., Смирнов С.С;).

Примечание: В акте указываются должности и ФИО полностью, в данной статье фамилии частично замаскированы () в целях конфиденциальности.

Структура и обязательные реквизиты акта (по Приказу Минстроя № 610/пр)

Рекомендуемая форма акта (Приложение к Приказу № 610/пр) включает следующие блоки. Ниже приведен подробный разбор каждого раздела.

Шапка документа

• Наименование документа: «АКТ осмотра технического состояния многоквартирного дома» (или «АКТ сезонного (весеннего/осеннего) осмотра МКД»).
• Номер и дата: Присваивается по журналу регистрации исходящих документов УО (например, № 123-ОД от ).
• Место составления: Город/Населенный пункт (например, г. Москва*).

Сведения об объекте недвижимости (МКД)

Заполняется строго по данным ЕГРН и технического паспорта БТИ:

Сведения о договоре управления

• Номер договора управления МКД: № 45/УП от .
• Срок действия договора: до .
• Наименование УО: ООО «УК «Комфорт-Сервис*» (ИНН 77, ОГРН 1).
• Телефон диспетчерской/УО: +7 (495) *—.

Описание технического состояния по элементам (Ключевой раздел)

Это самая объемная часть. Для каждого элемента указывается: Состояние (Хорошее / Удовлетворительное / Неудовлетворительное / Аварийное), Выявленные дефекты (с привязкой к месту: подъезд, этаж, помещение), Меры по устранению и Сроки.

А. Несущие конструкции

• Фундамент: Осадки не выявлены, трещин нет. Состояние: Удовлетворительное.
• Стены (наружные, несущие): На фасаде подъезда №2 (сторона ул. Ленина*) выявлены вертикальные трещины в межпанельных швах на 3-5 этаже, нарушена герметичность швов. Требуется заделка швов герметиком. Состояние: Неудовлетворительное.
• Перекрытия (подвал, чердак, межэтажные): В подвале подъезда №1 (сектор Б) на нижней поверхности плит выявлены растирание бетона, обнаженная арматура с признаками коррозии (площадь ~2 кв.м.). Состояние: Неудовлетворительное.
• Балконы / Лоджии: В 15% квартир (по опросу/осмотру с фасада) нарушена гидроизоляция стыков плит, коррозия арматуры фронтонов. Состояние: Неудовлетворительное.

Б. Ограждающие конструкции и кровля

• Кровля: Покрытие рулонное, срок службы 12 лет (норма 15 лет). На 20% площади выявлены пузыри, местами срыв покровов на стыках с вентиляционными шахтами. Паркапеты подъездов №1, №3 требуют покраски/ремонта. Состояние: Неудовлетворительное. Рекомендация: включить в план капремонта на 2027 год.
• Внутренние перегородки (подъезды, чердаки, подвалы): Состояние удовлетворительное, косметический ремонт в подъезде №2 выполнен в 2024 г.

В. Инженерные системы (Коммуникации)

Осматриваются по всей длине в доступных зонах (подвалы, чердаки, технические этажи, стояки в квартирах — по заявкам/актам доступа).

• Система отопления: Трубы стальные, диаметр ДУ 100-150. На 30% длины в подвалах — налет коррозии, местами течи на фланцах/сварных швах (подъезд №3, узел входа). Отопление регулируется ИТП (Индивидуальный тепловой пункт) — работает в автоматическом режиме. Состояние: Неудовлетворительное.
• ГВС / ХВС: Трубы стальные/полипропилен (участки замены). В подвале подъезда №1 течь на муфте ХВС ДУ 50. Риск аварии высок. Состояние: Неудовлетворительное (требуется аварийная замена участка).
• Водоотведение (Канализация): Гравитационная, чугун/ПВХ. В стояках подъезда №2 зафиксированы заторы (требуется гидроразбивка). В подвале, трещины в чугунных коленках. Состояние: Неудовлетворительное.
• Электроснабжение: Вводное распределительное устройство (ВРУ) современное, на ДИН-рейках, автоматы исправны. Проводка в подъездах (СИП/ВВГ) в гофротрубах — состояние Хорошее. Заземление проверено протоколом замеры за 2025 г.* — соответствует.
• Вентиляция: Естественная. Вентиляционные блоки на чердаке подъезда №3 обмерзли/имеют сквозные промоины — нет тяги на верхних этажах. Требуется утепление/ремонт блоков. Состояние: Неудовлетворительное.
• Газоснабжение: Ввод в дом, стояки, вентканалы газа. Осмотр проводился совместно с представителем ПАО «Мосгаз» (акт № 456 от ). Дефектов не выявлено. Состояние: Хорошее.

Г. Лифтовое оборудование

• Количество лифтов: 6 (3 грузопассажирских, 3 пассажирских).
• Тип: МП-ГЕФЕСТ / МОДУС. Год установки: 2010 г. (срок службы 25 лет).
• Состояние: Техобслуживание по графику ведет ООО «ЛифтСервис» (договор № 789). Выявлены: шум в подшипниках кабин лифтов №2, №5 (подъезды 1 и 3), износ прутков дверей. Состояние: Удовлетворительное (трекущий ремонт узлов).

Д. Мусоропроводы и МСО (Места сбора отходов)

• Мусоропроводы: Заблокированы/демонтированы на этажах (решение ОСС 2020 г.). Шахты заделаны негерметично — источник запахов/насекомых. Требуется полная герметизация или демонтаж. Состояние: Аварийное (как конструкция, не используемая по назначению).
• Площадка МСО: Асфальтовое покрытие целое, контейнерные площадки огорожены, есть навес. Соответствует санитарным нормам. Состояние: Хорошее.

Е. Благоустройство придомовой территории

• Асфальтовые покрытия: Прosedы у входа в подъезд №2, трещины у ворот в двор. Состояние: Неудовлетворительное.
• МАФы, детские/спортивные площадки: Соответствуют ГОСТ Р 52169-2012, осмотр ежеквартален протоколами. Состояние: Хорошее.
• Освещение двора: Работает 90% светильников, 3 фонаря неисправны (заявка в УО подана). Состояние: Удовлетворительное.

На основе осмотра комиссия делает общий вывод о техническом состоянии дома в целом:

«Техническое состояние МКД по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10* к. 2* оценивается как НЕУДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ. Выявлены дефекты несущих конструкций (перекрытия подвала, фасадные швы), кровли, систем отопления, водоснабжения, водоотведения и вентиляции, требующие срочного устранения и включения в программу капитального ремонта на 2026-2027 гг. Эксплуатация дома в текущем состоянии без выполнения мероприятий по устранению выявленных дефектов несет угрозу безопасности жителей».

Приложения к акту (Обязательные)

1. Дефектная ведомость (Ведомость выявленных дефектов) — табличный документ с нумерацией каждого дефекта, фотофиксацией, приоритетом (Срочный / Плановый / Капремонт), ориентировочной стоимостью устранения и ответственным исполнителем.
2. Фотофиксация, распечатанные фото или ссылка на облачное хранилище/флеш-накопитель, приложенный к акту (фото каждого дефекта с указанием даты/времени/ГПС координат).
3. Схема дома / План подвала/чердака с нанесенными местами дефектов.
4. Акты специализированных осмотров (газ, лифты, электроизмерения, Пожарная безопасность) — копии.
5. Выписка из ЕГРН на земельный участок и ОКС (Общее имущество) — актуальная на дату осмотра.

Образец заполнения табличной части (Фрагмент Дефектной ведомости)

№ п/п	Наименование элемента / Местоположение	Описание дефекта	Категория сложности	Мера устранения	Срок устранения	Ответственное лицо / Организация	Примечание (фото №)
1	Перекрытие подвала / Подъезд 1, сектор Б	Растирание бетона, обнаженная арматура (коррозия), площадь 2 кв.м.	Срочная (Безопасность)	Ремонт бетона (пневмобетонирование), пассивация арматуры	30 дней	Инженер УО Петров П.П. / Подрядчик	Фото 01-05
2	Фасад / Подъезд 2, сторона ул. Ленина, 3-5 эт.	Трещины межпанельных швов, промерзание, течь при дожде	Плановая (Капремонт)	Герметизация швов «Теплым швом», утепление фасада	В рамках капремонта 2027 г.	Главный инженер УО Иванов И.И.*	Фото 06-12
3	Стояк ХВС / Подъезд 1, подвал, узел входа	Течь на фланцевом соединении ДУ 100	Аварийная	Замена фланца/прокладки (без остановки ХВС ⎻ зажим)	Немедленно (в течение суток)	Сантехник УО Козлов К.К.*	Фото 13
4	Вентиляционный блок / Чердак Подъезд 3	Обморожение блока, сквозная промоина, нет тяги на 8-9 эт.	Срочная	Утепление блока, ремонт заслонок, проверка тяги	14 дней	Вентмеханик УО Смирнов С.С.*	Фото 14-16
5	Кровля / Весь дом	Пузырирование рулонного покрытия, срывы на стыках (20% площади)	Плановая (Капремонт)	Капитальный ремонт кровли с утеплением	План капремонта 2027 г.	Главный инженер УО	Фото 17-25 (дроны)

Порядок согласования, утверждения и хранения

1. Подписание: Акт подписывается всеми членами комиссии. Если кто-то из членов не согласен с выводами, он пишет «С особым мнением» и подписывается с расшифровкой. Представитель собственников имеет право отказаться от подписи, о чем делается отметка в акте.
2. Утверждение: Акт утверждается приказом (распоряжением) руководителя УО / председателя ТСЖ в течение 3 рабочих дней после составления.
3. Рассылка копий (в течение 5 рабочих дней):
   • Оригинал — в архив УО / ТСЖ (хранится не менее 5 лет, по капремонту, до следующего осмотра/капремонта).
   • Копия, в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция) соответствующего района/города (для осеннего осмотра — обязательно до 01 октября).
   • Копия — в Совет дома / Общественный совет (для информирования собственников).
   • Копия — в Фонд содействия реформированию ЖКХ (региональный оператор капремонта) — для корректировки плана капремонта.
4. Публикация: Информация о результатах осмотра (или сам акт) должна быть размещена на информационной табле в подъезде и/или на сайте УО / в АИС ЖКХ (ГИС ЖКХ).

Типичные ошибки при составлении акта (Чек-лист для проверки)

• Отсутствие привязки к конкретному месту: «Текут трубы в подвале» — неправильно. Правильно: «Течь на стояке ГВС ДУ 80, подъезд 2, подвал, отметка +0.000, узел перехода через стену».
• Использование общих фраз без оценки категории: «Состояние плохое». Надо: «Состояние неудовлетворительное, категория дефекта — Срочная».
• Нет фотофиксации: Акт без фото в суде/ГЖИ имеет низкую доказательную силу.
• Игнорирование заключений специалистов: Нет приложенного акта газовика / лифтера / протоколов замеров заземления.
• Несоответствие форме Приказа № 610/пр: Отсутствие реквизитов договора управления, кадастрового номера, площади ОКС.
• Просрочка сдачи в ГЖИ: Осенний акт должен быть в ГЖИ до 1 октября (для подтверждения готовности к отопительному сезону).

Электронный документооборот (ГИС ЖКХ / АИС ЖКХ)

С 2023-2024 гг. актуальность бумажных оригиналов снижается в пользу электронных форм. В ГИС ЖКХ (Реформа ЖКХ) предусмотрен функционал загрузки результатов осмотров:

• Раздел «Управление домами» -> «Осмотры МКД».
• Загружается скан подписанного акта (PDF) и/или заполняется электронная форма реестра дефектов.
• Это позволяет автоматически формировать реестр работ текущего ремонта и корректировать краткосрочную/долгосрочную программы капремонта.
• ЭЦП (УКЭП) руководителя УО обязательна для подписания электронной версии.

Ответственность за несвоевременное проведение или несоставление акта

Нарушение правил содержания МКД (в т.ч. непроведение осмотров, несоставление актов) влечет за собой:

• Административную ответственность по ст. 9.4 КоАП РФ (для должностных лиц — штраф до 10 000 руб., для юрлиц — до 200 000 руб.).
• Предписание ГЖИ об устранении нарушений.
• Гражданско-правовую ответственность (возмещень вреда жильцам при аварии, если доказано, что осмотр не проводился/акта нет);
• Основание для досрочного расторжения договора управления по инициативе собственников (ст. 162 ЖК РФ).

Акт осмотра технического состояния МКД — это не просто формальность для отчетности перед ГЖИ, а главный инструмент управления жизненным циклом дома. Качественно составленный акт с детальной дефектной ведомостью и фотофиксацией позволяет:

• Обоснованно планировать бюджет на текущий ремонт.
• Своевременно вносить правки в программу капремонта (краткосрочную на 3 года).
• Защитить интересы УО/ТСЖ при проверках контролирующих органов и в судах с жильцами/подрядчиками.
• Повысить прозрачность работы для собственников.

Рекомендация: Используйте единый шаблон (на базе Приказа Минстроя № 610/пр), адаптированный под специфику вашего дома (серия, возраст, тип систем). Внедряйте мобильные приложения для инженеров (чек-листы с фото/ГПС) для сбора данных «в поле» с последующей автоматической генерацией акта в Word/PDF. Проводите обучающие совещания для членов комиссии перед каждым сезонным осмотром.

---

Данная статья подготовлена на основе актуального на года законодательства (ЖК РФ, Пост. № 491, Приказ Минстроя № 610/пр) и судебной практики. Персональные данные (ФИО, адреса, телефоны, номера договоров) в примерах частично замаскированы символами * в целях соблюдения конфиденциальности (152-ФЗ). Для составления конкретного документа используйте актуальные бланки из справочно-правовых систем (КонсультантПлюс, Гарант) или официального сайта Минстроя России.