Сделки с недвижимостью, совершаемые лицами, состоящими в браке, имеют свои особенности. Одной из них является необходимость получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга. В этой статье подробно разберём, когда такое согласие требуется, как оно оформляется, сколько стоит, а также приведём образцы документов.
Правовая основа: статья 35 Семейного кодекса РФ
Ключевой нормой является пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Согласно ей, для совершения одним из супругов:
- сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
- сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
- сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По умолчанию семейная пара распоряжается общей собственностью по обоюдному согласию — это презумпция, закреплённая законом. Однако при сделках с общей недвижимостью нотариус обязан проверить наличие письменного нотариального согласия второго супруга.
Когда согласие обязательно, а когда — нет
Согласие требуется:
- при продаже, дарении, обмене недвижимости, приобретённой в браке;
- при залоге (ипотеке) совместно нажитого жилья;
- при сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения (например, продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу);
- при сделках с недвижимостью, стоимость которой превышает установленные брачным договором лимиты (например, если в договоре предусмотрено, что для сделок дороже 500 000 рублей требуется предварительное нотариальное согласие).
Согласие не требуется:
- при покупке недвижимости, по общему правилу согласие супруга на приобретение не нужно (приобретаемое имущество и так становится совместной собственностью);
- если недвижимость является личной собственностью супруга (получена в дар, по наследству, приобретена до брака);
- если между супругами заключён брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности.
Тем не менее, даже при покупке недвижимости (например, в ипотеку, когда заемщиком выступает только один из партнёров) согласие лучше оформить — это позволит избежать споров в будущем.
Последствия отсутствия согласия
Отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимости само по себе не делает сделку автоматически недействительной. Однако супруг, не дававший согласия, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной — и суды нередко удовлетворяют такие требования, если доказано, что второй супруг не знал и не мог знать о сделке.
Именно поэтому покупатели недвижимости, как правило, настаивают на предоставлении нотариального согласия супруга продавца — это защищает их от рисков оспаривания сделки.
Структура и содержание документа
Нотариальное согласие должно содержать следующие сведения:
- ФИО супруга, дающего согласие, паспортные данные, адрес регистрации;
- ФИО второго супруга, совершающего сделку;
- реквизиты свидетельства о заключении брака;
- характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение, залог;
- адрес и описание объекта недвижимости (кадастровый номер, площадь);
- условия сделки (цена — может указываться конкретная или «по усмотрению супруга»);
- срок действия согласия;
- подпись и дата, удостоверительная надпись нотариуса.
Образцы согласий
Образец 1. Согласие на продажу квартиры
СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ
г. Москва &