Составление акта приема-передачи — это обязательная процедура при заключении и расторжении договора найма жилого помещения. Этот документ фиксирует фактическое состояние квартиры, перечень имущества, остающегося в ней, а также показания приборов учета на момент передачи ключей. Грамотно оформленный акт защищает права как нанимателя (арендатора), так и наймодателя (собственника) от будущих споров.
Юридическое значение акта приема-передачи
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 609, 675, 688) и Жилищному кодексу РФ, передача жилого помещения в наем должна производиться по акту приема-передачи. Отсутствие этого документа не делает договор недействительным, но создает серьезные риски:
- Для наймодателя: невозможность взыскать ущерб, причиненный имуществу, или задолженность по коммунальным услугам.
- Для нанимателя: риск обвинений в порче чужого имущества, которое было сломано до заезда, или требований оплатить чужие долги за КУ.
Важно: Акт является неотъемлемым приложением к договору найма. Даже если в договоре написано «передано в надлежащем состоянии» без акта, в суде это будет трактоваться в пользу стороны, которая предъявит доказательства обратного (фото, видео, свидетели).
Виды актов при найме жилья
На практике используются три основных типа актов:
- Акт приема-передачи при заселении (входной акт) — составляется в день передачи ключей нанимателю.
- Акт приема-передачи при выезде (выходной/финальный акт) — составляется в день возврата ключей наймодателю при расторжении или истечении срока договора.
- Акт инвентаризации имущества — часто оформляется как отдельное приложение (или раздел основного акта), перечисляющее всю мебель, технику и вещи, остающиеся в квартире.
Обязательные реквизиты акта (Чек-лист)
Чтобы акт имел юридическую силу, он должен содержать следующие данные (персональные данные в примерах замаскированы):
- Название документа: «Акт приема-передачи жилого помещения по договору найма № * от .. г.»
- Место и дата составления: г. , «___» __________ 20* г.
- Стороны (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации):
- Наймодатель: * . , паспорт серия * № , выдан . г., код подразделения -, прописка: г. , ул. , д. , кв. .
- Наниматель: * . , паспорт серия * № , выдан . г., код подразделения -, прописка: г. , ул. , д. , кв. .
- Ссылка на договор: Основание — Договор найма жилого помещения № * от .. г.
- Адрес передаваемого помещения: г. , ул. , д. , кв. , этаж , всего комнат , общая площадь * кв. м., жилая площадь * кв. м. (кадастровый номер: :::*).
- Состояние помещения: Подробное описание стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, электропроводки, отопления. Обязательно фиксируются дефекты (сколы, трещины, потеки, неисправности).
- Показания приборов учета (ИПУ):
- ХВС: № , показания м³.
- ГВС: № , показания м³.
- Электроэнергия (день/ночь): № , показания / * кВт·ч.
- Теплоэнергия (при наличии): № , показания Гкал.
- Наличие долгов по КУ: Заявление сторон об отсутствии/наличии задолженностей на день передачи.
- Ключи: Количество и назначение комплектов ключей (входная дверь, межкомнатные, почтовый ящик, домофон/контроллер).
- Перечень имущества (Инвентаризация): См. раздел 5.
- Подписи сторон: Наймодатель / * . * / Наниматель / . .
Образец Акта приема-передачи при ЗАСЕЛЕНИИ (Входной)
г. * «___» __________ 20 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Наймодатель: * . , паспорт , прописка: *, именуемый в дальнейшем «Наймодатель»,
Наниматель: . , паспорт , прописка: *, именуемый в дальнейшем «Наниматель»,
действующие на основании Договора найма жилого помещения № от .. г.,
составили настоящий Акт о том, что Наймодатель передает, а Наниматель принимает в наем жиловое помещение по адресу: г. , ул. , д. , кв. .
СОСТОЯНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ:
Помещение осмотрено сторонами совместно. Состояние оценивается как «удовлетворительное» / «хорошее» / «требует ремонта».
Выявленные дефекты и замечания (при отсутствии пишется «Замечаний нет»):
— Входная дверь: скол ламината на нижней панели (фото прилагается).
— Ванная комната: трещина на черепице у ванны (ок. 10 см), следы ржавчины на смесителе.
— Кухня: не работает одна конфорка газовой плиты (заявлено в газовую службу).
— Окно в спальне: не защелкивается створка (требуется регулировка фурнитуры).
— Стены в коридоре: следы от гвоздей/крючков, царапины от мебели.
Остальные поверхности (стены, полы, потолки) целые, без видимых повреждений и следов протечек.
Сантехническое оборудование (унитаз, раковина, ванна) исправно, течи отсутствует.
Электропроводка: розетки и выключатели работают, автоматы в щитке исправны.
ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА (ИПУ) НА МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ:
Холодная вода (счетчик № ): м³
Горячая вода (счетчик № ): м³
Электроэнергия (счетчик № , тариф День/Ночь): / * кВт·ч
Отопление (прибор учета № ): Гкал
ДОЛГИ ПО КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ:
Стороны подтверждают, что на день подписания акта задолженности по оплате коммунальных услуг за данное помещение отсутствует / задолженность составляет руб. (квитанции приложены).
КЛЮЧИ:
Передано комплектов ключей: шт.
— Входная дверь (металлическая): * шт.
— Входная дверь (деревянная/вторая): * шт.
— Почтовый ящик: * шт.
— Ключ/брелок от домофона/подъездной двери: * шт.
ИМУЩЕСТВО, ПЕРЕДАВАЕМОЕ В ПОЛЬЗОВАНИЕ (ПЕРЕЧЕНЬ ПРИЛОЖЕН В ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 — АКТ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ).
ЗАЯВЛЕНИЯ СТОРОН:
Наниматель подтверждает, что ознакомлен с состоянием помещения, не имеет претензий к его качеству, за исключением зафиксированных в п. 1 дефектов, и принимает помещение во владение и пользование.
Наймодатель подтверждает, что передает помещение, свободное от прав третьих лиц, обременений и аррестов.
Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой стороны, имеющих равную юридическую силу.
ПОДПИСИ:
НАЙМОДАТЕЛЬ: _______________ / * . /
НАЙМАТЕЛЬ: _______________ / * . /
Образец Акта инвентаризации имущества (Приложение к акту)
Этот документ критически важен для меблированных квартир. Описывайте каждую вещь: название, бренд, модель, цвет, год выпуска (если известно), состояние (новое, хорошее, есть царапины, сколы, неисправно). Фотографируйте каждую дорогую позицию.
АКТ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕДАВАЕМОГО В ПОЛЬЗОВАНИЕ
Адрес: г. , ул. , д. , кв.
№ п/п | Наименование | Характеристики (бренд, модель, цвет) | Кол-во | Состояние на момент передачи | Примечания
— | — | — | — | — | —
1 | Диван угловой | , ткань серого цвета, механизм «еврокнижка» | 1 шт. | Хорошее, на сиденье легкое потертость ткани (фото 1) |
2 | Кровать двухъярусная | , дерево/МДФ, белый | 1 шт. | Есть сколы лакокрасочного покрытия на лестнице (фото 2) | Матрасы не входят
3 | Холодильник | , No Frost, серебристый, объем л | 1 шт. | Рабочее, на двери магнитик слегка отходит | Инв. № *
4 | Стиральная машина | , загрузка фронтальная, кг | 1 шт. | Рабочая, шланг водосброса новый | Инв. № *
5 | Телевизор | *, диагональ дюймов, Smart TV | 1 шт. | Рабочий, пульт ДУ в комплекте | Стеновый кронштейн остается на стене
6 | Стол обеденный + 4 стула | *, массив дерева/ткань | 1 компл. | На столе царапины от ножей, на одном стуле сломана ножка (склеена) | Требуется аккуратная эксплуатация
7 | Шкаф-купе | Встроенный, 3 двери, зеркало | 1 шт. | Двери скользят туго, зеркало целое | Мебель невыносная
8 | Посудомойка | , полноразмерная | 1 шт. | Не работает режим сушки, остальные режимы ОК | Передано «как есть»
… | … | … | … | … | …
ИТОГО позиций: шт.
Стоимость имущества (оценочная, по соглашению сторон): руб.
Стороны подтверждают достоверность перечня. Претензий по комплектации и состоянию нет, кроме указанного в таблице.
НАЙМОДАТЕЛЬ: _______________ / . /
НАЙМАТЕЛЬ: _______________ / * . /
Образец Акта приема-передачи при ВЫЕЗДЕ (Финальный)
Составляется в день окончания договора. Главная задача — сравнить текущее состояние с входным актом и зафиксировать ущерб (если есть) или подтвердить отсутствие претензий.
г. * «___» __________ 20 г.
Стороны: Наймодатель * . и Наниматель * . по Договору найма № * от .. г.
Составили Акт о возврате жилого помещения по адресу: г. , ул. , д. , кв. .
СРОК ДОГОВОРА: с .. по .. г. Договор расторгается по соглашению сторон / по истечении срока / в одностороннем порядке (указать основание).
СОСТОЯНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА МОМЕНТ ВОЗВРАТА:
Проведен совместный осмотр. Сравнено с Входным актом от .. г.
Новые повреждения/изменения по сравнению с входным осмотром:
— Стена в спальне: новые пятна от влаги/грибка в углу у окна (не было при заезде). Требуется ремонт.
— Паркет в гостиной: глубокие царапины от перемещения тяжелой мебели (не было при заезде).
— Смеситель на кухне: течет кран (гайка ослаблена/изношен сальник).
— Стекло на балконе: трещина (была при заезде? НЕТ / ДА — если ДА, то претензий нет).
Остальное имущество (по Приложению № 1) на месте, состояние соответствует входному акту, за исключением:
— Посудомойка: полностью вышла из строя (помпа сгорела). Наниматель согласен возместить стоимость ремонта/замены в размере * руб.
— Диван: появилось пятно, не удаляемое химчисткой (размер * см).
ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА НА МОМЕНТ ВОЗВРАТА:
ХВС: * м³ (разница: * м³)
ГВС: * м³ (разница: * м³)
Электричество: * / * кВт·ч (разница: * / * кВт·ч)
РАСЧЕТЫ ПО КУ:
Наниматель оплатил КУ за период до .. г. включительно. Квитанции оплаты за последний месяц приложены / переданы в электронном виде. Долгов нет.
КЛЮЧИ:
Возвращено комплектов: * шт. (соответствует переданным при заезде). Все ключи работают.
ФИНАНСОВЫЕ РАСЧЕТЫ (ЗАЛОГ/ОБЕСПЕЧЕНИЕ):
Сумма залога (обеспечительного платежа): * руб.
Удержан наймодателем за ущерб/долги: * руб. (п. 2, 3 акта).
Возвращено нанимателю: * руб. (переведено на карту № * / выдано наличными под роспись).
ЗАЯВЛЕНИЯ СТОРОН:
Наниматель: «Согласен с описанными недостатками и суммой удержания из залога / НЕ СОГЛАСЕН с удержанием за [перечислить], считаю это естественным износом. Претензии буду решать в судебном порядке».
Наймодатель: «Принимаю квартиру. Претензий по имуществу нет, кроме зафиксированных. Договор найма считаю исполненным/расторгнутым»;
Акт составлен в 2 экз.
НАЙМОДАТЕЛЬ: _______________ / * . /
НАЙМАТЕЛЬ: _______________ / * . /
Нюансы оформления: электронный вид, фото/видео, нотариус
Электронный документооборот
С 2024–2025 гг. все чаще стороны используют ЭДО (электронный документооборот) или сервисы вроде «Госуслуг. Подпись», Диадок, СБИС. Акт, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), имеет такую же силу, как бумажный с «живой» подписью. Реквизиты подписи (сертификат) также лучше замаскировать в публичных образцах: *.
Фото- и видеофиксация
Совет: Приложите к акту QR-коды или ссылки на облачное хранилище (Яндекс.Диск, Google Drive) с фото/видео осмотра.
- Снимайте общие планы комнат.
- Крупным планом — все дефекты, указанные в акте.
- Обязательно — показания счетчиков в крупном плане (виден номер счетчика и цифры).
- Видео с голосовым комментарием («Сегодня .. г., мы с * . осматриваем квартиру…»), сильное доказательство в суде.
Нотариальное заверение
Не обязательно по закону, но рекомендуется для элитной недвижимости или при сложных отношениях сторон. Нотариус удостоверяет подлинность подписей и волю сторон. Стоимость: тариф нотариуса + гошпошлина. Персональные данные нотариуса в акте: ФИО , нотариальная контора № , г. *.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как сделать правильно |
|---|---|---|
| Фраза «Квартира передана в хорошем состоянии» без деталей | Невозможно доказать, что скол на паркете был до заезда | Пишите детально: «Паркет в спальне: потертости в проходных зонах, скол у порога 2х3 см (фото 5)» |
| Не сняты показания счетчиков | Споры за долги по КУ, переплата нанимателем | Обязательный пункт акта. Фото счетчиков — обязательно. |
| Нет акта инвентаризации (для меблированных) | Пропажа техники, замена на старую, споры о естественном износе | Составляйте Приложение с фото каждого предмета > 5000 руб. |
| Подписал только одна сторона | Акт может быть признан судом недоказательной базой | Две подписи обязательны. Если сторона отказывается — зовите свидетелей (2 чел.) и пишите акт с их подписями/паспортами. |
| Игнорирование «естественного износа» | Наймодатель удерживает залог за потертость линолеума за 3 года | В договоре и акте пропишите: «Естественный износ (потертость полов, выцветание штор, мелкие царапины на мебели) не считается ущербом». |
Ответы на частые вопросы (FAQ)
Нужен ли акт при найме у родственников/знакомых «на слове»?
Да. Даже при полном доверии обстоятельства меняются. Акт — это ваша страховка. Можно сделать упрощенную версию (1 страница), но с фото счетчиков и подписями.
Что делать, если наймодатель отказывается подписывать выходной акт?
Направьте ему проект акта заказным почтовым отправлением с описью вложения на адрес регистрации (или адрес из договора) за 3–5 дней до выезда. Зафиксируйте состояние квартиры видео со свежей газетой/экраном телефона со временем. В суде это будет служить доказательством вашей добросовестности.
Можно ли не указывать паспортные данные в акте?
Нет. Для идентификации сторон паспортные данные обязательны. В публичных образцах их маскируют (), в рабочих документах — пишут полностью.
Как оформить передачу ключей, если их несколько комплектов?
Укажите в акте: «Передано комплектов ключей: входная дверь ( шт.), межкомнатные ( шт.), почтовый ящик ( шт.), домофон ( шт.)». При выезде: «Возвращено * комплектов…». Если ключ потерян, фиксируйте это и стоимость замены замка/ключа.
Акт приема-передачи — это не формальность, а главный инструмент безопасности при сдаче/снятии жилья.
- Не ленитесь тратить 30–60 минут на детальный осмотр и заполнение таблиц.
- Фотографируйте всё — от номера счетчика до царапины на столе.
- Используйте типовые формы (как выше), но адаптируйте под свою квартиру.
- Храните оригиналы (или электронные копии с УКЭП) до полного расчета по залогу и КУ, а лучше — 3 года (срок исковой давности).
- Маскируйте персональные данные (ФИО, паспорта, адреса, телефоны, номера карт) при передаче образцов третьим лицам или публикации в интернете, заменяя их на *.
Грамотный акт сэкономит вам нервы, время и деньги в случае спора. Оформляйте его ответственно!
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных ситуациях рекомендуется обратиться к юристу по жилищному праву. Актуально на ..2026 г.