Кадастровая стоимость земельного участка, а значит и размер земельного налога, напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) участка. В Калининграде, как и в других городах России, при оценке земли применяются специальные коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования, территориальную зону и функциональное назначение участка. Разберемся, что это за коэффициенты и как они применяются.
Что такое вид разрешенного использования
Вид разрешенного использования — это установленное градостроительным регламентом назначение земельного участка, определяющее, какие объекты и для каких целей могут на нем размещаться. С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, закрепляющий в Земельном кодексе РФ новую главу, посвященную видам разрешенного использования земельных участков. Теперь классификация ВРИ унифицирована на федеральном уровне.
Виды разрешенного использования делятся на:
- основные — определяют главное назначение участка (например, индивидуальное жилищное строительство, многоквартирный дом, торговый объект);
- условно разрешенные — допускаются по согласованию с комиссией;
- вспомогательные — допустимы только вместе с основными или условно разрешенными видами.
Важно помнить: использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании участка не по назначению.
Коэффициенты вида разрешенного использования
При государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в т.ч. в Калининграде, применяются удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) по каждому виду разрешенного использования. По сути, коэффициент ВРИ отражает разницу в рыночной ценности земли в зависимости от того, что на ней разрешено строить и какую деятельность вести.
Ориентировочная иерархия коэффициентов
Как правило, наиболее высокие коэффициенты (и кадастровая стоимость) устанавливаются для:
- земель под торговыми центрами, объектами обслуживания и бизнеса;
- участков под офисными зданиями делового назначения;
- земель под многоквартирной жилой застройкой;
- участков под гаражами и автостоянками;
- земель под объектами рекреации.
Наиболее низкие коэффициенты — у земель под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), садоводством и личным подсобным хозяйством.
Где узнать коэффициенты и кадастровую стоимость в Калининграде
Актуальные удельные показатели кадастровой стоимости по видам разрешенного использования утверждаются результатами государственной кадастровой оценки, которую проводит ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки». Информацию можно получить:
- на официальном сайте Росреестра (сервис «Публичная кадастровая карта» и «Фонд данных государственной кадастровой оценки»);
- в администрации городского округа «Город Калининград» — ул. Победы, д. , тел. +7 (4012) -*-*;
- в МФЦ Калининграда — ул. Фрунзе, д. , тел. +7 (4012) -*-*.
Как изменить вид разрешенного использования
Если собственник хочет изменить ВРИ на вид, предусмотренный Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Калининграда, необходимо:
- Проверить, какие виды разрешенного использования допустимы для территориальной зоны, в которой находится участок (по ПЗЗ и градостроительному регламенту).
- Подать заявление об изменении вида разрешенного использования — именно собственнику участка необходимо предоставить в Росреестр заявление об изменении ВРИ.
- Дождаться внесения сведений в ЕГРН.
Департамент недвижимости Минстроя России неоднократно разъяснял порядок изменения разрешенного вида использования: если новый вид входит в перечень основных для данной зоны, согласование с администрацией, как правило, не требуется — достаточно заявления в Росреестр.
Влияние смены ВРИ на налог
После изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость участка пересчитывается с применением нового коэффициента. Это может как увеличить, так и уменьшить земельный налог. Например, перевод участка с ИЖС на «торговый объект» почти всегда приводит к существенному росту кадастровой стоимости и налоговой нагрузки.
Коэффициенты по виду разрешенного использования — ключевой фактор формирования кадастровой стоимости земли в Калининграде. Перед покупкой участка или сменой ВРИ рекомендуется изучить градостроительный регламент, действующие удельные показатели кадастровой стоимости и оценить налоговые последствия. При необходимости стоит обратиться за консультацией к кадастровому инженеру или юристу по земельным вопросам.