Арендные отношения — это динамичный процесс. За время действия договора стороны часто приходят к необходимости изменить первоначальные условия: продлить срок, скорректировать плату, заменить жильцов или изменить реквизиты сторон. Закон требует оформлять любые изменения письменно и в той же форме, что и основной договор. Для этого используется дополнительное соглашение.

В этой статье мы подробно разберем, когда нужен этот документ, как его правильно составить, какие пункты обязательны, а также вопросы регистрации в Росреестре.

Законодательная база и правовая природа документа

Аренда жилых помещений регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ (статьи 671–688) и общими положениями главы 28 ГК РФ (обязательства в целом). Согласно ст. 450, 452 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

Важный принцип: дополнительное соглашение — это не самостоятельный договор, а приложение к основному. Оно вступает в силу одновременно с основным договором или с момента, указанного в самом соглашении, и действует до окончания срока основного договора (если иное не установлено).

Когда необходимо заключить дополнительное соглашение?

Оформление доп. соглашения обязательно при любых изменениях существенных условий. Наиболее частые случаи:

• Продление срока аренды (например, на 364 дня или другой срок).
• Изменение размера арендной платы (повышение или снижение, в т.ч. из-за форс-мажора/пандемии).
• Изменение порядка и сроков оплаты (переход на безнал, смена даты платежа, реквизитов счета).
• Изменение состава жильцов (выезд/заезд новых жителей, изменение ФИО арендатора при смене паспорта/фамилии).
• Изменение предмета аренды (например, включение/исключение мебели, техники, парковочного места).
• Изменение реквизитов сторон (смена паспорта, ФИО собственника при перерегистрации квартиры, смена ЮЛ/ИП арендатора).
• Изменение размера залога (обеспечительного платежа) или условий его возврата.
• Добавление новых условий, не предусмотренных изначально (например, право субаренды, содержание животных).

Требования к форме и структуре документа

Письменная форма

Соглашение должно быть заключено в письменной форме (ст. 162, 450 ГК РФ). Если основной договор нотариально не удостоверялся, но был в простой письменной форме, доп. соглашение также оформляется в простой письменной форме.

Обязательные реквизиты (структура)

Готовый документ обычно состоит из следующих блоков:

1. Заголовок: «Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды квартиры № ___ от ___».
2. Место и дата составления: Город, дата (число, месяц, год словами и цифрами).
3. Преамбула (Стороны): Полные паспортные данные (ФИО, серия/номер , выдан , код подразделения ) или реквизиты ЮЛ/ИП (ОГРН/ИНН ) сторон. Ссылка на основание действия (Устав, Доверенность № * от ). Указание: «именуемые в дальнейшем «Арендодатель» и «Арендатор», совместно — «Стороны»».
4. Ссылка на основной договор: «Стороны, заключившие Договор аренды квартиры № от * (далее — Договор), пришли к соглашению о следующем:».
5. Предмет соглашения (Суть изменений): Четкое перечисление изменяемых пунктов.
   • Пример формулировки: «Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата составляет * руб. в месяц»»;
   • Пример для продления: «1. Продлить срок действия Договора аренды квартиры, адрес: г. , ул. , д. , кв. , кад. номер *, на 364 (триста шестьдесят четыре) дня, то есть до ___ включительно, на тех же условиях».
6. Условия вступления в силу: «Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами» или «с ___».
7. Количество экземпляров: «Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны».
8. Адреса и банковские реквизиты сторон (для судебной практики и расчетов).
9. Подписи сторон с расшифровкой (ФИО * / Подпись *). При наличии — печать ЮЛ/ИП.

Пошаговая инструкция: как написать доп. соглашение

Шаг 1. Подготовка

Изучите основной договор. Найдите пункт о порядке внесения изменений (обычно звучит как: «Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они сделаны в письменной форме и подписаны обеими Сторонами»).

Шаг 2. Согласование текста

Обсудите с другой стороной все нюансы. Если меняется плата — зафиксируйте новую сумму и дату вступления. Если продлеваете — уточните, сохраняются ли старые условия (индексация, залог) или они меняются.

Шаг 3. Написание текста (использование образца)

Можно использовать универсальный образец (бланк), доступный в правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант, «Система Юрист», порталы вроде Explawyer) или на сайтах типа nalog-nalog.ru. Главное — адаптировать шаблон под вашу ситуацию, а не копировать слепо.

Шаг 4. Проверка на соответствие закону

• Не ухудшает ли соглашение положение нанимателя по сравнению с законом (ст. 675 ГК РФ)?
• Не противоречит ли оно сущности договора аренды?
• Соблюдена ли форма (если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, см. п. 5).

Шаг 5. Подписание

Подписывают уполномоченные лица. Для физлиц — лично или по нотариальной доверенности. Для ЮЛ — Генеральный директор (по Уставу) или лицо по доверенности № *.

Шаг 6. Передача экземпляров и регистрация (при необходимости)

Каждая сторона получает свой экземпляр. Если требуется регистрация, пакет документов сдается в МФЦ/Росреестр.

Регистрация в Росреестре: когда она обязательна?

Согласно ст. 674 ГК РФ и ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», доп. соглашение подлежит государственной регистрации, если:

• Основной договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (срок аренды 1 год и более).
• Соглашением меняется срок аренды (продление или сокращение);
• Соглашением меняется предмет аренды (площадь, состав помещений).

Если договор был краткосрочным (менее года) и не регистрировался — доп. соглашение регистрации не требуется, даже если вы продлеваете его на срок, суммарно превышающий год (хотя юристы рекомендуют зарегистрировать и основной, и доп. соглашение при суммарном сроке > 1 года для правовой безопасности).

Срок регистрации: 9 рабочих дней (через МФЦ — 11-12 дней). Госпошлина платит заинтересованная сторона (обычно арендатор), размер уточняйте в налоговом кодексе на момент подачи.

Типовые ситуации и формулировки (Примеры)

Снижение/повышение арендной платы

Частая ситуация, форс-мажор (пандемия, кризис). Стороны фиксируют временное снижение.

Пример пункта: «Установить с по арендную плату в размере * руб. в месяц. С плата восстанавливается в размере, установленном п. 4.1 Договора».

Продление договора (Прополжение)

Самый частый кейс. Важно: продление — это изменение срока, а не заключение нового договора (хотя стороны могут выбрать и новый договор).

Пример пункта: «1. Срок действия Договора аренды квартиры № * от * продлить до г. включительно. 2. Условия Договора (размер платы, залог, обязанности сторон) на период продления сохраняют силу без изменений».

Замена арендатора или добавление жильцов

Требует согласия арендодателя. Лучше оформить как изменение пункта «Стороны» или «Права и обязанности».

Пример: «Включить в состав проживающих лиц (п. 2.3 Договора) гражданина Иванова Ивана Ивановича (паспорт *), проживающего совместно с Арендатором».

Типичные ошибки и как их избежать

Образец структуры документа (Шаблон для заполнения)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды жилого помещения № ___ от «___» ________ 20__ г.

г. _______________ «___» _____________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: _________________________________________ (ФИО полностью),
паспорт серия ___ № ___, выдан __________________________,
код подразделения ___, адрес регистрации: __________________,
именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,

И

АРЕНДАТОР: _____________________________________________ (ФИО полностью),
паспорт серия ___ № ___, выдан __________________________,
код подразделения ___, адрес регистрации: __________________,
именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 452 ГК РФ и п. ___ Договора,
ПРИШЛИ К СОГЛАШЕНИЮ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:

Внести в Договор аренды жилого помещения № ___ от «___» ________ 20__ г. следующие изменения:
 1.1. Пункт ___ Договора изложить в следующей редакции:
 «____________________________________________________________________
 ____________________________________________________________________».
 1.2. Дополнить Договор пунктом ___ следующего содержания:
 «____________________________________________________________________».

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами
 (или с «___» _____________ 20__ г.) и действует до окончания срока Договора.
Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную
 юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
 АРЕНДОДАТЕЛЬ: адрес: _____________________________________________
 Тел.: _____________________ Email: ________________________________
 
 АРЕНДАТОР: адрес: _________________________________________________
 Тел.: _____________________ Email: ________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: ___________________ / ___________________ (ФИО )
(Подпись) (Расшифровка)

АРЕНДАТОР: ______________________ / ___________________ (ФИО )
(Подпись) (Расшифровка)

Составление дополнительного соглашения — стандартная процедура, которая спасает от споров в будущем. Главные правила просты:

1. Меняйте только то, что согласовано, и пишите это максимально конкретно («в новой редакции»).
2. Ссылайтесь на основной договор (номер, дата).
3. Соблюдайте форму (письменная, подписи уполномоченных лиц).
4. Не забывайте о регистрации в Росреестре, если срок аренды 1 год и более и меняется срок или предмет.

Используйте проверенные образцы из правовых систем (КонсультантПлюс, Гарант, Система Юрист) или порталов юридической помощи (Explawyer), но всегда адаптируйте их под вашу реальную ситуацию. При сложных вопросах (коммерческая аренда, споры о залоге, субаренда) рекомендуется консультация юриста перед подписанием.

Дата актуальности информации: . Статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Персональные данные в примерах замаскированы (*).