Договор безвозмездного пользования жилым помещением (часто называемый «договором заемодачи» в быту) — это правовой документ, регулирующий передачу жилья в пользование другому лицу без оплаты арендной платы. В отличие от договора найма (аренды), здесь отсутствует коммерческая составляющая, что накладывает особый отпечаток на права и обязанности сторон.

Согласно статье 689 ГК РФ, заемодатель передает или обязуется передать заемщику вещь во временное безвозмездное пользование. Для жилых помещений применяются нормы статьи 699 ГК РФ и Жилищного кодекса РФ (в частности, ст. 68, 69 ЖК РФ).

Основные отличия от договора найма (аренды)

• Отсутствие платы: Заемщик не платит за само пользование жильем.
• Коммунальные услуги: Оплату КУ (свет, вода, газ, отопление) обычно возлагают на заемщика, но это должно быть прописано явно.
• Срок действия: Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 699 ГК РФ).
• Расторжение: Заемодатель может потребовать возврат жилья в любое время, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 699 ГК РФ), но суд может отсрочить возврат на до 6 месяцев (ст. 699 ГК РФ).
• Налоги: Доход заемодателя по НДФЛ не возникает (нет платы), но налог на имущество платит собственник.

Обязательные условия договора (Суть сделки)

Без этих пунктов договор может быть признан несостоявшимся или спорным:

Предмет договора (Описание жилья)

Максимально точное описание объекта:

• Адрес: г. , ул. , д. , кв. (частично скрыто).
• Кадастровый номер: *:::.
• Площадь: общая кв.м., жилая * кв.м.
• Количество комнат: .
• Инвентаризационный/технический паспорт: серия , номер , выдан .
• Основание права собственника: свидетельство о праве № * от .

Стороны (Заемодатель и Заемщик)

Полные паспортные данные (ФИО полностью, серия/номер паспорта , кем выдан , когда выдан , код подразделения , адрес регистрации ), дата и место рождения. Если сторон несколько — указываются все.

Срок действия

• Определенный: «с «___» _________ 202_ г. по «___» _________ 202_ г.».
• Неопределенный: «Договор заключен на неопределенный срок». В этом случае для расторжения требуется уведомление за 3 месяца (если иное не прописано) или судебный порядок.

Порядок оплаты коммунальных платежей

Критически важный пункт. По умолчанию (п. 2 ст. 699 ГК РФ) заемщик оплачивает расходы по содержанию жилья, если договором не установлено иное. Рекомендуется расписать детально:

• Оплата по счетчикам / по нормативу.
• Кто и как получает квитанции (личный кабинет ГИС ЖКХ, почта).
• Сроки внесения платежей (не позднее числа текущего месяца).
• Порядок предоставления чеков заемодателю для контроля.

Права и обязанности сторон

Дополнительные (рекомендуемые) условия

Их наличие спасает от 90% споров в будущем:

1. Акт приема-передачи (Приложение № 1): Обязателен. Описывает состояние стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, электрики, мебели, приборов учета (показания счетчиков на момент передачи). Подписывается двумя сторонами.
2. Список проживающих (Приложение № 2): Кто именно имеет право жить (супруг(а), дети, родители). Защищает от «резиновой» квоты проживающих.
3. Условие о страховке: Кто платит полис (титульное/имущественное страхование).
4. Порядок расторжения: Уведомление за * дней письменно (почта РФ с уведомлением о вручении или лично под роспись). Основания: задержка КУ более * месяцев, порча имущества, использование не по назначению.
5. Ответственность за порчу: Заемщик возмещает ущерб в натуре или деньгах по чекам/акту оценщика.
6. Регистрация (прописка): Явно прописать: «Заемодатель не обязуется регистрировать Заемщика/членов его семьи по адресу жилья» (или «обязуется» — по согласованию); Важно: Прописка не дает права собственности, но создает сложности при выселении.
7. Налоговые риски: Указать, что заемодатель не несет ответственности за налоговые обязательства заемщика.

Пошаговая инструкция по оформлению

Шаг 1. Подготовка документов

• Справка ЕГРН на квартиру (не старше 1 месяца), проверка обременений, арестов, долей.
• Паспорта сторон.
• Свидетельство о праве собственности / Договор купли-продажи / Свидетельство о наследовании.
• Техпаспорт БТИ (для описания планировки).
• Справка об отсутствии/наличии задолженностей по КУ.

Шаг 2. Написание текста договора

Используйте проверенный образец (ниже структура), заполните все поля. Не используйте шаблоны из интернета без адаптации, в каждом регионе (Москва, СПб, области) свои нюансы КУ и правил пользования общим имуществом МКД.

Шаг 3. Составление Акта приема-передачи

Обходите квартиру вместе. Фотографируйте каждый дефект (скол на плитке, потертость ламината, работающие/неработающие розетки). Зафиксируйте показания всех счетчиков (ХВС, ГВС, Эл.энергия, Газ). Подпишите в двух экземплярах.

Шаг 4. Подписание

• Договор в 3 экземплярах (Заемодатель, Заемщик, Налоговая/МФЦ — если понадобится для подтверждения отсутствия дохода).
• Акт приема-передачи в 2 экземплярах.
• Подписи сторон с расшифровкой (ФИО).
• Дата подписания (ручками, синей пастой).

Шаг 5. Нотариальное заверение (По желанию, но рекомендуется)

Не обязательно по закону (простая письменная форма достаточна), но:

• Дает исполнительную надпись (можно сразу идти к судебным приставам за выселением без суда, если заемщик не выезжает по истечении срока).
• Исключает споры о подлинности подписей («я не подписывал», «подпись подделанна»).
• Стоимость: тариф нотариуса + гошпошлина (около * ー * руб. в зависимости от региона).

Типовая структура договора (Шаблон для заполнения)

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
г. , «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Заемодатель:  (ФИО полностью), паспорт серия  № , выдан  .. г., код , прописка: , именуемый в дальнейшем «Заемодатель», действующий на основании (свидетельства о праве №  / доверенности № * от ) с одной стороны,

и

Заемщик: * (ФИО полностью), паспорт серия * № , выдан  .. г., код , прописка: *, именуемый в дальнейшем «Заемщик», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Заемодатель передает Заемщику во временное безвозмездное пользование жилой помещение (квартиру), расположенный по адресу: г. , ул. , д. , кв. , общей площадью * кв.м., жилой площадью * кв.м., состоящий из * комнат, кухни, санузла, прихожей, балкона/лоджии.
Кадастровый номер: :::.
Право собственности Заемодателя подтверждается: Свидетельство о праве № * от .. г. / Записью в ЕГРН от .. г.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «___» _________ 202_ г. (или: на неопределенный срок).
Любая из Сторон имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, уведомив другую Сторону не позднее чем за * дней календарных дней письменно.

ПОРЯДОК ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Заемщик обязуется своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги (холодное/горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газ, отопление, содержание жилья, вывоз ТКО), начисленные за период фактического проживания.
Оплата производится не позднее  числа месяца, следующего за отчетным.
Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) Заемщик передает в управляющую организацию/РСО самостоятельно в сроки, установленные правилами предоставления коммунальных услуг.
Квитанции об оплате (чеки) Заемщик предоставляет Заемодателю для ознакомления в течение  дней после оплаты.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Заемодатель обязуется: передать жилье в состоянии, пригодном для постоянного проживания; произвести капитальный ремонт (если не согласовано иное); не препятствовать законному пользованию.
Заемщик обязуется: пользоваться жильем по назначению; содержать его в надлежащем состоянии; не совершать действий, нарушающих права соседей; не сдавать жилье в субаренду/пользование третьим лицам без письменного согласия Заемодателя; уведомлять Заемодателя о необходимости ремонта инженерных систем.
Текущий ремонт внутри квартиры производит Заемщик за свой счет (если не согласовано иное).
Заемодатель имеет право осматривать состояние жилья не чаще  раз в месяц/квартал, уведомляя Заемщика за  дней.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ
Передача жилья осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение № 1), который является неотъемлемым условием Договора.
В Акте фиксируются: состояние отделки, инженерных систем, мебели, техники, показания счетчиков.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором.
Заемщик возмещает Заемодателю ущерб, причиненный жилью/имуществу по его вине или вине проживающих с ним лиц, в полном объеме.
За задержку платежей по КУ более  дней Заемщик выплачивает неустойку % от суммы долга за каждый день просрочки.
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Споры решаются переговорами. В случае неудачи, в суде по месту нахождения жилья (г. *).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
Изменения и дополнения действуют только в письменной форме, подписанные обеими Сторонами.
Адреса и реквизиты Сторон для уведомлений: см. преамбулу Договора. Изменение адреса/телефона Сторона уведомляет другую в течение 3 дней.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ЗАЕМОДАТЕЛЬ ЗАЕМЩИК
_____________ // _____________ //
М.П. (при наличии печати) М.П. (при наличии печати)

Частые ошибки и риски (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

• Нет Акта приема-передачи. Риск: заемщик уехал, оставив долги по КУ * руб. и сломанный унитаз. Доказать, что это было «до него» — почти невозможно.
• Не прописан порядок уведомлений. Заемодатель прислал претензию на старый адрес/почту — суд признает уведомление ненадлежащим.
• Фраза «Заемщик оплачивает все расходы». Слишком размыто. Нужно перечислить: «оплата по квитанциям УК, оплата интернета провайдеру *, оплата капремонта (да/нет)»
• Игнорирование доли собственников. Если квартира в долевой собственности (например, супруги 1/2 каждый), подпись нужна от всех собственников. Иначе сделка оспорима.
• Прописка без условия о выселении. Если вы прописали заемщика, а в договоре нет четкого механизма выселения при расторжении — судебный процесс затянится на годы.
• Отсутствие условия о страховке от стихийных бедствий. Кто платит за восстановление после затопления сверху? Собственник (капремонт) или заемщик (косметика)? Пропишите.

Налоговые нюансы (НДФЛ и Налог на имущество)

• НДФЛ: Дохода нет → декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно. Но если налоговая запросит объяснение (по форме контроля), покажите договор, это подтвердит отсутствие дохода.
• Налог на имущество: Платит только собственник (Заемодатель). Льготы (пенсионеры, инвалиды и т.д.) сохраняются за собственником.
• Капитальный ремонт: Взнос за капремонт МКД платит собственник. В договоре можно переложить это на заемщика, но перед законом плательщиком остается собственник.

Особенности выселения (Расторжение договора)

Это самая болезненная тема. По ст. 699 ГК РФ:

1. Если срок не определен — Заемодатель может потребовать возврата в любое время, предоставив Заемщику разумное время для освобождения (обычно суд дает 3-6 месяцев).
2. Если срок определен — до истечения срока вернуть жилье сложно: только по основаниям ст. 610 ГК РФ (грубое нарушение: порча имущества, использование не по назначению, систематическая неоплата КУ).
3. Алгоритм выселения:
   • Написать официальное уведомление (претензию) с требованием освободить жилье в срок дней (по договору или «разумный срок»).
   • Отправить почтой РФ (ценным письмом с вложением и уведомлением о вручении) на адрес жилья (где живет заемщик) и на адрес регистрации (если другой).
   • По истечении срока — подавать иск в районный суд по месту нахождения квартиры.
   • Судебный пристав → выселение.

Грамотно составленный договор безвозмездного пользования — это не просто формальность, а инструмент защиты вашей недвижимости. Главные правила:

1. Фиксируйте всё на бумаге (состояние, счетчики, люди, сроки, деньги).
2. Не бойтесь нотариуса — это дешевле последующего суда.
3. Четко разделяйте: «Квартира моя, я решаю» vs «Ты живешь бесплатно, но платишь счета и бережешь имущество».
4. Храните оригиналы договора, акта, квитанций, почтовых квитанций об отправке уведомлений минимум 3 года после окончания договора (срок исковой давности по имущественным спорам).

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. При оформлении сделки рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, с учетом конкретной ситуации и регионального законодательства.