Столичный рынок ипотеки переживает один из самых сложных периодов за последние годы․ Высокая ключевая ставка, сворачивание массовых льготных программ и рост цен на жильё привели к тому, что объёмы выдачи кредитов резко сократились, а для многих москвичей покупка квартиры в кредит стала практически недоступной․
Как рынок дошёл до остановки
Ещё в 2024 году ситуация начала стремительно меняться․ Ключевая ставка Банка России выросла с 7,5% до 16% и выше, что моментально отразилось на стоимости ипотечных кредитов․ Уже в августе 2024 года средние ставки по рыночной ипотеке достигли рекордных уровней, а крупные банки один за другим повышали проценты․
Летом 2024 года прекратила работу массовая льготная госпрограмма, которая долгое время «подогревала» спрос на новостройки․ Оставшиеся программы — Семейная ипотека, ИТ-ипотека, стали более адресными: с 10 июля 2024 года параметры Семейной ипотеки со ставкой 6% были ужесточены, и круг потенциальных заёмщиков заметно сузился․
Цифры, которые говорят сами за себя
- За весь 2024 год банки выдали около 1,169 млн ипотечных кредитов на сумму 4,95 трлн рублей — с заметным спадом во второй половине года․
- Число ипотечных сделок за год сократилось со 103 214 до 45 809, падение более чем в два раза․
- Доля сделок с первичным жильём упала с 26% до 15%․
- Рыночные ставки по ипотеке на вторичное жильё достигали 19–22% годовых․
Текущая ситуация со ставками
По состоянию на сентябрь 2026 года рыночные ставки по ипотеке на вторичное жильё в российских банках составляют в среднем около 16,9% годовых․ В банках Москвы ставки начинаются от 16,9% по новостройкам и от 19% по вторичному жилью․ По льготным государственным программам условия остаются мягче:
- Семейная ипотека — до 6% при первоначальном взносе от 20%, максимальная сумма кредита 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге;
- ИТ-ипотека — льготные условия для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний;
- Стандартная (рыночная) ипотека — от 16,9–19% и выше в зависимости от банка и профиля заёмщика․
Размер конкретной ставки зависит от типа недвижимости, первоначального взноса, срока и суммы кредита, способа подтверждения дохода, наличия детей, зарплатного проекта в банке и субсидирования ставки от застройщика․
Мнения экспертов
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что ситуация в Москве особенно острая из-за высоких цен на жильё․ По оценкам специалистов (Мария Ерм, Алексей Тарап, Алексей Ро, Дмитрий Про), многие потенциальные покупатели перешли к стратегии «копить», откладывая средства на вклады в ожидании снижения ставок․
Что будет дальше: прогнозы на 2026 год
Эксперты сходятся во мнении, что в 2026 году ставки по рыночной ипотеке начнут постепенно снижаться вслед за смягчением денежно-кредитной политики Центрального банка․ Однако даже после снижения они останутся на относительно высоком уровне․ Ожидается, что:
- Ключевая ставка будет постепенно уменьшаться, что откроет окно для рефинансирования старых кредитов․
- Банки начнут возвращать на рынок акции и субсидированные программы совместно с застройщиками․
- Спрос восстановится в первую очередь в сегменте льготных программ — семейной и ИТ-ипотеки․
Что делать покупателю сейчас
Если вы планируете покупку жилья в Москве, специалисты рекомендуют:
- проверить своё соответствие условиям льготных программ — это единственный способ получить ставку существенно ниже рыночной;
- сравнивать предложения банков: на рынке доступно более 200 предложений от 45 банков, условия различаются значительно;
- рассмотреть субсидированные ставки от застройщиков на новостройки;
- при высокой рыночной ставке — закладывать возможность рефинансирования в будущем․
Уточнить условия можно на официальных сайтах банков или по телефонам горячих линий, например: 8 (800) -00— (ВТБ)․ Перед подписанием договора внимательно изучайте полную стоимость кредита и все дополнительные комиссии․
Ипотечный рынок Москвы действительно «встал»: высокие ставки сделали рыночный кредит недоступным для большинства горожан, а льготные программы охватывают лишь узкие категории заёмщиков․ Однако это не навсегда — по мере снижения ключевой ставки рынок будет постепенно оживать․ Тем, кто не попадает под льготы, разумнее либо дождаться улучшения условий, либо тщательно просчитать свою долговую нагрузку с учётом будущего рефинансирования․