Актуально на:

Любой земельный участок (ЗУ) в Российской Федерации, в т.ч. в городе Москве, имеет установленный вид разрешенного использования (ВРИ). Именно этот параметр определяет правовой режим территории: для каких целей можно использовать землю, какие объекты недвижимости допускается строить, их максимальную высоту, отступы от границ (красных линий) и иные параметры застройки.

Согласно Земельному кодексу РФ (ЗК РФ) и Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ), ВРИ устанавливается из перечня видов, утвержденных для конкретной территориальной зоны градостроительным регламентом в составе Правил землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) (Постановление Правительства Москвы от № 120-ПП).

Помимо основного вида разрешенного использования, законодательство предусматривает возможность установления дополнительного (вспомогательного) вида. Это важный инструмент, позволяющий расширить функционал участка без смены его основного назначения.

Ключевые отличия дополнительного ВРИ от основного и условно разрешенного

• Основной ВРИ — определяет главное назначение участка (например, «Для ведения личного подсобного хозяйства» или «Для размещения торгово-развлекательного комплекса»). Указывается в ЕГРН обязательно.
• Условно разрешенный ВРИ — требует проведения публичных слушаний и получения специального разрешения от органа местного самоуправления (департамента архитектуры или префектуры). Вносится в ЕГРН только после получения положительного заключения.
• Дополнительный (вспомогательный) ВРИ, используется для размещения объектов, функционально связанных с основным использованием (гаражи, склады, административные здания на производственных территориях и т.д.).

Главное преимущество дополнительного ВРИ

Согласно нормативной базе и судебной практике, вспомогательный вид разрешенного использования не требует внесения сведений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Это влечет за собой существенные экономические и административные преимущества:

1. Отсутствие роста кадастровой стоимости. Поскольку запись в ЕГРН не вносится, кадастровая стоимость участка не пересчитывается с учетом нового, более дорогого вида использования.
2. Налоговая выгода. Земельный налог (для собственников) или арендная плата (для арендаторов) рассчитываются на основе кадастровой стоимости. Отсутствие ее роста сохраняет текущую нагрузку.
3. Упрощенная процедура. Собственник земельного участка вправе начать использовать участок по дополнительному виду без дополнительных согласований, публичных слушаний и обращений в органы регистрации прав (Росреестр). Выбор вида — право самого собственника.

Нормативная база в Москве

Регулирование вопросов ВРИ в столице осуществляется на основе иерархии нормативных актов:

• Федеральный уровень: Земельный кодекс РФ (ст. 7, ч. 7; ст. 36, ч. 36 ГрК РФ), Федеральный закон от № 43-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования регулирования земельных отношений».
• Региональный уровень (Москва):
  • Постановление Правительства Москвы от № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» (ПЗЗ). Это основной документ, содержащий перечни ВРИ для каждой территориальной зоны.
  • Закон города Москвы от № 62 (в ред. от * ) «О плате за изменение вида разрешенного использования земельных участков в городе Москве».
• Кадастровый/Регистрационный уровень: Приказ Росреестра от № П/0412 «Об утверждении административного регламента предоставления Росреестром государственной услуги по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка».

Когда и как можно установить дополнительный ВРИ?

Соответствие ПЗЗ (Правилам землепользования и застройки)

Дополнительный вид должен быть предусмотрен перечнем видов разрешенного использования для данной территориальной зоны в соответствии с ПЗЗ. Нельзя выбрать произвольный вид — он должен быть в списке, привязанном к зонированию вашего участка.

Функциональная связь

Объекты, размещаемые по дополнительному ВРИ, должны быть вспомогательными по отношению к основному использованию. Пример: на участке с основным ВРИ «Для размещения производственных объектов» дополнительным может быть «Для размещения административно-делового здания» или «Для размещения склада».

Процедура вступления в силу

В отличие от изменения основного ВРИ (которое требует подачи заявления в Росреестр через МФЦ, оплаты госпошлины и часто — уплаты платы за изменение ВРИ), для дополнительного вида:

• Не требуется подача заявления в Росреестр.
• Не требуется уплата платы за изменение ВРИ (рассчитываемой по формуле: РП = С × ((КС2 ― КС1) × У), где С — ставка, КС — кадастровая стоимость).
• Правообладатель просто начинает использовать участок соответствующим образом (например, строит гараж на участке ИЖС, если это допускается ПЗЗ как дополнительный вид).

Особенности для участков за ТТК (Третье транспортное кольцо)

Существует важное нюансирование для участков, расположенных за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца. Если изменение основного ВРИ на такой территории происходит на вид, не предусматривающий строительство и/или реконструкцию капитальных объектов, применяются упрощенные правила и, как правило, не взимается плата за изменение ВРИ (согласно ч. 1 ст. 22 Закона № 43-ФЗ и ст. 12.1, 12.2 Закона города Москвы от ).

Для дополнительного ВРИ это правило акцентирует внимание: если вы добавляете вид, не связанный с новой застройкой (например, автостоянку), финансовых последствий практически не возникает.

Риски и ограничения: когда «дополнительный» становится проблемой

Несмотря на видимую простоту, существуют риски, о которых часто умалчивают:

Риск признания несанкционированной застройки

Если вы построили объект по дополнительному ВРИ, но инспекторы (Госинспекция / Мосгосэкспертиза / ДГИ) сочтут, что:

• Этот вид не содержится в перечне ПЗЗ для вашей зоны;
• Объект не является функционально вспомогательным к основному;
• Нарушены параметры застройки (высота, отступы, плотность), установленные для основного ВРИ (дополнительный ВРИ не отменяет градостроительные регламенты зоны).

…то объект могут признать самовольной застройкой со всеми вытекающими последствиями (снос, штрафы, невозможность регистрации прав).

Наличие предписаний

Если на участке уже есть предписания ГИН (Государственной инспекции недвижимости) или ДГИ (Департамента градостроительной инспекции) об устранении нарушений, использование дополнительного ВРИ для легализации уже построенного может быть невозможным без устранения выявленных нарушений.

Условно разрешенные виды «маскируются» под дополнительные

В перечнях ПЗЗ некоторые виды использования могут быть отнесены к категории «условно разрешенные». Если вы ошибочно примете такой вид за дополнительный и начнете строительство без публичных слушаний и разрешения префектуры/департамента архитектуры — это грубое нарушение. Всегда проверяйте колонку «Категория ВРИ» в приложении к ПЗЗ для вашей зоны.

Практический алгоритм действий для собственника

1. Получите выписку из ЕГРН на участок. Узнайте кадастровый номер, территориальную зону (по ПЗЗ) и текущий основной ВРИ. (Данные собственника: ФИО * , адрес: * ).
2. Откройте ПЗЗ (Постановление 120-ПП) и найдите свою территориальную зону. Изучите Приложение к ПЗЗ «Перечень видов разрешенного использования земельных участков…».
3. Проанализируйте три колонки: «Основные», «Дополнительные», «Условно разрешенные».
4. Выберите нужный дополнительный вид из колонки «Дополнительные» (если он там есть).
5. Проверьте Градостроительный регламент зоны (часть ПЗЗ): соответствует ли планируемый объект параметрам (высота, этажность, отступы, максимальный процент застройки).
6. Начните использование/строительство. Уведомлять Росреестр или администрацию не нужно. Сохраняйте документы, подтверждающие функциональную связь с основным использованием (проекты, акты приема-передачи, фотофиксация).
7. При регистрации построенного объекта в ЕГРН укажите основной ВРИ участка. Объект будет зарегистрирован как вспомогательный (присоединенный) к основному.

Частые ошибки и мифы

Пример из практики (обобщенный)

Ситуация: Собственник участка в зоне ЗАП (Зона производственного назначения) с основным ВРИ «Для размещения производственных объектов». Хочет построить автостоянку для сотрудников.

Решение: В перечне ПЗЗ для зоны ЗАП в колонке «Дополнительные виды» есть «Для размещения автостоянок». Собственник проектирует стоянку, соблюдая отступы и высоту для зоны ЗАП. Строит без согласований. Регистрирует здание как «Нежилое здание, автостоянка» на участке с основным ВРИ «Производство». Кадастровая стоимость участка не меняется, налог не растет.

Дополнительный вид разрешенного использования — это гибкий и выгодный инструмент для собственников земельных участков в Москве. Он позволяет легально расширить функционал территории без бюрократии, публичных слушаний и роста налоговой нагрузки.

Главное правило: внимательно читайте ПЗЗ (Постановление 120-ПП) для своей территориальной зоны. Дополнительный вид должен быть прямо прописан в перечне для вашей зоны как «Дополнительный», а не «Условно разрешенный». Соблюдайте градостроительные регламенты зоны.

В сложных случаях (спорные зоны, смешанное использование, наличие предписаний ГИН/ДГИ) рекомендуется консультация с юристом по земельному праву или кадастровым инженером (* ) перед началом строительства.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться. Проверяйте актуальность документов на официальных порталах (pravo.gov.ru, mos.ru, rosreestr.gov.ru) на дату принятия решения.