Договор найма жилого помещения — это юридический документ, который фиксирует передачу квартиры, комнаты или дома во временное пользование для проживания. Грамотно составленный договор защищает интересы обеих сторон: и наймодателя (собственника), и нанимателя (жильца). Ниже мы подробно разберём структуру документа, приведём образец и дадим практические рекомендации.
Чем договор найма отличается от договора аренды
По Гражданскому кодексу РФ термин «наём» применяется, когда жилое помещение передаётся физическому лицу для проживания (глава 35 ГК РФ). Термин «аренда» используется, если нанимателем выступает юридическое лицо. На практике оба слова часто употребляют как синонимы, но юридически корректно говорить именно о договоре найма жилого помещения между физическими лицами.
Обязательные разделы договора
Типовой договор найма жилого помещения должен содержать следующие пункты:
- Предмет договора — точный адрес квартиры, её площадь, этаж, кадастровый номер.
- Стороны договора — паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- Срок найма — краткосрочный (до 1 года) или долгосрочный (от 1 года до 5 лет).
- Плата за наём, размер ежемесячного платежа, порядок и сроки оплаты, условия повышения платы.
- Обеспечительный платёж (депозит) — сумма залога и условия его возврата.
- Права и обязанности сторон — содержание жилья, коммунальные платежи, ремонт.
- Порядок расторжения — условия досрочного прекращения договора.
- Ответственность сторон — штрафы за просрочку платежей, порчу имущества.
- Перечень проживающих — граждане, которые будут проживать вместе с нанимателем.
Образец договора найма жилого помещения
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Москва «___» __________ 2026 г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № 456, выдан ОВД района * г. Москвы, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и
Гражданин РФ Петров Пётр Петрович, паспорт серия 45* № 789, выдан ОВД района * г. Москвы, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Гагарина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает в наём жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. , кв. , общей площадью * кв. м, кадастровый номер 77::*:.
Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством / выпиской из ЕГРН серия 77 № .
Вместе с Нанимателем будут проживать следующие граждане: Петрова Анна Сергеевна, паспорт 45 № *321.
Срок найма
Договор заключён сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с «___» _______ 2026 г. по «___» _______ 2027 г.
Плата за наём и порядок расчётов
Плата за наём составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей в месяц.
Оплата производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца путём перечисления на счёт Наймодателя: карта 1234, банк ПАО «*».
При заселении Наниматель вносит обеспечительный платёж в размере 30 000 рублей, который возвращается при окончании договора при условии отсутствия задолженности и повреждений имущества.
Коммунальные услуги оплачивает Наниматель, за исключением капитального ремонта.
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязуется передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, и не чаще одного раза в месяц проверять её состояние, предварительно уведомив Нанимателя.
Наниматель обязуется использовать жильё только для проживания, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, своевременно вносить платежи, не производить перепланировку без согласия Наймодателя.
Расторжение договора
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Наниматель вправе расторгнуть договор, предупредив Наймодателя за 1 (один) месяц.
Наймодатель вправе потребовать расторжения договора при просрочке оплаты более чем на 2 месяца, разрушении или повреждении жилья.
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Настоящий договор одновременно является актом приёма-передачи жилого помещения (либо акт оформляется отдельным приложением).
Адреса, реквизиты и подписи сторон
- Наймодатель: Иванов И. И., тел. +7 (9) *—12, подпись: __________
- Наниматель: Петров П. П., тел. +7 (9) *—34, подпись: __________
Какие документы приложить к договору
- Акт приёма-передачи жилого помещения;
- Опись имущества (мебель, техника) с указанием состояния;
- Расписка о получении денежных средств (при оплате наличными);
- Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Важные нюансы при составлении
Срок договора. Договор на срок до 1 года (краткосрочный наём) не требует государственной регистрации. Договор на срок от 1 года подлежит регистрации в Росреестре, так как возникает обременение.
Налоги. Наймодатель обязан уплачивать налог с дохода: НДФЛ 13%, либо оформить статус самозанятого (4–6%) или ИП на патенте.
Посуточная аренда. Для посуточной сдачи жилья используется упрощённый вариант договора, где обязательно указываются точные даты заезда и выезда, стоимость за сутки и правила проживания.
Проверка документов. Перед подписанием нанимателю стоит проверить собственника по выписке из ЕГРН, а наймодателю — паспорт и платёжеспособность жильца.
Договор найма жилого помещения — это основа безопасных отношений между собственником и жильцом. Используйте приведённый образец как шаблон, адаптируя его под конкретную ситуацию: укажите реальные данные сторон, точный адрес, размер оплаты и сроки. При долгосрочном найме или сложных условиях (например, наём с правом выкупа) рекомендуется обратиться к юристу для проверки документа.