Сдача квартиры внаём, распространённая практика, однако ситуация усложняется, когда у жилого помещения несколько собственников. В этом случае закон предъявляет особые требования к оформлению договора. Разберём подробно, как правильно составить документ, какие согласия потребуются и приведём образец договора.
Правовая основа: почему нужно согласие всех собственников
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Сдача жилья внаём — это распоряжение имуществом, поэтому:
- сособственник не вправе самостоятельно сдать квартиру без согласия остальных владельцев;
- либо все собственники должны присутствовать при заключении договора и поставить свои подписи;
- либо необходимо нотариально заверенное письменное согласие каждого из владельцев, которое прикладывается к договору.
Кроме того, письменное согласие должны дать все лица, зарегистрированные в квартире, старше 14 лет. Договор вступает в силу с момента его подписания нанимателем и наймодателем (наймодателями).
Какие документы понадобятся
- Паспорта всех собственников и нанимателя.
- Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
- Согласие всех собственников (подписи в договоре или нотариально заверенные заявления).
- Согласие зарегистрированных в квартире лиц старше 14 лет.
- Три экземпляра договора (по одному для каждой стороны и для регистрирующего органа при необходимости).
- поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ней;
- соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме;
- своевременно вносить плату за наём и коммунальные услуги.
- подтверждается согласие каждого владельца на сдачу жилья;
- исключаются будущие споры между собственниками по арендным платежам;
- наниматель защищён от риска признания сделки недействительной.
- Отсутствие согласия одного из собственников — договор может быть оспорен в суде, а нанимателя выселят.
- Устные договорённости о ремонте в счёт платы — обязательно закрепляйте письменно.
- Игнорирование согласия зарегистрированных лиц старше 14 лет — основание для признания договора недействительным.
- Поднаём без согласия наймодателя — на каждый поднаём требуется отдельное письменное согласие.
Важно: регистрация договора найма (при сроке от 1 года) проводится бесплатно.
Образец договора найма жилого помещения (несколько собственников)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. Москва «___» _________ 20___ г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 45* № 456, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. ;
Гражданка РФ Иванова Мария Петровна, паспорт: серия 45 № *789, зарегистрирована по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. ;
совместно именуемые «Наймодатели», являющиеся собственниками жилого помещения на праве общей долевой собственности (по ½ доли у каждого), с одной стороны, и
Гражданин РФ Петров Пётр Сергеевич, паспорт: серия 45 № *321, именуемый «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатели предоставляют Нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. , общей площадью кв. м.
Квартира принадлежит Наймодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от «___» _________ 20___ г. № *.
Все собственники выразили согласие на сдачу квартиры внаём, что подтверждается их подписями в настоящем договоре (либо нотариально заверенными согласиями, прилагаемыми к договору).
Срок найма
Договор заключён на срок с «___» _________ 20___ г. по «___» _________ 20___ г.
Плата за наём и порядок расчётов
Плата за наём составляет _________ (_________) рублей в месяц.
Оплата производится Нанимателем ежемесячно не позднее __ числа каждого месяца путём перечисления на счёт: 1234 (Иванов И. И.) либо наличными под расписку.
По соглашению сторон часть платы может быть выражена в проведении ремонта квартиры, что фиксируется дополнительным соглашением во избежание разногласий.
Права и обязанности сторон
Наниматель обязан:
Наймодатели обязаны передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, по акту приёма-передачи.
Расторжение договора
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ.
Подписи сторон
Наймодатель 1: ___________ / Иванов И. И. /
Наймодатель 2: ___________ / Иванова М. П. /
Наниматель: ___________ / Петров П. С. /
Трёхсторонний договор: в чём преимущество
Если все собственники подписывают один договор, он становится трёхсторонним (или многосторонним). Это выгодно всем:
Частые ошибки и риски
Договор найма жилого помещения при нескольких собственниках требует особого внимания: необходимо согласие всех владельцев (подписи в договоре или нотариально заверенные заявления) и всех зарегистрированных лиц старше 14 лет. Грамотно составленный документ защищает права как наймодателей, так и нанимателя, и исключает конфликты в будущем. При сомнениях рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.