Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, это основной правовой документ, регулирующий отношения между собственником жилья (наймодателем) и жильцом (нанимателем) при передаче жилья во временное владение и пользование за плату. В отличие от договора аренды или социального найма, данный вид договора имеет свою специфику, жестко закрепленную в Жилищном кодексе Республики Беларусь и Гражданском кодексе, а также в обновленных утвержденных формах.

Актуальность: С 1 декабря 2024 года в силу вступил Постановление Совета Министров Республики Беларусь от № 825, обновившее единые формы договоров найма (аренды) жилых и нежилых помещений. Использование старых бланков после этой даты недопустимо при государственной регистрации.

Правовая природа и отличия от похожих договоров

Понимание различий критически важно для выбора правильного документа:

• Стороны: Только физические лица. Если одна из сторон — юридическое лицо или ИП — заключается договор аренды жилого помещения (ст. 567 ГК РБ).
• Предмет: Только частный жилищный фонд (жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности). Жилище государственного/коммунального фонда сдается по договору социального найма или аренды.
• Право собственника: Сдать в наем может только собственник (или уполномоченное им лицо на основании нотариальной доверенности).
• Срок: Обычно заключается на определенный срок (до 5 лет с возможностью продления), в отличие от социального найма (бессрочный).
• Плата: Всегда возмездный (плата за найм + оплата ЖКУ).

Обязательные условия договора (Содержание бланка по Пост. № 825)

Новая утвержденная форма содержит следующие обязательные разделы, которые должны быть заполнены без пропусков:

1. Преамбула: Место (город/район), дата заключения (число, месяц, год словами и цифрами).
2. Сведения о сторонах:
   • Наймодатель: ФИО полностью, дата рождения, документ, удостоверяющее личность (вид, номер, кем выдан, когда), адрес места жительства (прописки). Пример: Иванов Иван Иванович, , паспорт серия МР № * *, выдан РОВД г. * , прописка: г. , ул. , д. , кв. **
   • Наниматель: Те же реквизиты. Если нанимателей несколько — указываются все (солидарная ответственность).
3. Предмет договора (Описание жилья): Точный адрес (область, район, город, улица, дом, корпус, квартира), кадастровый номер, площадь (общая, жилая), количество комнат, назначение (жилое), инвентарный номер. Ссылка на документ-основание собственности (свидетельство о праве, договор купли-продажи и т.д., номер реестровой записи).
4. Срок договора: Дата начала и дата окончания. Важно: договор вступает в силу с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом, но стороны могут الاتفاقить на вступление в силу с момента подписания (п. 2 ст. 60 ЖК РБ).
5. Размер платы за найм и порядок расчетов: Ежемесячная сумма в белорусских рублях (BYN), дата платежа (например, «не позднее 5-го числа следующего месяца»), способ перевода (безналичный на карту № * * * **, наличный с квитанцией). Условия индексации (обычно не чаще 1 раза в год).
6. Оплата коммунальных услуг: Кто и как платит (наниматель напрямую в ЕРИП/РСЦ или наймодателю по квитанциям). Показания счетчиков на момент заселения (акт приема-передачи).
7. Права и обязанности сторон (Ключевой раздел):
   • Наниматель обязан: содержать жилье в хорошем состоянии, не портить имущество, соблюдать правила соседства, п. 3.5: обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния, проведения ремонтных работ.
   • Наймодатель обязан: передать жилье, пригодное для проживания, обеспечить беспрепятственное пользование, произвести капитальный ремонт (если не согласовано иное), уведомить о продаже жилья не позднее чем за 3 месяца.
8. Залог (Обеспечение исполнения обязательств): Необязательное, но рекомендуемое условие. Обычно равен 1 месячной плате за найм. Порядок возврата при выезде.
9. Ответственность сторон: Штрафы за просрочку платежа (пени 0,1% за каждый день просрочки, если иное не согласовано), возмещение ущерба.
10. Основания и порядок расторжения: Истечение срока, взаимное согласие, судебный порядок (грубое нарушение: просрочка платежа более 3 месяцев подряд, порча имущества, использование не по назначению).
11. Акт приема-передачи: Неотъемлемое приложение. Описывает состояние жилья, мебели, техники, показания счетчиков на момент заселения и выселения. Подписывается двумя сторонами.
12. Адреса и реквизиты для уведомлений: Почтовые адреса, телефоны (* * ), email.
13. Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО).

Пошаговая инструкция по заполнению (Образец заполнения)

Шаг 1: Подготовка документов

Перед заполнением соберите пакет:

• Паспорта сторон (оригиналы + копии главных страниц и прописки).
• Документ на право собственности (свидетельство, договор ДДУ, свидетельство о наследовании и т.д.).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (актуальная, на момент сделки).
• Справка о зарегистрированных лицах (форма 9 или выписка из базы данных) — подтверждает, что в квартире никто не прописан, кроме собственника (или с согласия прописанных).
• Технический паспорт БТИ (или выписка) с планом квартиры.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ (получается в РСЦ/ЖРЭО).

Шаг 2: Заполнение бланка (в 3 экземплярах: наймодатель, наниматель, регистрирующий орган)

Внимание: Заполняется ручкой (синей или черной) или на компьютере с последующей печатью. Исправления, зачеркивания недопустимы. Даты пишутся словами и цифрами: «09» апреля 2026 года.

Шаг 3: Составление Акта приема-передачи (Приложение № 1)

Это отдельный документ, подписываемый одновременно с договором. Без акта передача не считается совершенной. В акте фиксируется: состояние стен, полов, окон, сантехники, электропроводки, наличие и состояние мебели/техники, показания ПУ, количество переданных ключей (от входной двери, межкомнатных, почтового ящика).

Шаг 4: Государственная регистрация

Обязательна для договоров сроком 1 год и более (ст. 60 ЖК РБ, ст. 163 ГК РБ). Сроком менее года — по желанию сторон, но регистрация дает правовую защиту (оппозируемость третьим лицам, приоритет при продаже).

• Куда обращаться: В территориальный орган юстиции (обычно отдел юстиции райисполкома/горисполкома) или в организацию ЖКХ (РСЦ/ЖРЭО), уполномоченную на регистрацию (список на сайте Минюста).
• Срок: До 5 рабочих дней.
• Пошлина: 1 базовая величина (на 2026 г. ~ 42 BYN, уточняйте актуальную БВ) за регистрацию 1 договора. Оплата через ЕРИП.
• Результат: На экземпляре нанимателя и наймодателя ставится регистрационный штамп (номер, дата, подпись регистратора, печать). Третий экземпляр остается в архиве.

Особенности обновленной формы 2024 года (Пост. № 825)

Главные изменения, вступившие в силу с :

• Унифицированные бланки для всех типов найма/аренды (жилые/нежилые, гос/частный фонд).
• Обязательное указание кадастрового номера объекта недвижимости.
• Более детализированный раздел об обязанности предоставлять доступ (п. 3.5) для проверки состояния инженерии и проведения ремонтов — это защита интересов наймодателя и УК/ЖРЭО.
• Четкая прописка порядка расчетов за ЖКУ: наниматель платит за потребленные ресурсы, наймодатель — за содержание и ремонт общего имущества (если не переложено на нанимателя договором, что допустимо только для текущего ремонта внутри квартиры).

Налоговые последствия для наймодателя (физического лица)

Доход от найма жилого помещения облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

• Общий порядок: 13% с дохода (ст. 214 НК РБ). Декларация до 31 марта следующего года, уплата до 30 июня.
• Упрощенный порядок (для нерезидентов или по выбору): Можно уплатить единый налог (10% от валового дохода) без вычета расходов, но нужно уведомить инспекцию до 20 числа месяца, следующего за первым получением дохода.
• Льготы: Если наймодатель — пенсионер по возрасту или инвалид I/II группы, доход от найма освобождается от налога (п. 14 ст. 214 НК РБ), но декларацию сдавать все равно нужно (для подтверждения права на льготу).

Основания и порядок расторжения договора

По инициативе нанимателя:

• В любое время, уведомив наймодателя за 3 месяца (если иной срок не установлен договором), выплатив плату за этот период (п. 3 ст. 64 ЖК РБ).

По инициативе наймодателя (только через суд):

1. Ненадлежащее использование жилья (развращение, ненормативная лексика, порча имущества).
2. Систематическая (более 3 месяцев подряд) просрочка платы за найм и/или ЖКУ.
3. Проведение перепланировки/переустройства без согласия.
4. Поднайм/бесплатное пользование третьими лицами без согласия наймодателя.
5. Уничтожение или существенное повреждение жилья.

Важно: Выселение нанимателя и членов его семьи возможно только с предоставлением им иного пригодного для проживания жилья (если они не имеют другого), за исключением случаев, когда жилье пришло в негодность по вине нанимателя.

Где получить официальный бланк (образец) -025–2026 гг.?

1. Официальный интернет-портал Национального правового интернета (pravo.by) — раздел «Нормативные правовые акты» -> Постановление № 825 -> Приложение (форма договора).
2. Сайт Министерства юстиции (minjust.gov.by) — раздел «Государственная регистрация» -> «Формы договоров».
3. Органы юстиции (Отделы юстиции райисполкомов/горисполкомов) — выдают бесплатно в бумажном виде или распечатывают на месте.
4. Организации ЖКХ (РСЦ, ЖРЭО, КУП ЖРЭО) — например, КУП ЖРЭО г. Новополоцк или Барановичский городской исполнительный комитет (раздел «Образцы заявлений» -> «Договор найма частного жилищного фонда (образец)»).
5. Правовые информационные системы: «Бизнес-Инфо», «Эталон-Онлайн», «Консультант Плюс» — имеют актуальные бланки с комментариями.

Чек-лист перед подписанием (Резюме)

• [ ] Используется бланк Постановления № 825 (действует с ).
• [ ] Проверена выписка из ЕГРН: квартира не в заложе, не под арестом, собственник — именно этот человек;
• [ ] Справка о зарегистрированных лицах получена (нет «лишних» прописанных).
• [ ] Справка об отсутствии долгов по ЖКУ получена.
• [ ] Заполнено 3 экземпляра договора + 2 экземпляра Акта приема-передачи.
• [ ] В Акте детально описано состояние, перечень имущества, показания ВСЕХ счетчиков.
• [ ] Подписи сторон расшифрованы, даты проставлены словами и цифрами.
• [ ] Ключи переданы (под роспись в Акте).
• [ ] Документы поданы на госрегистрацию (если срок >= 1 года) в течение рабочего дня после подписания.
• [ ] Наниматель уведомлен об обязанности предоставлять доступ для проверки инженерии (п. 3.5).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать?

Можно (срок менее года — регистрация не обязательна). Но: при продаже квартиры новый собственник не обязан уважать не зарегистрированный договор (п. 2 ст. 163 ГК РБ). Риск для нанимателя высок. Рекомендуется регистрировать всегда.

Нужно ли нотариальное заверение?

Нет, законом не требуется. Достаточна простая письменная форма с госрегистрацией. Нотариус может только заверять подписи за отдельную плату, что дает доп. доказательную силу, но не заменяет госрегистрацию.

Что если наниматель не платит за ЖКУ?

Долг по ЖКУ висит на собственнике (лицевой счет на нем). Наймодатель имеет право взыскать долг с нанимателя через суд на основании договора и квитанций/выписок из ЕРИП/РСЦ. В договоре лучше прописать: «Наниматель оплачивает ЖКУ самостоятельно, предоставляя квитанции наймодателю до 10-го числа».

Можно ли сдать комнату, а не всю квартиру?

Да, если комната выделена как отдельный объект недвижимости (имеет свой кадастровый номер, технический паспорт). Если комната не выделена — сдача в наем доли/части квартиры без выделения комнаты юридически сложна и рискованна (проблемы с доступом, счетчиками, регистрацией).

Грамотное оформление договора найма жилого помещения частного жилищного фонда — залог спокойствия и обоих сторон. Ключевые правила 2026 года: используйте только актуальную форму Постановления № 825, детально заполняйте Акт приема-передачи с показаниями счетчиков, обязательно проходите государственную регистрацию (даже если срок менее года) и четко прописывайте финансовые потоки (плата за найм отдельно, ЖКУ отдельно). В случае споров именно правильно заполненные документы станут вашим главным аргументом в суде.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных ситуациях (споры, долги, наследование) рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или нотариусу.