Приобретение недвижимости, важное событие, и одним из его первых шагов часто становится внесение предоплаты․ Однако именно на этом этапе покупатели и продавцы чаще всего допускают ошибки, которые впоследствии приводят к потере денег и судебным спорам․ Чтобы обезопасить себя, необходимо правильно оформить договор аванса (или соглашение о задатке)․ В этой статье мы подробно разберём, чем аванс отличается от задатка, как составить документ и какие пункты обязательно должны в нём присутствовать․
Аванс и задаток: в чём разница
Перед тем как оформлять сделку по приобретению недвижимости, важно понять разницу между этими двумя понятиями, чтобы избежать неприятных последствий․
Аванс
Аванс — это просто предоплата, часть стоимости объекта, которую покупатель передаёт продавцу до подписания основного договора купли-продажи․ Ключевая особенность аванса:
- если сделка срывается по любой причине (даже по вине покупателя), аванс возвращается в полном объёме;
- аванс не несёт штрафных санкций ни для одной из сторон;
- правовое регулирование — общие нормы ГК РФ о предварительной оплате․
Задаток
Задаток (ст․ 380–381 ГК РФ) — это не только предоплата, но и способ обеспечения обязательства․ Он дисциплинирует все стороны сделки:
- если сделку сорвал покупатель — задаток остаётся у продавца;
- если сделку сорвал продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере․
Важно: если в документе не указано прямо, что передаваемая сумма является задатком, по умолчанию она считается авансом (п․ 3 ст․ 380 ГК РФ)․
Когда составляется договор аванса
Соглашение об авансе оформляется в ситуациях, когда:
- Покупатель нашёл подходящий объект, но основная сделка пока невозможна (собираются документы, оформляется ипотека, продавец снимает обременение)․
- Нужно «зарезервировать» квартиру или дом, чтобы продавец снял объявление и прекратил показы другим покупателям․
- Стороны хотят зафиксировать договорённости о цене и сроках сделки․
Сбор документов может затянуться, но нужный вариант можно зарезервировать, оставив аванс или задаток — это дисциплинирует все стороны сделки․
Структура и обязательные пункты договора аванса
Типовой договор — это шаблон, содержащий проверенную структуру и базовые условия․ Он экономит время, но не заменяет внимательной проверки каждого пункта․ В договоре аванса при покупке недвижимости обязательно должны быть указаны:
Данные сторон
- ФИО полностью, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя․ Например: Иванов И* П, паспорт серия 45 № 456, зарегистрирован по адресу: г․ Москва, ул․ Ленина, д․ , кв․ ․
- Если действует представитель — данные нотариальной доверенности․
Предмет договора — описание объекта недвижимости
- точный адрес объекта;
- кадастровый номер (например, 77::*:);
- площадь, этаж, количество комнат;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности продавца․
Сумма аванса и порядок передачи
- сумма цифрами и прописью (например, 100 000 (сто тысяч) рублей);
- способ передачи: наличными под расписку или безналичным переводом;
- обычно аванс составляет 1–5% от стоимости объекта․
Полная стоимость объекта
Фиксируется цена, по которой будет заключён основной договор купли-продажи․ Это защищает покупателя от повышения цены продавцом․
Сроки заключения основного договора
Указывается конкретная дата или период, в течение которого стороны обязуются подписать договор купли-продажи․
Условия возврата аванса
- аванс возвращается полностью, если сделка не состоялась по любой причине;
- срок возврата (например, в течение 5 банковских дней);
- ответственность за несвоевременный возврат (неустойка)․
Подписи сторон
Документ подписывается обеими сторонами․ Нотариальное удостоверение не обязательно, но при крупных суммах желательно․
Краткий шаблон договора аванса
СОГЛАШЕНИЕ ОБ АВАНСЕ
г․ Москва «___» _______ 20__ г․
Гражданин РФ Иванов И* П* (паспорт 45 № *456), именуемый «Продавец», и гражданин РФ Петров П* С* (паспорт 45 № *789), именуемый «Покупатель», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
- Покупатель передаёт Продавцу аванс в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в счёт оплаты квартиры, расположенной по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ , кв․ , кадастровый номер 77::*:․
- Полная стоимость объекта составляет 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей․
- Стороны обязуются заключить договор купли-продажи в срок до «___» _______ 20__ г․
- В случае если сделка не состоится, аванс возвращается Покупателю в полном объёме в течение 5 (пяти) банковских дней․
- Аванс передан наличными при подписании настоящего соглашения, что Продавец подтверждает распиской․
Подписи сторон: Продавец _________ /Иванов И․ П․/ Покупатель _________ /Петров П․ С;/
Типичные ошибки при внесении аванса
- Передача денег без расписки․ Даже при наличии договора факт передачи денег подтверждается распиской или платёжным документом․
- Путаница между авансом и задатком․ Если вы хотите гарантии, прямо называйте сумму «задатком» и прописывайте последствия по ст․ 381 ГК РФ․
- Передача денег не собственнику․ Проверяйте выписку из ЕГРН и паспорт получателя․
- Отсутствие сроков․ Без конкретной даты основной сделки договор теряет смысл․
- Игнорирование обременений․ Перед внесением аванса проверьте объект на ипотеку, аресты и зарегистрированных лиц․
Полезные советы
- Закажите актуальную выписку из ЕГРН перед передачей денег․
- Передавайте крупные суммы безналичным переводом с указанием назначения платежа: «Аванс по соглашению от __․__․20__ за квартиру по адресу…»․
- Если сделка идёт через агентство, убедитесь, что деньги передаются продавцу, а не остаются у посредника без документов․
- При сомнениях покажите шаблон договора юристу — стоимость консультации несопоставима с риском потери аванса․
Договор аванса при покупке недвижимости, простой, но крайне важный документ․ Он фиксирует договорённости сторон, резервирует объект и защищает деньги покупателя․ Главное — чётко прописать данные сторон, характеристики объекта, сумму, сроки и условия возврата средств, а также не путать аванс с задатком․ Используйте проверенный шаблон, внимательно заполняйте каждый пункт, и первый шаг к покупке жилья пройдёт безопасно․