Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Аренда складских помещений — одна из самых распространенных операций в деловой практике Казахстана․ Несмотря на то, что законодательство не устанавливает единую обязательную форму (бланк) договора, небрежное составление документа несет серьезные правовые и налоговые риски для обеих сторон․ В этой статье мы подробно разберем ключевые положения Гражданского кодекса РК (ГК РК), налоговые нюансы 2026 года, обязательные условия и структуру грамотного договора аренды склада․

Правовая база: что регулирует отношения?

Основным документом, регулирующим отношения аренды недвижимого имущества (включая склады), является Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть и Особенная часть)․ Ключевые статьи:

Статья 539 ГК РК — понятие договора найма (аренды) недвижимого имущества․
Статья 540 ГК РК, форма договора (письменная, при сроке 1 год и более — с нотариальным удостоверением или государственной регистрацией);
Статья 541 ГК РК, содержание договора (предмет, срок, плата)․
Статья 544 ГК РК, права и обязанности арендатора․
Статья 545 ГК РК — права и обязанности арендодателя․
Статья 551 ГК РК — ответственность сторон․
Статья 558 ГК РК — расторжение договора․

Важно: Согласно п․ 2 ст․ 540 ГК РК, договор аренды недвижимого имущества на срок один год и более подлежит государственной регистрации в органе юстиции (ЦОН)․ Незарегистрированный договор считается недействительным для третьих лиц, а между сторонами — действительным, но с ограничениями по доказыванию условий․

Обязательные условия договора (Материальные условия)

Без этих условий договор может быть признан незаключенным (ст․ 153 ГК РК):

Предмет договора (ст․ 541 ГК РК): Точное описание склада: адрес (, , кв/пом *), кадастровый номер, площадь (общая, полезная), назначение (класс А, В, С, D), наличие оборудования (погрузочные рампы, вентиляция, пожарная сигнализация, офисные помещения)․ Рекомендуется прикрепить технический паспорт/план БТИ и акт приема-передачи как приложение․
Срок аренды: Конкретные даты начала и окончания․ Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п․ 2 ст․ 541 ГК РК), что дает право любой стороне расторгнуть его с предупреждением за 3 месяца (если иное не установлено договором)․
Арендная плата (Цена): Размер, валюта (тенге/иновалюта, с учетом ограничений НК РК), порядок и сроки оплаты (предоплата/постоплата), процедура индексации (обычно раз в год по инфляции или фиксированный %)․

Критически важные блоки для склада (Специфика)

Приемка-передача и Акт приема-передачи

Это главный документ, фиксирующий состояние склада на момент передачи․ В акте обязательно указываются:

Состояние полов (полимерное покрытие, бетон, устойчивость к нагрузкам), стен, кровли (наличие течей)․
Работоспособность ворот, рамп, систем вентиляции, отопления, освещения, пожарной автоматики․
Показания счетчиков (электричество, вода, газ, отопление)․
Наличие и состояние оборудования (телферы, стеллажи — если арендуются вместе с помещением)․

Совет: Фотографируйте/видеографируйте все дефекты при приемке․ Подпишите акт в двух экземплярах․

Охрана и безопасность (Ответственность за сохранность)

Согласно ст․ 544 ГК РК, арендатор обязан обеспечить сохранность имущества․ Однако на складе часто хранятся товары арендатора или третьих лиц (если это 3PL-оператор)․ Договор должен четко разграничивать:

Кто несет ответственность за хищение/порчу груза (арендодатель, за неисправность замков/охраны, арендатор — за внутренний учет)․
Требования к системе охраны (физическая, ЦОхрана, видеонаблюдение)․
Порядок доступа третьих лиц (водителей, грузчиков, таможенных брокеров) на территорию․

Капитальный и текущий ремонт

По общему правилу (ст․ 545 ГК РК):

Арендодатель — капитальный ремонт (кровля, несущие конструкции, инженерные сети)․
Арендатор — текущий ремонт (косметика, мелкие поломки от эксплуатации)․

Нюанс для склада: Износ полов под техникой (погрузчики) — это текущий ремонт или капитальный? Пропишите в договоре: «Арендатор обеспечивает укладку/ремонт полов в зонах работы погрузчиков за свой счет» или «Арендодатель гарантирует расчетную нагрузку пола X т/м²»․

Субаренда и бесплатное пользование

Согласно ст․ 548 ГК РК, арендатор вправе сдать в субаренду или передать в бесплатное пользование иное лицо только с согласия арендодателя․ Для логистических компаний это критично — обязательно включите условие: «Арендодатель дает предварительное согласие на субаренду/передачу в пользование подконтрольным лицам/партнерам с уведомлением за 5 рабочих дней»․

Налоговый учет и НДС в 2026 году (Ключевые изменения)

Тема налогов — самая болезненная при аренде склада․ На 2026 год актуальны следующие правила Налогового кодекса РК (НК РК):

НДС (Статья 291, 307, 412 НК РК)

Ставка: 16% (с 2025 года, ранее 12%)․
Плательщик НДС: Арендодатель, если он зарегистрирован как плательщик НДС (доходы > 78 000 МРП за 12 мес․ или добровольная регистрация)․
Обложение: Арендная плата облагается НДС․ Арендодатель выставляет счет-фактуру (ЭСФ в ИС ЭСФ)․
Вычет у арендатора: Арендатор принимает ЭСФ к вычету, если склад используется для облагаемых операций (не для сдачи в аренду жилья и т․д․)․
Исключение (п․ 4 ст․ 307 НК РК): Аренда земли — освобождена от НДС; Но аренда здания/сооружения (склада) — облагается․

Корпоративный подоходный налог (КПН) / ИИП

Арендодатель (ЮЛ/ИП на Общем режиме): Доход от аренды входит в совокупный годовой доход․ Ставка КПН 20%․ Расходы (амортизация, ремонт, налог на имущество, проценты по кредитам на покупку склада) вычитаются․
Арендодатель (ИП на Особом режиме — «Сальный»/Патент/СХН): Особенности учета дохода по специальным режимам (проверяйте применимость к аренде недвижимости)․
Арендатор: Арендные платежи, экономически обоснованные расходы, уменьшающие налогную базу КПН (п․ 1 ст․ 247 НК РК), если склад используется в предпринимательской деятельности․

Налог на имущество

Платит собственник (арендодатель)․ Ставка зависит от типа имущества и региона․ Нельзя переложить на арендатора, если это не прописано как отдельная статья расходов (но это увеличивает базу НДС/КПН арендодателя)․

Форма 871․00 (Реестр договоров аренды)

Согласно ст․ 522 НК РК и Приказу МФ РК, арендодатели (налоговые агенты) обязаны представлять в налоговый орган реестр договоров аренды в форме 871․00 (утв․ Приказом МФ РК от № 928)․

Кто сдает: Арендодатель (если он налоговый агент по доходам нерезидентов или по иным основаниям, а также для контроля за доходами ИП/ЮЛ)․ На практике сдают почти все арендодатели-ЮЛ․
Срок: Ежеквартально до 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом․
Штрафы: За несдачу/ошибки, штрафы по ст․ 272 НК РК (МРП за каждую ошибку/пропуск)․

Ретенशन (Удержание налога у источника выплаты) — ст․ 311 НК РК

Если арендодатель, нерезидент РК (иностранная компания без постоянного учреждения в РК), арендатор выступает налоговым агентом и удерживает 15% (или ставку по ДСС) с валовой суммы арендной платы․ ЭСФ в этом случае не выставляется, арендатор не принимает НДС к вычету․

Структура грамотного договора аренды склада (Образец структуры)

Ниже приведена рекомендуемая структура документа․ Конкретные ФИО, адреса, БИН/ИИН, телефоны, банковские реквизиты в рабочем документе заполняются реальными данными (здесь скрыты под маской )․

 ДОГОВОР АРЕНДЫ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ № от «___» ________ 202_ г․ г․ , Республика Казахстан
Мы, нижеподписавшиеся:
АРЕНДОДАТЕЛЬ: ТОО «», БИН , адрес: , тел․ , e-mail: , в лице Генерального директора * ․ , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
АРЕНДАТОР: ТОО «» / ИП *․ *, БИН/ИИН , адрес: , тел․ , e-mail: , в лице Директора * *․ , действующего на основании Устава / Доверенности № от *, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРААрендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование складское помещение (далее — «Помещение»), расположенное по адресу: , с общей площадью кв․м (площадь по БТИ), кадастровый номер , назначение: склад класса , в составе которого входят:
Основное складское помещение — * кв․м;
Офисная группа (кабинеты, санузлы) — * кв․м;
Погрузочно-разгрузочная зона (рампы, навес) — * кв․м․
К Помещению прилагаются: Технический паспорт (Приложение № 1), План БТИ (Приложение № 2), Акт приема-передачи (Приложение № 3), Перечень имущества/оборудования (Приложение № 4)․
 Арендодатель гарантирует, что является собственником / уполномоченным лицом (Доверенность № * от *) и Помещение не обременено залогом, арестом, спорами (кроме: * — указать, если есть обременения)․
СРОК ДОГОВОРАДоговор вступает в силу с момента государственной регистрации в органе юстиции (ЦОН) / подписания сторон (если срок < 1 года)․
 Срок аренды: с «___» ________ 202_ г․ по «___» ________ 202_ г․ (всего * месяцев/лет)․
 Продление: Стороны могут продлить Договор доп․ соглашением не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока․ Арендатор имеет преимущественное право на продление (ст․ 543 ГК РК)․
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВАрендная плата составляет тенге в месяц (в т․ч․ НДС 16% — тенге) / без НДС (если арендодатель не плательщик НДС)․
 Оплата производится ежемесячно не позднее -го числа текущего месяца (предоплата) / следующего месяца (постоплата) безналичным переводом на р/с Арендодателя: ИИК в АО «», БИК ․
 Индексация: Раз в год (с 1 января) на *% / на коэффициент инфляции за прошлый год, опубликованный Нацбанком РК․
 Коммунальные услуги (электро, вода, отопление, газ, вывоз мусора): Оплачиваются Арендатором отдельно по счетчикам / в составе арендной платы (зачеркнуть ненужное)․ Показания сдаются ежемесячно к числу․
 Обеспечительный платеж (Депозит): Арендатор вносит тенге (равно * месяцам аренды) в течение * дней после подписания․ Возвращается в течение * дней после расторжения и приемки помещения за вычетом долгов/ущерба․
ПРИЕМКА-ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯПередача осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение № 3) в двух экземплярах․
 Арендатор осмотрел Помещение, дефектов не обнаружено / обнаружены дефекты по Перечню (Приложение № 5), которые Арендодатель устранит за свой счет до * / Арендатор устранит за свой счет с зачетом из арендной платы․
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН (СПЕЦИФИКА СКЛАДА)Арендодатель обязуется:
Обеспечить соответствие Помещения назначению (класс , нагрузка пола т/м², высота потолков * м, работающая вентиляция/отопление/пожарка)․
Производить капитальный ремонт несущих конструкций, кровли, основных инженерных сетей․
Обеспечить доступ на территорию складского комплекса 24/7 (или по графику: ) для транспорта Арендатора (грузовики до тонн, контейнеровозы)․
Оплатить налог на имущество, земельный налог․
Страховать Помещение от рисков пожара, стихийных бедствий (полис № * в *)․
Арендатор обязуется:
Использовать Помещение строго по назначению (складирование товаров: *; запрет: легковоспламеняющиеся, токсичные без спец․ разрешения, проживание)․
Своевременно оплачивать аренду и КУ․
Производить текущий ремонт, содержать пол в зоне работы погрузчиков в рабочем состоянии․
Соблюдать правила пожарной безопасности (ПБ), санитарные нормы, правила внутреннего трудового распорядка комплекса․
Не допускать посторонних лиц без пропусков (водители, грузчики — по спискам, пересылаемым охране заранее)․
Страховать свою имущественную ответственность и товары на складе (полис № *)․
При расторжении вернуть Помещение в состоянии, соответствующем акту приема-передачи, с учетом нормального износа․
Субаренда / Бесплатное пользование: Арендатор вправе передать Помещение в субаренду / пользование подконтрольным лицам / партнерам (3PL) с письменного уведомлением Арендодателя за 5 рабочих дней․ Согласование не требуется для аффилированных лиц (перечень в Приложении № 6)․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОНПени за просрочку платежей: % от суммы долга за каждый день просрочки (не более % в сутки / не более 100% от суммы долга)․
 Штраф за нецелевое использование: * тенге за каждый случай․
 Арендодатель несет ответственность за убытки Арендатора, вызванные скрытыми дефектами Помещения, о которых знал или должен был знать Арендодатель․
 Арендатор несет полную материальную ответственность за порчу/гибель имущества Арендодателя (врат, полов, оборудования) виной своих сотрудников/подрядчиков․
 Форс-мажор (ст․ 358 ГК РК): Стороны освобождаются от ответственности при стихийных бедствиях, войне, решениях госорганов․ Уведомление другой стороны — в течение 3 рабочих дней․
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРАПо соглашению сторон (Доп․ соглашение)․
 В одностороннем порядке (судебном/внесудебном):
Арендодатель: просрочка платы более * дней подряд / более * дней за год; нецелевое использование; субаренда без согласия; порча имущества․
Арендатор: неисполнение Арендодателем обязательств по капитальному ремонту / обеспечению доступа / коммунальным услугам в течение * дней после письменного требования․
При досрочном расторжении Арендатор освобождает Помещение в течение * календарных дней, подписывает Акт приема-передачи при возврате․
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВДосудебный претензионный порядок обязателен․ Срок ответа на претензию: 10 рабочих дней․
 Суды: по месту нахождения Помещения (суд г․ *) / по месту нахождения Ответчика․
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯДоговор в 3-х экземплярах (по 1 для сторон + 1 для регистрации в ЦОН)․
Уведомления направляются по адресам/электронной почте из преамбулы․ Считаются врученным: при личной передаче под роспись / через 3 дня после отправки почтой / в момент доставки на e-mail (подтверждение прочтением)․
 Изменения только в письменном виде (Доп․ соглашением)․
ПОДПИСИ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ: ТОО «»
 __________________ / *․ /
 М․П․ (при наличии)
 АРЕНДАТОР: ТОО «» / ИП *
 __________________ / * *․ * /
 М․П․ (при наличии) 

Обязательные приложения к договору (Чек-лист)

Без приложений договор часто считается неполным для регистрации в ЦОН или для налоговой проверки:

Приложение № 1: Технический паспорт на здание/помещение (выдает БТИ/ЦОН)․
Приложение № 2: План-показатель (план 1 этажа) с выделением арендуемой площади красным контуром․
Приложение № 3: Акт приема-передачи Помещения (подписанный двумя сторонами, с фотофиксацией дефектов и показаниями счетчиков)․
Приложение № 4: Перечень имущества арендодателя, остающегося на складе (стеллажи, феры, офисная мебель) — с указанием остаточной стоимости․
Приложение № 5: Перечень выявленных дефектов при приемке (если есть) и план их устранения․
Приложение № 6: Перечень аффилированных лиц/партнеров для субаренды (если оговорено п․ 5․3)․
Приложение № 7: Положение о внутреннем трудовом распорядке / Правилах пользования складским комплексом (если есть у арендодателя)․
Приложение № 8: Реквизиты сторон и банковские данные (для удобства учета)․

Процедура государственной регистрации (ЦОН)

Если срок аренды 1 год и более:

Подготовка пакета: Договор (3 экз․), Заявление по форме (устанавливается МЮ РК), Квитанция об оплате госпошлины (0,5 МРП за регистрацию права аренды), Документы на личность представителей (уд․ личности + доверенность/устав), Документы на право собственности арендодателя (свидетельство/кодекс), Приложения 1-3․
Обращение в ЦОН (лично или через eGov․kz / e-license․kz)․
Срок регистрации: 3 рабочих дня (в электронном виде быстрее)․
Результат: На договоре ставится регистрационный штамп (или выдается выписка из реестра прав)․ С этого момента договор opponируем для третьих лиц․

Риск: Аренда на 11 месяцев с автопродлением, налоговые и суды могут переквалифицировать как обход регистрации (скрытая годовая аренда)․ Лучше заключить на 1 год + регистрация․

Типичные ошибки и риски (Lessons Learned)

Ошибка	Последствие	Как избежать
Отсутствие Акта приема-передачи или подпись «без претензий» при дефектах	Арендатор не может требовать устранения течи/поломки за счет арендодателя; при выезде списывают ущерб на арендатора․	Обязательный детальный Акт с фото/видео․ Писать: «Дефекты по перечню Прил․ № 5, устраняет Арендодатель до даты»․
Неуказание класса склада и нагрузки на пол	Арендатор привозит тяжелую технику/стеллажи — пол трескается․ Спор: чья вина?	Прописать в п․ 1․1: «Класс В+, нагрузка пола 5 т/м², высота под балками 10 м»․
Игнорирование Формы 871․00 арендодателем	Штрафы за каждый договор в реестре․ Проблемы у арендатора с вычетом НДС/расходов КПН (налоговик видит «серый» доход арендодателя)․	Автоматизация сдачи 871․00 через 1С/бухсофт․ Контроль квартально․
Аренда у нерезидента без удержания 15% (ст․ 311 НК РК)	Арендатор становится налоговым агентом, должен удержать и перечислить налог․ Риск доп․ начислений + пени․	Проверять резидентность арендодателя (Свидетельство налогового резидента)․ Если нерезидент, удерживать 15% (или по ДСС)․
Отсутствие условия про субаренду для 3PL-операторов	Нарушение договора, риск расторжения арендодателем․	Включить п․ 5․3 с уведомлением, а не согласованием, для аффилированных/партнеров․
Нечеткий порядок оплаты КУ (коммунальные услуги)	Долги по электричеству/газу, пересчеты, споры за прошлые периоды․	П․ 3․4: «Оплата по счетчикам, сдача показаний к 25-му, квитанции предоставляются до 28-го, оплата до 5-го след․ месяца»․

Где найти готовые бланки (Официальные источники)

Не рекомендуется качать первый попавшийся шаблон из интернета․ Используйте проверенные ресурсы:

Национальная палата предпринимателей «Атамекен» (Рубрика «Образцы договоров»): Официальные типовые формы на русском и казахском языках (Договор аренды нежилых помещений, Договор хранения)․ Сайт: atameken․kz․
ЕГОВ (egov․kz) / Е-ЛИЦЕНЗИЯ (e-license․kz): В разделе «Реестр лицензий и уведомлений» часто есть образцы для конкретных видов деятельности․
Министерство юстиции РК (МЮ РК): Типовые формы для регистрации прав (приложения к Приказам МЮ)․
Профессиональные правовые системы: «Закон», «Адилет», «МЦФЭР», «Главбух» — там есть актуальные шаблоны с комментариями юристов (часто платные, но надежные)․
Казахстанский юридический форум (forum․zakon․kz): Раздел «Формы, образцы, шаблоны», можно найти обсуждения конкретных условий, но требует проверки актуальности․

Резюме: Чек-лист перед подписанием

[ ] Проверен правоустанавливающий документ арендодателя (свежая выписка из реестра прав на землю/здание — не старше 1 месяца)․
[ ] Проверено отсутствие обременений (залог, арест, суды) на eGov․kz / pkk5․gosreestr․kz․
[ ] Соответствует ли площадь в договоре техническому паспорту/БТИ․
[ ] Прописан класс склада, нагрузка на пол, высота, температура, вентиляция․
[ ] Четкий график платежей, НДС выделен отдельно, реквизиты для ЭСФ верные․
[ ] Есть условие об индексации (защита от инфляции)․
[ ] Обеспечительный платеж (депозит) — сумма, срок возврата, основания удержания․
[ ] Подписан Акт приема-передачи с фотофиксацией и показаниями счетчиков․
[ ] Условие про субаренду/3PL согласовано․
[ ] Если срок ≥ 1 год — подготовлен пакет для ЦОН, оплачена госпошлина․
[ ] Арендодатель готов сдавать форму 871․00 (если ЮЛ)․
[ ] Претензионный порядок обязателен (10-15 дней)․

Статья подготовлена на основе актуального на года законодательства Республики Казахстан и судебной практики․