Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

2015 год стал переломным для рынка земельных отношений в Москве. На фоне макроэкономической нестабильности, изменениях в законодательстве и активной градостроительной реформе, сегмент аренды земельных участков претерпел существенные изменения. В данной статье подробно разбираются ключевые аспекты аренды земли в столице в этот период: нормативная база, категории земель, порядок получения участков, ставки арендной платы и судебная практика.

Законодательная база и ключевые изменения 2015 года

Основным регулятором отношений по аренде земельных участков в собственности города Москвы в 2015 году являлся Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) и Закон города Москвы от № 37 «Об особенностях управления земельными участками в собственности города Москвы».

Ключевые нормативные акты, вступившие в силу или применительно к 2015 году:

ФЗ от № 473 (вступил в силу ) — внес изменения в ЗК РФ, касающиеся публичных слушаний, порядка предоставления участков без аукционов и сроков аренды.
Постановление Правительства Москвы № 636-ПП от — утвердило новый регламент предоставления земельных участков в аренду без проведения аукционов (для определенных категорий арендаторов).
Приказ Департамента земельных ресурсов (ДЗР) № 150-РМ от 2015 г. — об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду без проведения торгов.
ФЗ от № 299 (подготовка к которому шла в 2015 г.) — «дачный аманестий» и упрощение регистрации прав, повлиявший на спрос на аренду под ИЖС/ЛПХ.

Важное изменение 2015 года: ужесточение требований к целевому использованию земли. Контроль за нецелевым использованием участков усилился: штрафы для юрлиц выросли до 1,5–2% кадастровой стоимости (мин. 100 000 руб.), что заставило многих арендаторов либо привести использование в соответствие с договором, либо расторгнуть отношения досрочно.

Категории земель и виды аренды в 2015 году

В Москве в 2015 году аренда осуществлялась преимущественно по трем направлениям:

Аренда под строительство (Инвестиционные контракты)

Самый масштабный сегмент. Предоставлялась на основании инвестиционного контракта (ст. 39.6 ЗК РФ) или по итогам аукциона.

Срок: до 49 лет (для реализации инвестиционного проекта).
Условие: обязательство построить объект капитального строительства в установленные сроки (обычно 3–5 лет).
Ставка аренды: определялась по результатам аукциона (стартовая цена — % от кадастровой стоимости) или по методике ДЗР (для соц. объектов).

Аренда под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и ЛПХ

Предоставлялась гражданам РФ без проведения аукционов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) при наличии основания (например, необходимость переселения с аварийного жилья, наличие в собственности жилого дома без права на землю).

Площадь нормы: до 0,15 га (15 соток) для ИЖС в границах МКАД и до 0,20–0,25 га в Новых районах (ТиНАО).
Ставка: символическая — 0,1% – 0,3% от кадастровой стоимости в год (льготная категория).
Особенность 2015 г.: активное переведение таких участков в собственность по упрощенной схеме (ст. 39.20 ЗК РФ) после ввода дома в эксплуатацию;

Краткосрочная аренда (до 5 лет) и аренда под вспомогательные нужды

Под строительные площадки, склады, автостоянки, размещение рекламы, инженерные сети.
Предоставлялась преимущественно по итогам аукционов (электронных торогов на площадке ).
Ставка: рыночная, 3–7% от кадастровой стоимости в год.

Порядок получения участка в аренду: пошаговый алгоритм 2015 года

Поиск участка: через карту (Публичная кадастровая карта) или реестр участков, предоставляемых в аренду (на сайте ДЗР Москвы).
Подача заявления: в Департамент земельных ресурсов города Москвы (ДЗР) (адрес: , тел. ) или через МФЦ «Мои Документы».
Рассмотрение заявки: срок до 30 дней. Проверка на соответствие ППЗ (Правила землепользования и застройки) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка).
Принятие решения:
- Без аукциона: для льготных категорий, соц. объектов, при наличии улучшений (построек) на чужой земле.
- С аукционом: для коммерческих проектов, если есть несколько претендентов.
Подписание договора: типовая форма договора утверждалась Минэкономразвития РФ; Регистрация в Росреестре (срок 5–7 рабочих дней).
Получение ГПЗУ и разрешения на строительство: параллельно или после регистрации аренды.

Сроки рассмотрения в 2015 г.: в среднем 3–6 месяцев от заявки до подписания договора (при отсутствии споров по границам).

Арендная плата: расчет и ставки 2015 года

Размер арендной платы в 2015 году зависел от категории земель, разрешенного вида использования (ВРИ) и способа предоставления.

Методика расчета (без аукциона):

Арендная плата = Кадастровая стоимость × Ставка (%) × Коэффициенты (К)

Категория / ВРИ	Базовая ставка (% от КС в год)	Примечание
ИЖС, ЛПХ, садоводство (льготные)	0,1% – 0,3%	Для физлиц, разовая оплата при переходе в свойство — 15-20% от КС
Жилое строительство (МКД), соц. объекты	1% – 3%	При наличии инвестиционного контракта — возможны каникулы на стройке
Коммерческое строительство (ТЦ, офисы, склады)	3% – 7%	Определяется по итогам аукциона (старт 3-5%)
Промышленность, инж. инфраструктура	1,5% – 5%	Зависит от зонирования (ППЗ)
Краткосрочная (площадки, парковки)	5% – 10%	Часто с коэф. 1.5-2.0 за «удобство» локации

Индексация: согласно ст. 22 ЗК РФ и п. 4 ст. 607 ГК РФ, арендная плата индексировалась ежегодно не ранее чем через год после подписания договора, на величину инфляции (в 2015 г. инфляция составила ~12,9%, что сильно ударило по бюджетам арендаторов долгосрочных договоров, заключенных в 2013-2014 гг.).

Особенности рынка ТИНАО (Новой Москвы) в 2015 году

После присоединения территорий в 2012 г., 2015 год стал периодом активного освоения Троицкого и Новомосковского АО.

Аукционы: прошло более * электронных торгов по участкам в ТИНАО.
Цены: кадастровая стоимость в «Новой Москве» была в 3-5 раз ниже, чем внутри МКАД, что привлекало девелоперов складской и промышленной недвижимости (кластеры у КАД, Мinskoе, Kaluzhskoe шоссе).
Инфраструктура: главной проблемой оставалась отсутствие сетей (газ, электричество 150 кВт+, водовод). Арендаторы включали расходы на ТУ в инвестиционные контракты.
ИЖС: высокий спрос на участки 10-15 соток в поселках типа , по льготной ставке 0.1%.

Судебная практика и риски 2015 года

В 2015 году суды Москвы (Арбитражный суд г. Москвы, суды общей юрисдикции) рассмотрели значительное количество дел по земельным спорам. Основные тренды:

Досрочное расторжение за нецелевое использование (ст. 285 ЗК РФ)

Город (ДЗР) активно предъявлял иски. Пример: дело № А40-/2015 — участок под «склад» использовался под автосервис и мойку. Суд взыскал штраф * руб. и удовлетел требование о расторжении договора.

Споры о кадастровой стоимостью (КС)

Пик обжалований КС пришелся на 2014-2015 гг. Арендаторы коммерческой недвижимости массово оспаривали КС в комиссиях при Росреестре и судах для снижения арендной платы. Успешность исков достигала 60-70% (снижение на 20-40%).

Право преимущественной покупки (ст. 39.20 ЗК РФ)

Многие арендаторы ИЖС/ЛПХ, чьи сроки аренды истекали в 2015 г., оформляли покупку в собственность по кадастровой стоимости без аукциона. Споры возникали, если на участке не было введенного в эксплуатацию дома — город отказывал в продаже.

Незавершенное строительство

По итогам 2015 г. в Москве насчитывалось более * объектов незавершенного стр-ва на арендованных землях. Город начал применять механизм изъятия участков за просрочку стройки (ст. 284 ЗК РФ), однако суды часто давали отсрочки арендаторам, доказывающим финансирование.

Электронные сервисы и открытые данные (статус на 2015 г.)

Для работы с арендой в 2015 году использовались:

Портал «Активные действия» / «Электронные торги» (): подача заявок на аукционы, отслеживание лотов.
Сайт ДЗР Москвы (): реестр предоставленных участков, типовые договоры, методики расчета платы.
Публичная кадастровая карта (*): проверка границ, КС, обременений.
ГИС ОКС (Государственная информационная система об оценке кадастровой стоимости): просмотр отчетов об оценке для обжалования КС.

Резюме: итоги 2015 года для арендаторов

2015 год в Москве можно охарактеризовать как год адаптации к кризису и ужесточения контроля.

Для девелоперов: спад активности на аукционах (снижение числа участников на 30-40% к концу года), рост долга по аренде, переговоры с городом о реструктуризации инвестиционных контрактов (продление сроков стройки).
Для физлиц (ИЖС): благоприятный момент для оформления аренды с последующим бесплатным/льготным переходом в собственность («дачный аманестий» на подходе).
Для бизнеса (склады/производство): уход в ТИНАО и за КАД, поиск участков с готовыми сетями, массовое обжалование кадастровой стоимости для снижения издержек.

Контакты ключевых организаций (актуальные на 2015 г., частично замаскированы):

Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР): адрес: , тел. справочника: , сайт: .
ГБУ «Мосимущество» (организатор аукционов): адрес: , тел.: .
УФК по г. Москве (ФНС России): вопросы кадастровой стоимости, адрес: .
Арбитражный суд г. Москвы: адрес: , тел.: .

Данная статья носит информационный характер и отражает состояние законодательства и рыночной практики на 2015 год. Для получения актуальной консультации по конкретному участку рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на земельном праве, в ДЗР г. Москвы или в МФЦ.