Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Акт пригодности жилья к проживанию — это официальный документ‚ подтверждающий‚ что жиловое помещение соответствует санитарно-техническим‚ строительным и нормативным требованиям‚ установленными законодательством РФ для постоянного проживания граждан. На основании этого акта принимаются решения о признании жилья пригодным или непригодным‚ что влечет за собой правовые последствия (переселение‚ снос‚ капремонт‚ оформление права собственности и т.д.).

Согласно актуальной информации на ‚ актуальность данного документа остается крайне высокой в контексте жилищной политики‚ обеспечения безопасности населения и предотвращения чрезвычайных ситуаций.

Нормативная правовая база

Основанием для проведения обследования и составления акта служат:

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст. 20 (признаки непригодности)‚ ст. 51 (переселение из непригодного жилья)‚ ст. 97 (обследование фонда).
Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с комментариями Гришаева С.П.‚ изд. КонсультантПлюс‚ 2024) — порядок внесения записей в ЕГРН о статусе помещения.
Постановление Правительства РФ от № 1221 «Об утверждении Правил признания жилого помещения непригодным для проживания…».
СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001) — технические требования к несущим конструкциям‚ инженерным системам.
СанПиН -21 — санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям.

Основания для проведения обследования

Комиссия по обследованию жилого помещения создается и действует по следующим основаниям:

Обращение собственника/наемника с заявлением о признании жилья непригодным (для получения очередности на улучшение жилищных условий).
Инициатива органов местного самоуправления (администрации города/района) при плановых проверках фонда.
Поручение прокуратуры или суда (в рамках гражданского или административного процесса).
Выявление признаков аварийности дома (трещины в несущих стенах‚ обрушение перекрытий‚ износ сетей > 80%).
Необходимость оформления права собственности на самострое или перестроенном помещении.

Состав комиссии и участники процесса

Акт составляется коллективным органом — комиссией. В ее состав обязательно входят:

Представитель администрации (председатель комиссии), * И.О. Фамилия *;
Технический специалист (инженер БТИ‚ ЖЭК‚ УК или приглашенная экспертная организация‚ напр. ООО «АБО» — опыт с 2013 г.);
Представитель службы санитарно-эпидемиологического надзора (Роспотребнадзор), по вопросам микроклимата‚ освещенности‚ водоснабжения;
Представитель МЧС (пожарная инспекция) — по вопросам пожарной безопасности;
Собственник (наемник) жилого помещения или его уполномоченное лицо;
Свидетели (при необходимости) — * Фамилия И.О. ‚ Фамилия И;О. *.

Важно: Отсутствие заинтересованных лиц не препятствует проведению обследования‚ если они были надлежаще уведомлены (под роспись или почтой с уведомлением о вручении).

Структура и обязательные реквизиты Акта

Документ оформляется в письменной форме (бумажный или электронный с ЭЦП) и должен содержать следующие блоки:

Вводная часть (Шапка)

Наименование документа: «АКТ обследования жилого помещения для оценки его состояния (признание помещения пригодным/непригодным для проживания)».
Место составления: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. .
Дата составления: «___» _____________ 202_ г.
Номер акта (по журналу учета администрации/УК).
Основание: № заявления * от ___.___.202_ г. / № поручения главы администрации * от ___.___.202_ г.

Сведения о помещении (Объект обследования)

Параметр	Сведения (пример заполнения)
Адрес	г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. (маскировано)
Кадастровый номер	:::
Тип дома	Кирпичный / Панельный / Деревянный / Монолитный
Год постройки	19* г.
Этажность дома / Этаж кв.	* /
Общая площадь‚ кв.м	.
Жилая площадь‚ кв.м	.
Количество жилых комнат
Правообладатель	** Фамилия И.О. (Собственник / Наемник по соц. найму)

Описание технического состояния (Исследовательская часть)

Самая объемная секция. Оценка ведется по элементам конструкций и инженерным системам. Используются категории технического состояния (ГОСТ 31937-2011 / СП 13-102-2003):

I — Нормальное (дефектов нет);
II — Работоспособное (незначительные дефекты‚ не влияющие на безопасность);
III — Ограниченно работоспособное (дефекты‚ требующие ремонта‚ сниженная несущая способность);
IV — Аварийное (критические дефекты‚ угроза обрушения‚ эксплуатация запрещена).

Чек-лист проверяемых параметров (для заполнения акта):

Фундамент и несущие стены: трещины‚ осадки‚ влажность‚ грибок‚ коррозия арматуры.
Перекрытия и балки: прогибы‚ течи‚ коррозия‚ биологические поражения (гниль‚ шпон).
Кровля: герметичность‚ состояние кровельного пирога‚ водосточная система.
Оконные и дверные заполнения: герметичность‚ теплоизоляция‚ состояние коробов/рамы‚ наличие форточек.
Инженерные системы:
- Водоснабжение и водоотведение (течи‚ закорюченность‚ материал труб);
- Отопление (работоспособность приборов‚ температура носителя);
- Электроснабжение (проводка‚ заземление‚ щитовое оборудование‚ ПУЭ);
- Вентиляция (тяга‚ наличие каналов‚ запыленность);
- Газоснабжение (при наличии — акт проверки газовиками).
Внутренняя отделка и микроклимат:
- Температура воздуха (зимой не ниже 18-20°С по СанПиН);
- Влажность (40-60%);
- Естественное освещение (коэф. естественной освещенности КЕО не менее 0.5-1.0%);
- Состояние полов‚ стен‚ потолков (плесень‚ грибок‚ отслоение штукатурки).
Санитарно-техническое оборудование: наличие и исправность ванны/душа‚ унитаза‚ мойки‚ горячего/холодного водоснабжения.
Пожарная безопасность: пути эвакуации‚ состояние датчиков‚ огнеупорность конструкций.

Учет социально-бытовых условий (для опеки/суда)

Если акт составляется в интересах несовершеннолетних или нетрудоспособных (по запросу органов опеки)‚ в нем обязательно фиксируются:

Место сна ребенка (отдельная кровать‚ коврик‚ комната);
Место для подготовки к урокам (стол‚ освещение);
Питание (наличие холодильника‚ плиты‚ продуктов);
Состояние санузла (чистота‚ работа слива‚ вентиляция);
Общая санитарная культура проживающих.

На основании обследования комиссия ПРИНИМАЕТ ОДНО ИЗ РЕШЕНИЙ:

Вариант А: Помещение ПРИГОДНО для проживания.

Состояние: I или II категория.
Нарушений‚ угрожающих жизни/здоровью‚ не выявлено.
Рекомендации: текущий ремонт (покраска‚ замена смесителей) за счет собственника/наемника.

Вариант Б: Помещение ПРИГОДНО при условии устранения выявленных недостатков.

Состояние: III категория (ограниченно работоспособное).
Выявлены дефекты: течь крыши‚ закорюченная труба водоотвода‚ битое стекло‚ неисправная вентиляция.
Рекомендации: устранить в срок до «___» _____________ 202_ г. (капитальный/текущий ремонт за счет УК/собственника/бюджета). Повторное обследование по истечении срока.

Вариант В: Помещение НЕПРИГОДНО для проживания.

Состояние: IV категория (аварийное) или несоответствие СанПиН (площадь < 6 кв.м на человека‚ отсутствие водоснабжения/отопления‚ плесень IV степени‚ аварийность несущих конструкций).
Рекомендации: признание непригодным‚ выселение‚ предоставление иного жилья (ст. 51‚ 89 ЖК РФ)‚ включение дома в программу сноса/переселения.

Подписи членов комиссии

Акт подписывается всеми членами комиссии. Противное мнение (особое мнение) оформляется отдельным приложением или записывается в графе «Замечания участников».

Председатель: _______________ / * Фамилия И.О. * / (подпись) (расшифровка)
Инженер БТИ: _______________ / * Фамилия И.О. * / (подпись) (расшифровка)
СЭС: _______________________ / * Фамилия И.О. * / (подпись) (расшифровка)
МЧС: _______________________ / * Фамилия И.О. * / (подпись) (расшифровка)
Собственник: _______________ / * Фамилия И.О. * / (подпись) (расшифровка)
Свидетель 1: _______________ / * Фамилия И.О; * / (подпись) (расшифровка)
Свидетель 2: _______________ / * Фамилия И.О. * / (подпись) (расшифровка)

МП организации (при наличии)

Образец заполнения Акта (Текстовый шаблон для Word)

Ниже приведен универсальный текстовый шаблон. Для работы скопируйте в Word‚ замените данные в скобках […] на реальные (в итоговом документе личные данные защищены/маскируются).

 АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 для оценки его состояния (признание помещения пригодным/непригодным для проживания) г. [Город] «[День]» [Месяц] 202[Год] г.
Мы‚ нижеподписавшиеся:
 [Должность‚ организация председателя] — [ФИО полностью] — ПРЕДСЕДАТЕЛЬ
 [Должность‚ организация инженера] — [ФИО полностью] — ЧЛЕН КОМИССИИ
 [Должность‚ СЭС] — [ФИО полностью] — ЧЛЕН КОМИССИИ
 [Должность‚ МЧС] — [ФИО полностью] — ЧЛЕН КОМИССИИ
 [Собственник/Наемник] — [ФИО полностью] — ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО
 [Свидетель 1] — [ФИО‚ паспорт‚ адрес] — СВИДЕТЕЛЬ
 [Свидетель 2], [ФИО‚ паспорт‚ адрес] — СВИДЕТЕЛЬ
составили настоящий Акт о том‚ что:
ОСНОВАНИЕ: Заявление гражданина [ФИО] от [Дата] № [Номер] / Распоряжение Администрации г. [Город] от [Дата] № [Номер].
 ОБЪЕКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ:
 Адрес: [Область/Район]‚ г. [Город]‚ ул. [Улица]‚ д. [Дом]‚ кв. [Квартира].
 Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX].
 Правообладатель: [ФИО]‚ на основании [Свидетельство/Договор найма № от Дата].
 Тип дома: [Кирпичный/Панельный и т.д.]‚ [Этажность]-этажный‚ [Год постройки] г.п.
 Площадь общая: [XX‚X] кв.м.‚ жилая: [XX‚X] кв.м.‚ комнат: [X].
ХОД ОБСЛЕДОВАНИЯ И УСТАНОВЛЕННЫЕ ФАКТЫ:
 Комиссией произведен осмотр жилого помещения и общих имуществ дома.
 [ЗДЕСЬ ПО ПУНКТАМИ ИЗ ПУНКТА 4.3 ДАННОЙ СТАТЬИ ОПИСЫВАЮТСЯ КАЖДЫЙ ЭЛЕМЕНТ:
 Фундамент/стены: … Категория состояния: II.
 Перекрытия: … Категория: III (прогиб до 15мм‚ следы течей).
 Кровля: … Категория: IV (многоместные течи‚ требуется замена).
 Окна/двери: … Категория: II.
 Водоснабжение/Канализация: … Категория: III (трубы стальные‚ закорючены на 70%).
 Отопление: … Категория: II.
 Электрика: … Категория: III (проводка алюминиевая‚ без заземления‚ требуется замена).
 Вентиляция: … Тяга в кухне/санузле слабая/отсутствует.
 Микроклимат (замеры): Т=+16°C (норма 18+)‚ Вл=65%‚ КЕО=0.3% (норма 0;5%).
 Санузл: Совмещенный‚ состояние удовлетворительное/неудовлетворительное.
 Пожарная безопасность: Пути эвакуации свободны/заблокированы.
 ]
 ЗАМЕЧАНИЯ УЧАСТНИКОВ:
 [ФИО собственника]: «Согласен/Не согласен с выводами. Прошу устранить течь крыши до зимы».
 [ФИО инженера]: «Рекомендую признать квартиру ограниченно пригодной до капремонта кровли».
 ВЫВОДЫ КОМИССИИ:
 На основании обследования‚ руководствуясь ст. 20 ЖК РФ‚ Постановлением Правительства РФ № 1221‚ СП 55.13330.2011 и СанПиН -21‚
 КОМИССИЯ ПОСТАНОВИЛА:
 1. Признать жилое помещение по адресу: [Адрес] [ПРИГОДНЫМ / ПРИГОДНЫМ ПРИ УСЛОВИИ УСТРАНЕНИЯ НЕДОСТАТКОВ ДО ДАТЫ / НЕПРИГОДНЫМ] для проживания.
 2. Выявленные недостатки (перечислить критичные): [Список].
 3. Рекомендовать [УК/Собственнику/Администрации] произвести устранение недостатков до «___» ________ 202_ г.
 4. Настоящий Акт направить в [Администрацию / БТИ / Росреестр / Суд / Орган опеки] для принятия правовых мер.
ПОДПИСИ:
 Председатель: _________________ / [ФИО] /
 Инженер: _____________________ / [ФИО] /
 СЭС: _________________________ / [ФИО] /
МЧС: _________________________ / [ФИО] /
 Заинтересованное лицо: ________ / [ФИО] / (Согласен / Не согласен)
 Свидетель 1: _________________ / [ФИО] /
 Свидетель 2: _________________ / [ФИО] /
 М.П. (организации-председателя) 

Порядок действий после составления Акта

Согласование/Утверждение: Акт утверждается главой администрации (глава муниципального образования) в течение 5-10 рабочих дней.
Направление:
- В БТИ — для внесения изменений в технический паспорт (присвоение статуса «аварийное»/«пригодное»).
- В Росреестр (МФЦ), для внесения записи в ЕГРН об объекте недвижимости (ст. 23‚ 24 ФЗ-218).
- В Орган опеки/попечительства, если обследование проводилось в интересах детей.
- В Суд — как письменное доказательство (если обследование судебное или по требованию стороны).
Исполнение рекомендаций: Если жилье «пригодно при устранении недостатков» — контроль за сроками ремонта. Если «непригодно» — запуск механизма переселения (ст. 89‚ 90 ЖК РФ) или включения дома в программу сноса.
Обжалование: Заинтересованное лицо может обжаловать выводы акта в суде в течение 3 лет (общий срок исковой давности) или в порядке ст. 218 ФЗ-218 (обжалование записей в ЕГРН).

Типичные ошибки при оформлении (Чек-лист для проверки)

Отсутствие полного состава комиссии (нет представителя СЭС или МЧС при наличии признаков неблагополучия).
Ссылаются на устаревшие нормы (СНиП вместо СП‚ старые СанПиН до 2021 г.).
Отсутствие инструментальных замеров (температура‚ влажность‚ освещенность‚ тяга вентиляции «на глаз» — недопустимо для суда).
Не заполнена графа «Замечания участников», создает риск отмены акта судом как составленного с нарушением процедуры.
Несоответствие адреса/кадастрового номера данным ЕГРН/БТИ.
Подписи только председателя — акт должен быть коллективным.
Путаница между «Акт обследования» и «Акт приемки-передачи» / «Акт устранения недостатков», это разные документы.

Экспертиза пригодности: когда нужен независимый эксперт?

Если комиссия администрации/УК отказывает в проведении обследования‚ затягивает сроки или выдает заведомо ложный акт (например‚ признает аварийное жилье пригодным)‚ гражданин имеет право:

Обратиться в независимую экспертную организацию (например‚ ООО «АБО» или аналогичные‚ имеющие допуск СРО к инженерным изысканиям/обследованию зданий).
Получить Техническое заключение (вводная часть‚ исследовательская часть‚ выводы‚ приложения с фотофиксацией‚ приборами).
Использовать это заключение как доказательство в суде для принуждения администрации провести официальное обследование или признать жилье непригодным.

Стоимость независимой экспертизы квартиры (2026 г.): от 15 000 до 40 000 руб. в зависимости от региона и площади. Сроки: 5-10 рабочих дней.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Кто платит за составление акта комиссией администрации?

Ответ: Обследование комиссией администрации проводится бесплатно для гражданина за счет бюджета МО. Платно только независимая экспертиза по инициативе собственника.

Вопрос: Можно ли составить акт устно или в мессенджере?

Ответ: Нет. Только письменная форма (бумага + «мокрая» подпись или ЭДО с квалифицированной ЭЦП всех членов комиссии). Фото в WhatsApp не имеют юридической силы.

Вопрос: Что делать‚ если собственник не пускает комиссию?

Ответ: Комиссия составляет Акт об осмотре с пометкой «Доступ не предоставлен». На основании этого акта администрация может обратиться в суд для принудительного доступа (ст. 30 ЖК РФ) или принять решение на основании имеющихся данных (визуальный осмотр извне‚ данные БТИ).

Вопрос: Срок действия акта?

Ответ: У акта нет фиксированного «срока годности». Он действует до изменения обстоятельств (проведен капремонт‚ произошло обрушение‚ изменилась нормативная база). Однако для судебных исков и Росреестра актуальны акты‚ составленные не позднее 6-12 месяцев назад.

Грамотно составленный Акт пригодности жилья к проживанию — это ключевой документ для защиты жилищных прав. Он запускает механизмы капремонта‚ переселения‚ признания дома аварийным или‚ наоборот‚ подтверждает качество жилья при сделках купли-продажи/ипотеке.

Главные правила успеха:

Инициируйте обследование официально (письменное заявление в администрацию/УК с входящим номером).
Требуйте полного состава комиссии (СЭС‚ МЧС‚ БТИ/Инженер).
Фиксируйте всё фото/видео (с геолокацией и временем) параллельно с комиссией.
Пишите замечания в акте от своего лица‚ если не согласны с выводами.
При спорных ситуациях — заказывайте независимую техническую экспертизу (СРО) для суда.

Используйте приведенный выше образец акта как основу для подготовки к обследованию или для контроля за работой комиссии. Актуальность нормативной базы проверена на .

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретного жилищного вопроса обратитесь к юристу-жилищнику или в правовую клинику.