Вопрос предоставления земельного участка, необходимого для использования здания (сооружения, постройки), является одним из ключевых в российском земельном и градостроительном законодательстве. Данная статья подробно разбирает правовые основы формирования таких участков, права собственников зданий, новые сроки освоения, вступившие в силу в 2026 году, а также порядок определения вида разрешенного использования.

Правовая основа: статья 39.20 Земельного кодекса РФ

Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, являеться статья 39.20 Земельного кодекса РФ «Особенности предоставления земельных участков, необходимых для использования зданий, сооружений, построек».

Согласно данной норме, собственник здания, сооружения, постройки, расположенного на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, аренде или безвозмездном пользовании, имеет преимущественное право на получение прилежащего земельного участка, необходимого для использования указанного недвижимого имущества.

Ключевые принципы:

• Приоритет собственника: Земельный участок предоставляется без проведения торгов (аукционов) по заявлению собственника недвижимости.
• Границы участка: Определяются в соответствии с проектом межевания, составляемым кадастровым инженером (*).
• Категория земель: Обычно речь идет о землях населенных пунктов (ЗНП).
• Вид разрешенного использования (ВРИ): Должен соответствовать функциональному назначению здания.

Вид разрешенного использования (ВРИ): соответствие зданию

Согласно актуальной судебной практике и пояснениям Росреестра (Информация из интернета от ):

Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с федеральными законами, можно осуществлять на данном земельном участке.

При формировании участка под существующее здание ВРИ устанавливается исходя из функционального назначения капитального строительного объекта (жилое, нежилое, производственное, общественно-деловой и т.д.). Недопустимо назначение ВРИ, противоречащего фактическому использованию здания (например, «под индивидуальное жилищное строительство» под производственный цех).

Таблица соответствия (примерная):

Новые сроки освоения земельного участка (Поправки Марта 2026 года)

Важнейшее изменение, вступившее в силу в марте 2026 года, касается обязательства по освоению участка. (Информация из интернета: «В марте в силу вступили новые поправки в Земельный кодекс, вводящие сроки освоения земельных участков в частной собственности. Нововведения…»)

Суть нововведений:

1. Установлены жесткие временные рамки: Собственник обязан приступить к освоению участка в течение 3 лет с момента государственной регистрации права собственности на участок.
2. Критерии освоения: Определены в ст. 39.20 и ст. 284.2 ЗК РФ. Под освоением понимается использование участка по назначению (эксплуатация здания, проведение строительных работ, озеленение, обустройство парковки и т.д.).
3. Последствия неисполнения: В случае неосвоения в установленный срок орган власти (администрация *) имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка с выкупом по рыночной стоимости (но не выше кадастровой).

Что считается освоением (по разъяснениям Минэкономразвития):

Под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается… использование участка в соответствии с его видом разрешенного использования, включая содержание расположенного на нем здания в надлежащем состоянии, проведение благоустройственных работ, ограждение территории и иные действия, подтверждающие фактическое ведение хозяйственной деятельности. (Информация из интернета от )

Важно: Для уже построенных и эксплуатируемых зданий факт освоения считается выполненным с момента регистрации права на участок (здание уже стоит и используется). Риск изъятия минимален, если здание не консервировано и не брошено.

Порядок формирования и получения участка: пошаговая инструкция

Этап 1. Подготовка документов

• Выписка из ЕГРН на здание (собственник: ).
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, на котором стоит здание (если он в аренде/пользовании).
• Технический план здания (актуальный, составлен техинженером ).
• Согласование с заинтересованными лицами (если здание в общей долевой собственности — нотариальное согласие всех долевладельцев).

Этап 2. Кадастровые работы (Проект межевания)

Заключается договор с кадастровым инженером (, свидетельство № ). Инженер проводит замеры, согласовывает границы с соседями (акты согласования границ) и готовит XML-схему расположения границ.

Особенность: Площадь формируемого участка не может превышать максимально допустимые нормы, установленные нормативными правовыми актами субъекта РФ (администрация * устанавливает пределы для каждого ВРИ).

Этап 3. Подача заявления в администрацию

Заявление подается через МФЦ (*) или на портале Госуслуги. К заявлению прилагается схема расположения границ.

Администрация в течение 18 рабочих дней принимает решение о предоставлении участка или об отказе (отказ возможен только по основаниям ст. 39.20 ЗК РФ: пересечение границ ОЗУ, Красная книга, охранные зоны и т.д.).

Этап 4. Аукцион (если есть конкуренты) или договор

Поскольку право преимущественное, аукцион назначается только если на один и тот же участок претендует несколько собственников смежных зданий (редкий случай). В стандартной ситуации готовится проект договора купли-продажи (или аренды) по нормативной цене (кадастровая стоимость * коэффициент).

Этап 5. Регистрация в Росреестре

Документы сдаются в МФЦ. Срок регистрации — 9 рабочих дней. После этого вы получаете выписку ЕГРН на земельный участок в собственности.

Особенности для зданий в общей долевой собственности

Если здание принадлежит нескольким лицам (например, ТСЖ, кооператив, или просто долевладельцы * и *), земельный участок формируеться единым целым под все здание.

• Заявление подается уполномоченным лицом (председателем ТСЖ *) на основании протокола общего собрания собственников (кворум не менее 2/3 голосов).
• После регистрации участок переходит в общую долевую собственность тех же лиц, в тех же долях, что и здание (ст. 39.20 ЗК РФ).
• Разделение участка в натуре (межевание между долевладельцами) возможно только с согласия всех и при соблюдении минимальных норм площади для каждого ВРИ.

Проблемные ситуации и судебная практика

Отказ в предоставлении участка

Частые основания отказов администраций (*):

1. Здание (часть здания) выходит за границы формируемого участка (наезжает на чужую землю или «красные линии»). Решение: согласование с соседями или судебное установление границ.
2. Участок попадает в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОС, охранные зоны ЛЭП, трубопроводов, памятники истории). Решение: получение заключений ведомств (ПАО «Россеть », Минкультуры ).
3. Несоответствие ВРИ здания планируемому ВРИ участка (например, здание «нежилое», а по ГПЗУ участок только под ИЖС). Решение: изменение ВРИ здания через перестройку/реконструкцию или изменение ВРИ участка через публичные слушания.

Споры о границе (Наезд на соседние участки)

Если при межевании выясняется, что здание (фундамент, карниз, крыльцо) наезжает на соседний участок (собственник *), необходимо:

• Заключить соглашение о межевании с соседом (если наезд несущественный).
• Обратиться в суд с иском об установлении границ или признании права ограниченного пользования (сервитут) для содержания налетающей части.

Финансовые аспекты: стоимость и налоги

Цена покупки у государства/муниципалитета

Стоимость определяется как кадастровая стоимость участка на день подачи заявления, умноженная на коэффициент (обычно 1.0 для ИЖС/ЛПХ, 0.3–0.5 для некоторых категорий граждан — ветераны, большие семьи, в зависимости от закона субъекта РФ ).

Налог на имущество

С момента регистрации собственности на участок возникает обязанность платить земельный налог. Ставка устанавливается муниципалитетом (), максимально — 0,3% (под жилье, ИЖС) и 1,5% (остальные). Льготы предоставляются категориям граждан (пенсионеры, инвалиды и др.) на 6 соток / 10 соток / 1 га в зависимости от региона.

Чек-лист для собственника здания (Резюме)

1. Проверьте: Есть ли у вас право на здание (собственность, аренда, ОЖС).
2. Уточните: ВРИ здания в выписке ЕГРН (должно совпадать с планируемым ВРИ участка).
3. Найдите: Кадастрового инженера () для съемки и схемы межевания.
4. Согласуйте: Границы с соседями (подписи в акте согласования).
5. Подайте: Заявление в администрацию () через МФЦ/Госуслуги.
6. Дождитесь: Решения администрации (18 дней).
7. Подпишите: Договор купли-продажи (цена = кадастровая стоимость * коэф.).
8. Зарегистрируйте: Право в Росреестре (9 дней).
9. Помните: Срок освоения, 3 года с момента регистрации (поправки Марта 2026 г.). Для действующего здания освоение считается фактом наличия здания.

Получение земельного участка под существующее здание — это законное право собственника недвижимости, закрепленное в ст. 39.20 ЗК РФ. Процедура стандартизирована, но требует точного соблюдения кадастровых процедур и учета новых сроков освоения, введенных в марте 2026 года. Рекомендуется заранее проверить отсутствие обременений (ЗОУИТ, охранные зоны) и соответствие ВРИ здания планируемому статусу земли. При сложных спорах с соседями или администрацией () целесообразно привлечь юриста, специализирующегося на земельном праве (адвокат ).

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база может меняться. Актуальную информацию уточняйте в администрации вашего муниципального образования (*) или у нотариуса/юриста.