Общая характеристика земельного рынка
Земельный рынок является неотъемлемой частью рынка недвижимости и включает в себя объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения․ Именно земельный рынок служит основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их развития и роста․
Рынки недвижимости существенно отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками, поведением покупателей и продавцов, а также особенностями находящихся в обороте товаров․ На все рынки недвижимости влияют мотивация и взаимодействие участников сделок, которые, в свою очередь, подвержены воздействию социальных, экономических, государственных и экологических факторов․
Субъекты земельного рынка
Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка․ В земельном законодательстве Российской Федерации выделяются три основные группы субъектов рынка земли:
- Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы и населённые пункты в лице органов местного самоуправления․
- Юридические лица, коммерческие и иные организации, в т․ч․ иностранные․
- Граждане и их объединения, семьи, народы, а в определённых случаях — иностранные граждане․
Сегментация земельного рынка
Земельный рынок может быть сегментирован по различным критериям․ В зависимости от категории земель различают:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда․
Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, то есть совершения сделок купли-продажи, аренды и других операций с земельными участками․ По законодательству допускаются сделки купли-продажи с землями сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, землями промышленности и иного специального назначения, а также с отдельными объектами водного фонда․
Значение анализа земельного рынка при оценке
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности․ Эти факторы оказывают существенное влияние на:
- поток доходов за период владения участком;
- уровень риска инвестирования;
- возможную цену продажи земельного участка на конкретную дату в будущем․
Знание оценщиком земельного рынка позволяет выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков․ Учёт специфики рынка даёт возможность более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода․
Факторы, влияющие на анализ земельного рынка города
При проведении анализа земельного рынка конкретного города исследование проводится с точки зрения следующих характеристик:
- местоположение — удалённость от центра, транспортная доступность, развитость инфраструктуры;
- конкуренция — количество аналогичных предложений на рынке;
- спрос и предложение — общие условия рынка недвижимости;
- инвестиционная привлекательность, перспективы развития территории․
Определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости․
Анализ земельного рынка города — это комплексное исследование, включающее изучение субъектов рынка, сегментацию земель по категориям, оценку спроса и предложения, а также прогнозирование тенденций развития․ Грамотно проведённый анализ позволяет:
- обоснованно определить рыночную стоимость земельных участков;
- оценить риски инвестирования в землю;
- спрогнозировать доходность владения участком;
- выработать критерии сопоставимости объектов недвижимости․
Таким образом, земельный рынок выступает фундаментом всего рынка недвижимости, и его глубокое понимание необходимо как оценщикам, так и инвесторам, девелоперам и органам власти․
Источник информации: аналитический портал cons-s․ru (статья «Земельный рынок и его особенности»)․ Контактные данные редакции: тел․ +7 () -*-, e-mail: info**@cons-s․ru․