Тема земельных паев (долей) в Брянской области остается актуальной для собственников, инвесторов и аграрного бизнеса․ Несмотря на то, что пик оформления паев пришелся на 1990–2000-е годы, вопросы их реализации, обмена, выделения натуру и ввода в оборот неиспользуемых земель до сих пор стоят острее․ В данной статье мы подробно разберем текущую ситуацию на рынке, нормативную базу и практику обращения с паями в регионе на основе доступных открытых данных․

Общая характеристика земельного фонда области

Брянская область традиционно аграрный регион с значительной площадью сельскохозяйственных угодий․ Согласно данным заседания Правительства Брянской области от 11 декабря 2018 года (источник: официальный портал администрации области), структура земельного фонда выглядела следующим образом:

• Общая площадь сельскохозяйственных угодий: более 1,7 млн га․
• Площадь пахотных земель (пашни): более 1 млн га․
• Необрабатываемые пахотные земли: около 114 тыс․ га (данные на 2018 год)․

Значительная часть неиспользуемых земель приходится на паи, находящиеся в частной собственности (физических и юридических лиц), а также на невостребованные доли, собственники которых не проявляют активности․

Проблемные районы и динамика ввода в оборот

Анализ данных за 2017–2018 годы показывает неравномерность использования земель по муниципальным районам․

Лидеры по площади необрабатываемых земель (антирейтинг):

1. Климовский район — занимает 1-е место по площади заброшенных пашень․
2. Клетнянский район․
3. Красногорский район․
4. Трубчевский район․

В этих муниципалитетах концентрируется наибольший объем «мертвых» паев, которые не приносят дохода собственникам и не используются в производстве․

Районы с положительной динамикой (менее 1% необрабатываемых земель):

• Карачевский, Севский, Злынковский, Унечский, Комаричский, Жирятинский, Стародубский районы․

Здесь ведется эффективная работа по контролю за целевым использованием земель и вовлечению паев в оборот․

Государственная собственность и аукционы

Отдельный пласт, земельные участки сельхозназначения в собственности самой Брянской области․ По состоянию на конец 2018 года:

• Всего в областной собственности: 144 участка общей площадью 9 507 га․
• Большинство предоставлены в аренду․
• Не вовлечены в оборот: 65 участков площадью 3 059 га․

Локализация свободных государственных участков: Гордеевский, Дубровский, Жуковский, Рогнединский и Климовский районы․

Управление имущественными отношениями области неоднократно выставляло эти участки на публичные торги (аукционы) на право заключения договоров аренды․ Однако, по словам начальника управления Светланы Карелиной (ФИО частично скрыто), аукционы часто объявлялись несостоявшимися из-за отсутствия заинтересованных лиц․ Это указывает на низкую инвестиционную привлекательность отдельных массивов (удаленность, качество почв, отсутствие инфраструктуры)․

Рыночные предложения: продажа паев и крупных массивов

На коммерческих площадках (например, AgroServer․ru) регулярно появляются предложения по продаже паев и уже оформленных участков, сформированных из паев․ Типичный профиль лота на 2024–2026 годы:

• Локация: живописные природные зоны, часто вблизи рек (например, р․ Тудовка) и населенных пунктов (деревни Замошье, Пробойка и др․ — названия сохранены как географические ориентиры)․
• Площадь: от 2 до 100 га и более․
• Качество: крупные, ровные массивы, удобные для механизированной обработки․
• Цена: формируется индивидуально, часто ниже кадастровой стоиности для быстрой продажи․

Важно для покупателя: При приобретении «пая в натуре» (уже выделенного участка с кадастровым номером) сделка проходит стандартным порядком (ДКП/Договор дарения -> Росреестр)․ При покупке «пая на бумаге» (право доли без выделения границ) необходима сложная процедура выделения доли в натуре через собрание собственников/уставное совещание и межевание․

Законодательные механизмы и административное давление

Основой для работы с неиспользуемыми паями служит ФЗ № 101 «Об обороте сельскохозяйственных земель» и Земельный кодекс РФ․ В регионе действует алгоритм, озвученный вице-губернатором Александром Резуновым (ФИО частично скрыто) на совещании 2018 года:

1. Муниципальный земельный контроль: Органы местного самоуправления (ОМСУ) проводят проверки, составляют акты осмотра необрабатываемых участков․
2. Принудительная аренда/выкуп: Если собственник не использует землю 3 и более лет, ОМСУ имеет право инициировать судебную процедуру принудительной аренды или выкупа участка (ст․ 284 ЗК РФ, ст․ 13 ФЗ-101)․
3. Налоговое давление: Повышение налоговых ставок на неиспользуемые земли стимулирует собственников либо начать обработку, либо продать пай․

Задача власти: рост производства сельхозпродукции и увеличение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней․

Пошаговая инструкция: что делать владельцу пая в Брянской области?

Сценарий А: Хочу продать пай

1. Уточнить статус: выделен в натуре (есть кадастровый номер) или нет․
2. Если не выделен — инициировать процедуру выделения (собрать согласие соседей/акционеров, заказать межевание у кадастрового инженера ФИО Инженера )․
3. Поставить на продажу через Авито, ЦИАН, Агросервер, местные риелторы (телефоны риелторов: +7 () *—)․
4. Оформить сделку у нотариуса (если доля в собственности) или через МФЦ/Росреестр․

Сценарий Б: Хочу сдать в аренду / начать обрабатывать сам

• Найти арендатора (крупные агрохолдинги области: АО «», СПК «**» — названия скрыты)․
• Заключить договор аренды (срочный/бессрочный) с нотариальным удостоверением или в простой письменной форме с регистрацией в Росреестре (если срок > 1 года)․
• Получить доход (арендная плата обычно 3–5% от кадастровой стоиности в год или оплата натурально — зерно/семена)․

Сценарий В: Получил акт проверки / предписание об устранении нарушений

1. Не игнорировать документ․ Сроки устранения обычно 6–12 месяцев․
2. Либо начать агротехнические работы (вспашка, посев, уборка зарослей)․
3. Либо оформить аренду на третье лицо (арендатор выполняет работы)․
4. Либо продать участок до суда о принудительном выкупе (суд может установить цену ниже рыночной)․

Перспективы и тренды на 2025–2026 годы

Учитывая дату актуальности источника (декабрь 2018) и текущую дату (март 2026), можно выделить ключевые векторы развития:

• Цифровизация: Внедрение мониторинга использования земель по спутниковым снимкам (Росреестр, Роскосмос)․ Выявить заросли и незапаханные поля теперь можно дистанционно, что ускоряет работу муниципального контроля․
• Консолидация: Крупные агрохолдинги продолжают накупать паи у частников для формирования сплошных массивов под технологические карты (полевое севооборот)․
• Лесная реформа: Часть невостребованных паев в лесных районах (Климовский, Рогнединский и др․) может переводиться в лесной фонд с последующей арендой под заготовку древесины или рекреацию․
• Поддержка МСХ: Программы грантов и субсидий для начинающих фермеров часто требуют наличия земли в собственности или долгосрочной аренде, что поддерживает спрос на паи до 50–100 га․

Контакты ответственных органов (справочно)

Для решения вопросов по паям, выделению в натуре, аренде госземель или обжалованию актов контроля:

Рынок земельных паев в Брянской области находится в стадии активной трансформации․ Период «спящих» долей заканчивается: государство ужесточает контроль за неиспользованием, а агробизнес закупает свободные массивы․ Для собственника пая сегодня существует три рациональные стратегии: выделить в натуре и продать (получить денежный эквивалент), сдать в аренду (получить пассивный доход) или начать обрабатывать самостоятельно/через кооператив․ Игнорирование участка несет риски принудительного выкупа по заниженной цене и налоговых санкций․

Данная статья подготовлена на основе открытых данных заседания Правительства Брянской области от и коммерческих предложений на агрегаторах сельхознедвижимости․ Для принятия решений рекомендуется сверить актуальную информацию в Росреестре и администрации соответствующего муниципального района․