Земельное хозяйство города Пенза и Пензенской области представляет собой сложную многоуровневую систему управления, учета, контроля и охраны земельных ресурсов. Как административный, экономический и культурный центр региона, Пенза испытывает постоянное давление урбанизации на земельный фонд, что ставит перед органами управления задачу поиска баланса между развитием городской инфраструктуры и сохранением высокоплодородных сельскохозяйственных угодий.

Правовая и организационная основа

Деятельность по земельному устройству на территории города регулируется:

• Земельным кодексом РФ (основной федеральный закон);
• Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия почв»;
• Законом Пензенской области «Об обращении земель в Пензенской области»;
• Административным регламентом предоставления муниципальных услуг в сфере земельных отношений (утвержденным Администрацией города Пензы).

Главным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению земельными отношениями в городе, является Комитет по архитектуре, градостроительству и земельным отношениям Администрации города Пензы (далее — Комитет);

Структура земельного фонда города Пензы

По данным последнего отчета о состоянии и об использовании земель в городе Пензе (на 2025–2026 годы), общая площадь земель в границах городского округа составляет около 30 500 га. Структура по категориям земель следующая:

Важный тренд: Как отмечается в научных публикациях (в частности, в исследовании А.В. Носова, Э.И. Позубенковой, Н.М. Гурьяновой «Состояние и пути повышения использования земель сельскохозяйственного назначения Пензенской области», Нива Поволжья, 2022), за период с 2012 по 2021 год площадь земель сельскохозяйственного назначения в области сократилась на 4,5 тыс. га. Основная причина — перераспределение земельных ресурсов в связи с банкротством и ликвидацией организаций аграрного сектора, а также перевод земель в категорию «земли населенных пунктов» для инфраструктурного и жилого строительства. В границах города этот процесс наиболее интенсивен.

Виды разрешенного использования и функциональные зоны

В соответствии с Генеральным планом города Пензы (утв. решением Думы города Пензы от *..20 г. № *), территория города зонируется на функциональные зоны с установленными видами разрешенного использования (ВРИ):

1. Жилые зоны (Ж-1, Ж-2, Ж-3): индивидуальное жилое строительство (ИЖС), малоэтажное, среднеэтажное и высотное многоэтажное строительство.
2. Зоны деловой и общественно-деловой застройки (Д-1, Д-2): размещение административных зданий, офисов, торговых объектов, гостиниц.
3. Зоны производственного назначения (П-1, П-2, П-3): промышленные предприятия, склады, логистические центры. Ключевые промзоны: Западный промышленный узел, Южный промышленный узел, Пензенский индустриальный парк.
4. Зоны рекреационного назначения (Р): парки, скверы, лесопарки (Пензенский лесопарк, парк им. А.М. Горького, Ботанический сад ПГУ).
5. Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (Т, И): дороги, ЖД пути, ВЛ, трубопроводы, объекты Водоканала, ТЭЦ.
6. Зоны сельскохозяйственного назначения (СХ): сохраненные массивы пашни, сенокосов, пастбищ на окраинах города (Арбековский, Кондаковский, Бессоновский направления).

Ключевые муниципальные услуги в сфере земельных отношений

Администрация города Пензы через Комитет предоставляет следующие востребованные услуги (большинство доступны через ЕПГУ / Портал Госуслуг и МФЦ «Мои Документы»):

• Предоставление земельных участков в собственность или аренду (аукционный и безаукционный порядок).
• Согласование схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
• Установление (изменение) границ земельного участка в натуре (межевание с участием уполномоченного органа).
• Согласование проектов межевания земельных участков (для участков в муниципальной собственности).
• Выдача справок о стоимости земельного участка (кадастровой/рыночной) для целей налогообложения или выкупа.
• Контроль за целевым использованием земельных участков (выездные проверки, спутниковый мониторинг).
• Принятие решения о изъятии земельного участка за нецелевое использование или загрязнение/истощение почв.

Пример процедуры: Получение участка под ИЖС без аукциона

Согласно ст. 39.5 ЗК РФ и Постановлению Главы администрации города Пензы № * от *..20 г., гражданам, состоящим в очереди на получение земельного участка (молодые семьи, ветераны, многодетные семьи и др.), предоставляется участок до 0,15–0,25 га (в зависимости от зонирования) без проведения аукциона; Срок рассмотрения заявления — до 30 календарных дней.

Кадастровая стоимость и налогообложение

Кадастровая стоимость земельных участков в Пензе утверждена решением Администрации города и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Пересчетка проводится не реже 1 раза в 5 лет (последний массовый пересчет — 2022 г., следующий планируется на 2027 г.).

Ориентировочные диапазоны кадастровой стоимости (руб./кв.м) на 2025–2026 гг.:

• Центральный район (историческая застройка): 15 000 – 45 000 руб./кв.м.
• Железнодорожный / Октябрьский районы (спальные, массовая застройка): 5 000 – 18 000 руб./кв.м.
• Промышленные зоны (аренда/собственность под производство): 500 – 3 000 руб./кв.м.
• Пригородная зона (СНТ, ИЖС на окраинах): 500 – 5 000 руб./кв.м.

Налог на имущество (земельный налог для физлиц): ставки установлены Законом Пензенской области № -ЗО от ..20 г. Базовые ставки: 0,3% — для земель сельхозназначения, ИЖС, ЛПХ; 1,5% — для иных категорий. Льготы предусмотрены пенсионерам, инвалидам, ветеранам (на 6 соток / 600 кв.м).

Проблемные аспекты и вызовы

Анализ деятельности органов земельного управления и судебной практики позволяет выделить ключевые проблемы:

1. Незаконное chiếmение земель («самовольная застройка», «присоединение» приусадебных территорий). Ежегодно фиксируется –* случаев незаконного размещения заборов, постройок, парковок на муниципальных землях. Применяются меры административной ответственности (ст. 7.1 КоАП РФ — штрафы до 50 000 руб. для физлиц) и предписания об устранении нарушений.
2. Нецелевое использование земель сельхозназначения внутри границ города. Участки, предоставленные под ЛПХ/СНТ, используются под складские базы, автосервисы, торговые павильоны. Это ведет к изъятию участков в судебном порядке.
3. Сложности с межеванием «старых» участков. Многие участки, оформленные до 2001 г., не имеют точных границ в ЕГРН (статус «ранее учтенные»). Это порождает земельные споры между соседями и затрудняет реализацию градостроительных проектов.
4. Дефицит земель под социальную инфраструктуру. При застройке новых микрорайонов (юго-запад, север) не всегда закладываются достаточные площади под школы, детсады, поликлиники, что требует последующего изъятия или закупки участков у частных собственников.
5. Охрана плодородного слоя. При строительстве крупных объектов (ТРЦ, ЖК, дороги) не всегда соблюдается требование о снятии и сохранении плодородного слоя почвы (ГОСТ 17.5.1.01-83), что недопустимо для черноземного региона.

Цифровизация и открытые данные

Город Пенза активно внедряет цифровые инструменты управления землей:

• Геоинформационная система города Пензы (ГИС ГП): публичный веб-картографический сервис (доступен на сайте администрации), позволяющий просматривать: границы городского округа, функциональные зоны, красные линии, общественные сервитуты, кадастровые кварталы, информацию о предоставленных участках.
• Публичный кадастровая карта Росреестра: основной инструмент проверки статуса участка, его ВРИ, кадастровой стоимости, обременений.
• Мониторинг использования земель на основе ДЗЗ (дистанционного зондирования Земли): с 2023 г. Комитет использует спутниковые снимки высокого разрешения для выявления нарушений (несанкционированные свалки, незаконная застройка, нарушение режима ОЗУ) без выездных проверок.
• Электронный документооборот: подача заявлений на предоставление участков, согласование схемы расположения, получение справок, полностью в электронном виде через ЛК Госуслуг или ЛК заявителя на портале Росреестра.

Перспективы развития земельного хозяйства до 2030 года

На основе Стратегии социально-экономического развития города Пензы до 2030 г. и Генерального плана, приоритетами являются:

• Внеоборотное изъятие деградировавших земель (бывшие свалки, заброшенные промзоны) с последующей рекультивацией и вводом в оборот под жилую/рекреационную застройку (проекты «Квартал на улице *», рекультивация полигона ТБО «*»).
• Формирование «Земельного банка» города — резерва земельных участков в муниципальной собственности для реализации инвестиционных проектов, социального строительства и перемещения аварийного фонда;
• Комплексная кадастровая оценка с учетом рыночных факторов для снижения налоговой нагрузки на граждан и бизнеса, приведение кадастровой стоимости к рыночной.
• Сохранение высокоплодородных черноземов. Строгий контроль за переводом земель сельхозназначения в земли населенных пунктов. Перевод допускается только при обоснованной необходимости и условии компенсации потерь плодородия (создание новых пашен, агротехнические мероприятия).
• Развитие Пензенского индустриального парка и ТОСЭР (территорий опережающего социально-экономического развития) с упрощенной процедурой предоставления земель инвесторам (срок до 7 рабочих дней).

Полезные ссылки и ресурсы для землепользователя

1. Официальный портал Администрации города Пензы: penza-gorod.ru -> Раздел «Деятельность» -> «Комитет по архитектуре, градостроительству и земельным отношениям».
2. Публичная кадастровая карта Росреестра: pkk.rosreestr.ru (проверка участка, ВРИ, стоимости).
3. Госуслуги (ЕПГУ): gosuslugi.ru (подача заявлений на предоставление участка, выписки ЕГРН, согласование схемы).
4. МФЦ «Мои Документы» в Пензе: адреса отделений: ул. , д.; пр. , д.; ул. *, д. (работают по предварительной записи через Госуслуги).
5. ГИС ГП (Геопортал города): доступен через раздел «Карта города» на сайте администрации.
6. ФГИС ЕГРН (Реестр прав): для заказа выписок об объектах недвижимости.

Земельное хозяйство в Пензе находится в стадии активной трансформации: от бумажного архива к цифровой платформе, от стихийного расширения границ к плановому уплотнению застройки. Ключевым вызовом остается сохранение аграрного потенциала региона (Пензенская область — один из лидеров по урожайности зерновых в Поволжье) при одновременном обеспечении города землей для жилья, бизнеса и инфраструктуры. Эффективное решение этих задач возможно только при синергии действий муниципалитета, Росреестра, научного сообщества (ПГАУ, ПГУ) и гражданского общества.

Статья подготовлена на основе открытых данных Администрации города Пензы, Росреестра, материалов научных публикаций (в т.ч. Носов А.В., Позубенкова Э.И., Гурьянова Н.М.) и актуального законодательства на г. Для получения юридически значимой информации по конкретному участку обращайтесь в Комитет по архитектуре, градостроительству и земельным отношениям или в МФЦ.