Преимущественное право покупки — это закреплённая законом возможность определённых лиц (сособственников, участников ООО, соседей по коммунальной квартире) приобрести продаваемую долю или имущество раньше посторонних покупателей. Однако далеко не всегда такие лица заинтересованы в покупке. В этом случае оформляется заявление об отказе от преимущественного права покупки, документ, который позволяет продавцу не ждать истечения установленного законом срока и сразу продать имущество третьему лицу.
Когда требуется отказ от преимущественного права
Обязанность предложить долю сначала «своим» возникает в следующих ситуациях:
- Продажа доли в праве общей долевой собственности на недвижимость (квартира, дом, земля), ст. 250 ГК РФ. Срок ожидания — 1 месяц со дня извещения сособственников;
- Продажа доли в праве на движимое имущество — срок ожидания 10 дней;
- Продажа комнаты в коммунальной квартире — соседи по квартире имеют преимущественное право (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
- Продажа доли в уставном капитале ООО — участники общества и само общество (если предусмотрено уставом) имеют преимущественное право согласно ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ «Об ООО»;
- Продажа земельной доли — при количестве участников долевой собственности пять и менее применяются общие правила ст. 250 ГК РФ и ст. 12 Закона № 101-ФЗ.
Если все лица, обладающие преимущественным правом, письменно откажуться от его реализации, продавец вправе продать имущество постороннему лицу досрочно, не дожидаясь окончания месячного (или десятидневного) срока.
Форма заявления: нотариальная или простая письменная
Требования к форме зависят от вида имущества:
- Отказ от преимущественного права покупки доли в ООО, подпись на заявлении обязательно удостоверяется нотариально (п. 5, 6 ст. 21 Закона № 14-ФЗ);
- Отказ от преимущественного права покупки доли в недвижимости — закон прямо форму не устанавливает, однако на практике нотариусы и Росреестр требуют нотариальное удостоверение. По своей правовой природе отказ является односторонней сделкой, поэтому нотариус применяет удостоверительную надпись для односторонних сделок;
- В простых случаях (например, внутренние корпоративные процедуры, где закон не требует нотариальной формы) допускается простая письменная форма, но нотариальное оформление надёжнее защищает сделку от оспаривания.
Образец заявления об отказе от преимущественного права покупки доли в ООО
Ниже приведён пример заполнения (персональные данные частично скрыты):
Генеральному директору
ООО «Бета»
Адрес: 119, г. Москва, ул.
от участника ООО «Бета»
Юдиной Светланы Владимировны,
паспорт серия 46 * № 102,
выдан Отделением по району Тропарево-Никулино ОУФМС России по г. Москве ,
проживающей по адресу: 119*, г. Москва, ул. Рузская, д. , кв.
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли (части доли) в уставном капитале ООО, реализуемой другим участником
Я, Юдина Светлана Владимировна, в соответствии с п. 6 ст. 21 Федерального закона от № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сообщаю, что отказываюсь от использования преимущественного права покупки доли Уварова Кирилла Васильевича в уставном капитале ООО «Бета» в размере 15 (пятнадцати) процентов номинальной стоимостью 35 000 (Тридцать пять тысяч) руб., предлагаемой к покупке в соответствии с офертой Уварова К.В. от 10.07.20* по цене 250 000 (Двести пятьдесят тысяч) руб.
22.07;20* г. __________________ / С.В. Юдина /
Примечание: подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от реализации преимущественного права покупки
Я, Иванова Мария Петровна, паспорт 45 * № 456**, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. ,
являясь собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. (кадастровый номер 77::::),
на основании ст. 250 Гражданского кодекса РФ настоящим заявляю об отказе от реализации преимущественного права покупки доли в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, принадлежащей Петрову Алексею Сергеевичу, продаваемой по цене 3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей, о чём я была извещена уведомлением от 15.08.20.
Подпись: __________________ / М.П. Иванова /
(Подпись удостоверена нотариусом г. Москвы Сидоровой О.И., реестровый № -*)
Обязательные элементы заявления
Чтобы документ имел юридическую силу, в нём должны быть указаны:
- Адресат — продавец доли, нотариус, ведущий сделку, или общество (директор ООО);
- Полные данные заявителя: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации;
- Реквизиты извещения (оферты) о продаже — дата, существо предложения;
- Точное описание объекта: размер доли, адрес недвижимости, кадастровый номер, цена продажи;
- Однозначная формулировка отказа от преимущественного права;
- Дата составления и подпись (нотариально удостоверенная).
Порядок действий при оформлении отказа
- Продавец направляет всем сособственникам (участникам ООО) письменное извещение о продаже с указанием цены и условий;
- Лицо, не желающее приобретать долю, обращается к нотариусу и оформляет заявление об отказе;
- Заявление передаётся продавцу (в ООО — в адрес общества до истечения срока преимущественного права);
- Получив отказы от всех обладателей преимущественного права, продавец вправе немедленно заключить договор с посторонним покупателем.
Важные нюансы
- Отказ — это односторонняя сделка, влекущая утрату права: отозвать его после вручения продавцу, как правило, нельзя;
- Если извещение было направлено, но письмо вернулось по истечении срока хранения, оно считается доставленным (ст. 165.1 ГК РФ, рекомендации Федеральной нотариальной палаты);
- Продажа доли без соблюдения преимущественного права может быть оспорена в суде в течение 3 месяцев — сособственник вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя;
- Отказ оформляется на конкретные условия продажи: если цена или условия изменятся, процедуру извещения нужно проходить заново.
Заявление об отказе от преимущественного права покупки — несложный, но юридически значимый документ. Его правильное оформление (как правило, у нотариуса) ускоряет сделку и защищает все стороны от последующих споров. Перед подписанием отказа рекомендуется внимательно изучить условия продажи и при необходимости проконсультироваться с юристом, поскольку отказ означает окончательную утрату права на приобретение доли.