Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Весенний осмотр зданий и сооружений, это обязательная ежегодная процедура‚ регламентированная нормативными документами (в частности‚ ГОСТ 31937-2011‚ СП 13-102-2003‚ а также региональными методическими рекомендациями). Цель осмотра — выявить дефекты‚ возникшие за зимний период‚ оценить техническое состояние объекта и составить план ремонтных работ на текущий год. Основным итоговым документом является Акт весеннего осмотра.

Нормативная база и состав комиссии

До начала заполнения акта необходимо убедиться в наличии оснований для проведения осмотра:

Приказ/Распоряжение руководителя организации (собственника или эксплуатирующей организации) о проведении осмотра с указанием сроков и состава комиссии.
Состав комиссии должен включать: представителей собственника/эксплуатирующей организации‚ ответственных за эксплуатацию лиц (начальника ОТС‚ мастера участка)‚ специалистов по конструкциям (КЖ‚ КМ‚ Дерево)‚ инженеров по инженерным системам (ОВ‚ ВК‚ ЭО)‚ представителя проектировщика (при необходимости) и лица‚ ответственного за ПБ (пожарную безопасность).
Все члены комиссии должны быть ознакомлены с программой осмотра под роспись.

Структура акта весеннего осмотра

Единой строго утвержденной формы (как КС-2 или КС-3 для приемки строительно-монтажных работ) для операционного осмотра не существует. Организации разрабатывают свои бланки на основе типовых рекомендаций. Однако обязательные реквизиты (согласно ГОСТ Р 7.0.97-2016) должны присутствовать в любом случае:

Шапка документа: Наименование организации-эксплуатанта‚ наименование документа («Акт весеннего осмотра»)‚ номер‚ дата‚ место составления (город/населенный пункт).
Объект осмотра: Полный адрес объекта (‚ д. ‚ корп. *)‚ инвентарный/кадастровый номер‚ назначение здания (жилое‚ административное‚ производственное)‚ количество этажей‚ год постройки/капремонта‚ несущие конструкции (стены‚ перекрытия‚ фундамент).
Состав комиссии: Таблица с ФИО‚ должностью‚ организацией‚ подписью и расшифровкой подписи каждого члена. (ФИО маскируем: Иванов И.И. → И* И.И. или полностью * в зависимости от политики безопасности).
Погодные условия на момент осмотра: Температура воздуха‚ наличие осадков‚ уровень грунтовых вод (визуально)‚ состояние прилегающей территории.
Основная часть — Таблица дефектов: Самый важный раздел (см. ниже).
Приложения: Фотофиксация дефектов (обязательно)‚ схемы расстановки дефектов‚ выписки из журнала осмотров.
Подписи: Всех членов комиссии с датой.

Детальное заполнение таблицы дефектов (Образец)

Ниже приведен образец заполнения основной таблицы акта. Обратите внимание: описание дефекта должно быть конкретным‚ с привязкой к элементу конструкции и местоположению.

№ п/п	Наименование элемента конструкции / системы	Местоположение (ось‚ этаж‚ помещение №)	Описание дефекта (характер‚ размеры)	Причина возникновения (предполагаемая)	Категория опасности / Срочность устранения	Рекомендуемые мероприятия по устранению	Примечание (фото №‚ ссылка на журнал)
1	Фундамент / Подвальные стены	Оси 1-3 / А-В‚ подвал‚ пом. № *	Протечки сквозь стыки панелей‚ выступления солевых налетов (эффлоресценции) на площади ~2 кв.м. Влажность по шкале Протдиаконов > 60%.	Нарушение гидроизоляции‚ подъем грунтовых вод весной‚ отсутствие/засорение дренажа.	Категория 2 (Опасный) / Срочно (до устойчивой плюсовой температуры)	Открытие гидроизоляции снаружи (если возможно)‚ внутри — заделка швов гидрообъемлющей смесью‚ установка/промывка дренажа.	Фото 01-05. Журнал осмотра п.
2	Наружные стены (кирпич/блоки)	Фасад ось А‚ 2-4 этаж‚ балконы кв. ‚ *	Вертикальные трещины в швах кладки шириной 3-5 мм‚ длиной до 1.5 м. Облупление кирпича на участке 0.5 кв.м (морозостойкость снижена).	Неравномерное осадание‚ циклы промерзания-оттаивания‚ низкое качество раствора.	Категория 3 (Допустимый с ограничениями) / Планово (в теплый период)	Заделка трещин ремонтными составами (инъекция)‚ замена облупленного кирпича‚ гидрофобизация фасада.	Фото 06-10. Требуется контроль трещин маркерами.
3	Кровля (плоская‚ свернутая)	Крыша‚ секция осей 5-10 / Б-Г‚ участок у вентиляционных шахт	Набухания ковра (пузыри) диаметром 0;3-0.5 м (3 шт.)‚ разрыв ковра у примыкания к парапету длиной 1.2 м. Засорены водосточные воронки (листва‚ мусор).	Нарушение технологии укладки (влага в основании)‚ механические повреждения‚ отсутствие уборки осенью.	Категория 2 (Опасный) / Срочно (перед дождевым сезоном)	Ремонт ковра (переклейка участков)‚ очистка воронок и стоков‚ проверка наводнением.	Фото 11-15. Акт осмотра кровли осенью 2025 г. №
4	Оконные заполнения (ПВХ/Дерево)	Весь периметр здания‚ кв. ‚ ‚ офис	Потеря герметичности уплотнителей (отвалились/искручились) на 30% окон. Подтеки рамы на 5 оконных блоках. Не работают механизмы поворото-откидной фурнитуры (заклинивание).	Старение резины‚ усадка рамы‚ отсутствие ТО фурнитуры.	Категория 4 (Незначительный) / Планово	Замена уплотнителей‚ регулировка/смазка фурнитуры‚ заделка швов монтажной пеной и герметиком.	Фото 16-20. Ведомость дефектов окон №
5	Система отопления (внутренняя)	Подвал‚ тепловой узел № ‚ стояки кв. ‚	Коррозия труб (пятнистая‚ язвенная) на участках длиной до 0.5 м. Подтечи на фланцевых соединениях (3 места). Отсутствие теплоизоляции на перегонах через неотапливаемые помещения.	Износ трубопровода‚ нарушение температурного режима‚ пропуск планового ТО.	Категория 2 (Опасный) / Срочно (до отопительного сезона)	Замена участков труб‚ замена прокладок/болтов на фланцах‚ нанесение теплоизоляции.	Фото 21-25. Акт гидроиспытаний 2025 г. №
6	Водоснабжение / Водоотведение	Подвал‚ ввод в здание‚ стояки санузлов кв.	Засор сточной трубы (обратный заход воды в ванную кв; *). Коррозия вводной трубы на участке 1 м.	Эксплуатационные засоры‚ электрохимическая коррозия.	Категория 1 (Аварийный) / Немедленно	Гидродинамическая промывка сети‚ замена участка вводной трубы.	Фото 26. Аварийная заявка № * от *
7	Электрооборудование (ВРУ‚ ЩО)	ВРУ (пом. № *)‚ этажные щиты	Нарушение пломбировки счетчиков (2 шт.). Отсутствие табличек «Опасно. Высокое напряжение» на ВРУ. Пыление контактов автоматов.	Несанкционированный доступ‚ несвоевременное ТО.	Категория 3 (Допустимый с ограничениями) / Планово (к 01.06)	Пломбировка‚ установка знаков безопасности‚ чистка контактов‚ затяжка зажимов.	Фото 27-28. Протокол испытаний РЗА за 2025 г. № *
8	Пожарная безопасность (ППС‚ сигнализация)	Общие коридоры‚ лестничные клетки‚ чердак	Истек срок годности ОУ-2 (5 шт.). Блокировка эвакуационного выхода на 1 этаже (пом. * — склад). Неисправен датчик дыма на чердаке (1 шт.).	Просрочка ТО‚ хранение мусора/вещей на путях эвакуации.	Категория 1 (Аварийный) / Немедленно	Замена ОУ‚ распечатать выход‚ заменить датчик‚ провести инструктаж с персоналом.	Фото 29-31. Журнал учета ОУ № *
9	Прилегающая территория / Малые архитектурные формы	Дворовая территория‚ парковка‚ детская площадка	Провисание асфальтобетонного покрытия (коляски) у входа *. Разрушение бордюров. Нарушение устоев детской площадки (перепад > 5 см).	Динамические нагрузки‚ промерзание грунта‚ износ.	Категория 3 (Допустимый с ограничениями) / Планово	Заплатковый ремонт асфальта‚ замена бордюров‚ выравнивание основания площадки.	Фото 32-35. Схема территории Приложение *

Ключевые моменты при заполнении (Экспертные советы)

Классификация дефектов по категориям опасности

Рекомендуется использовать классификацию из ГОСТ 31937-2011 (Приложение Б) или методички Мосгосэкспертизы/Ростехнадзора:

Категория 1 (Аварийное состояние): Дефекты‚ создающие угрозу обрушения конструкций или травмирования людей. Требуют немедленного устранения (перекрытие зоны‚ аварийный ремонт); Пример: обрушение части перекрытия‚ прогиб балок > предельного‚ пожарная опасность.
Категория 2 (Опасное состояние): Дефекты‚ приводящие к быстрому накоплению повреждений. Требуют срочного устранения (в текущем сезоне). Пример: протечки кровли‚ активная коррозия несущих элементов‚ засоры сточных труб.
Категория 3 (Допустимое с ограничениями): Дефекты‚ не угрожающие безопасности сейчас‚ но требующие устранения в плановом порядке (текущий год). Пример: трещины в швах без признаков раскрытия‚ косметический ремонт фасада.
Категория 4 (Незначительное/Эстетическое): Дефекты‚ не влияющие на несущую способность и безопасность. Устраняются по мере возможностей/в рамках косметического ремонта.

Фотофиксация — обязательное приложение

Каждый дефект в таблице обязан иметь фотосвидетельство. Правила съемки:

Фото в контексте (где находится дефект на фоне фасада/помещения).
Фото в крупном плане (масштаб: положите линейку/ручку/зажигалку рядом с трещиной).
Название файла должно соответствовать номеру п/п акта (например: 01_trechina_os_1-3.jpg).
На фото желательно зафиксировать дату (настройки камеры) или держать в руке газету/телефон с датой (для спорных объектов).

Привязка к осям и помещениям

Никогда не пишите просто «на фасаде» или «в квартире». Всегда указывайте: «Оси 1-3 / А-Б»‚ «Этаж 2‚ помещение № 15 (кв. 45)»‚ «Стойка В2‚ отметка +3.000». Это критически важно для составления дефектной ведомости и сметы на ремонт.

Вариант 1 (Хорошее/Удовлетворительное): «По результатам весеннего осмотра 2026 года здание по адресу: ‚ д; находится в эксплуатируемом техническом состоянии (категория технического состояния по ГОСТ 31937-2011, II — рабочее). Выявленные дефекты не влияют на несущую способность несущих конструкций. Рекомендуется выполнить текущий ремонт по прилагаемой дефектной ведомости до ».

Вариант 2 (Требует внимания): «Здание находится в эксплуатируемом состоянии с ограничениями (категория III, ограниченно рабочее). Обнаружены дефекты категории 2 (протечки кровли‚ коррозия трубопроводов)‚ требующие срочного устранения. До устранения дефектов рекомендуется ограничить доступ к участкам: чердак (утечка)‚ подвал (промочка). Необходимо провести инструментальное обследование несущих конструкций осей 1-3 / А-В для подтверждения расчетной несущей способности».

Вариант 3 (Аварийное): «Здание (или его часть) признано аварийным (категория IV — аварийное). Обнаружены дефекты категории 1 (прогиб перекрытия чердака > L/200‚ трещины в несущих стенах с раскрыванием). Эксплуатация запрещена. Требуется разработка проекта укрепления/сноса и согласование с Ростехнадзором».

Последующие действия после подписания акта

Подписание акта — это не конец‚ а начало процесса управления дефектами:

Составление Дефектной ведомости (Ведомости устранения замечаний) на основе акта. Присвоение каждому дефекту ответственного исполнителя и срока.
Формирование сметы на текущий ремонт (капитальный ремонт‚ если дефекты категорий 1-2 затрагивают несущие конструкции).
Внесение данных в Журнал учета технического состояния здания (фор. № КС-11 или внутренний журнал).
Контроль исполнения: Еженедельные/ежемесячные совещания по ходу устранения замечаний. Составление Актов устранения замечаний (по форме КС-11 или внутренней) с фото «БЫЛО / СТАЛО».
Архивирование: Оригинал акта (с синими печатями/подписями) хранится в техническом архиве организации-эксплуатанта не менее 10 лет (или до следующего капитального ремонта). Копия — в dossier объекта.

Типичные ошибки при заполнении (Чек-лист «Чего НЕ делать»)

Общие фразы: «Кровля течет»‚ «Стены трескаются». Правильно: «Протечка на 2 м² у вентиляционной шахты оси 5»‚ «Трещина вертикальная шириной 4 мм на оси Б между осями 2-3».
Отсутствие привязки к осям/помещениям. Дефект невозможно найти для ремонта.
Игнорирование «мелочей»: Засоренные водосточные воронки‚ ссорвавшиеся уплотнители окон. Зимой они превращаются в крупные проблемы (обледение фасадов‚ промерзание).
Отсутствие фото или фото некачественные (темные‚ размытые‚ без масштаба).
Подписание акта неполным составом комиссии (нет инженера по ОВ или ПБ). Акт может быть признан недействительным проверяющими органами.
Сокрытие дефектов категории 1 и 2 заказчиком/управляющей компанией для «красивого отчета». Это уголовная ответственность (ст. 293 УК РФ — халатность) при ЧП.

Пример оформления «Шапки» и «Подвала» акта (Текстовый шаблон)

АКТ ВЕСЕННЕГО ОСМОТРА ЗДАНИЯ
№ ___-ОС от "__" ________ 202_ г.
г. *

Мы‚ нижеподписавшиеся:
Председатель комиссии: _______________ / * . / (должность‚ ФИО) —  (подпись)
Член комиссии (инженер КЖ): _______________ / * . / — 
Член комиссии (инженер ОВ/ВК): _______________ / * . /, 
Член комиссии (электрик/ПБ): _______________ / * . / — 
Член комиссии (представитель собственника): _______________ / * . / — 

составили настоящий Акт о результатах весеннего осмотра технического состояния здания.

ОБЪЕКТ ОСМОТРА:
Наименование: Жилой дом / Административное здание / Производственное здание
Адрес: г. *‚ ул. ‚ д. ‚ корп. *‚ строение *
Кадастровый номер: ::*:
Инвентарный номер: *
Назначение: *
Количество этажей: * (подвал/цоколь: есть/нет)
Конструктивная схема: несущие стены (кирпич/панель/блок)‚ перекрытия (ПК/монолит/деревянные)‚ фундамент (ленточный/свайный/плитный).
Год постройки: . Год последнего капремонта: .

УСЛОВИЯ ОСМОТРА:
Дата осмотра: "__" ________ 202_ г.
Погода: пасмурно/ясно‚ температура воздуха +°C‚ ветер  м/с.
Уровень грунтовых вод (визуально в подвале/наблюдательных скважинах):  см от отметки пола подвала.
Прилегающая территория: очищена/не очищена от снега‚ наличие/отсутствие подтоплений.

РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА (см. таблицу дефектов на ____ л. приложения).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОМИССИИ:
По результатам осмотра здание установлено в категории технического состояния:  (I/II/III/IV) — ________________________ (Наименование категории).
Необходимость проведения инструментального обследования: ДА / НЕТ (если ДА — указать обоснование и перечень работ).
Необходимость разработки проектной документации на устранение дефектов: ДА / НЕТ.

ПРИЛОЖЕНИЯ:
Таблица выявленных дефектов (___ л.).
Фотофиксация дефектов (___ шт.‚ на ___ л. / на флеш-накопителе / в облачном хранилище по ссылке: *).
Схема расстановки дефектов на фасадах/планах этажей (___ л.).
Выписка из Журнала осмотров здания за 2025-2026 гг. (___ л.).

Акт составлен в  экземплярах: для эксплуатирующей организации‚ для собственника‚ для управляющей организации‚ в архив объекта;

ПОДПИСИ ЧЛЕНОВ КОМИССИИ:
________________ / * *. / ________________ / * *. /
________________ / * *. / ________________ / * *. /
________________ / * *. / ________________ / * *. /

М.П. (При наличии печати организации)

Цифровые инструменты и электронный документооборот

В 2024-2026 годах все чаще применяются мобильные приложения и ПО для осмотров (например‚ 1С:Управление недвижимостью‚ PlanRadar‚ CheckOffice‚ Мобильный осмотр (ГИС ЖКХ) и др.). Преимущества:

Автоматическая генерация акта в Word/PDF по заполненным чек-листам на планшете.
Привязка фото к GPS-координатам и элементам BIM-модели/плана этажа.
Автоматическое создание задач в системе ТСЖ/УК/Сервисной службы с дедлайнами.
Электронная подпись (ЭП/КЭП) членов комиссии — полноправный юридический документ.

Важно: При использовании электронных форм убедитесь‚ что шаблон акта в ПО соответствует требованиям вашей организации и действующим ГОСТ/СП. Экспорт в бумажный вид с «живыми» подписями все еще часто требуется для архива и проверяющих органов (ГЖИ‚ МЧС‚ Ростехнадзор).

Резюме

Качественно заполненный Акт весеннего осмотра, это не просто формальность для галочки‚ а основной инструмент управления жизненным циклом здания. Он защищает интересы собственника (обоснование бюджета на ремонт)‚ управляющей компании (фиксация текущего состояния «здесь и сейчас») и жителей (безопасность). Главные правила: конкретика‚ фото‚ привязка к осям‚ реалистичная категория опасности и четкие сроки устранения.

Примечание: Данная статья носит рекомендательный характер. Точный состав бланка‚ категории дефектов и порядок согласования уточняйте во внутренних нормативных документах вашей организации (СТО‚ ПТО‚ Положение об осмотрах) и актуальных редакциях ГОСТ 31937‚ СП 13-102‚ Правил эксплуатации жилых домов (Постановление Правительства РФ № 170 и региональные акты).