Вопрос зачета стоимости капитального ремонта (или иных неотделимых улучшений) в счет арендной платы является одним из самых частых и спорных в арендных отношениях. Грамотное оформление данного процесса требует не только устной договоренности, а строгого соблюдения письменной формы и процедуры уведомления арендодателя. В данной статье мы подробно разберем правовую базу, необходимый пакет документов и предоставим структуру типовых образцов на .

Правовая база: что говорит закон (ГК РФ)

Ключевыми нормами, регулирующими данный вопрос, являются статьи 619 и 621 Гражданского кодекса РФ:

• Статья 619 ГК РФ (Расходы арендатора): Арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения необходимых расходов, если иное не предусмотрено договором. Что касается капитального ремонта (пункт 2 ст. 619 ГК РФ), арендатор может произвести его за свой счет только с согласия арендодателя. В этом случае арендатор вправе требовать возмещения стоимости ремонта или зачета этой суммы в счет арендной платы.
• Статья 621 ГК РФ (Улучшения арендованного имущества): Разделяет улучшения на отделимые (арендатор забирает их) и неотделимые (остаются у арендодателя). За неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя, арендатор вправе требовать возмещения их стоимости (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Важный нюанс судебной практики (актуально на 2026 г.): Суды (в т.ч. ВАС РФ и Арбитражный суд РФ) допускают зачет стоимости ремонта в счет арендной платы даже без предварительного согласия арендодателя, если арендатор докажет неотложную необходимость работ (аварийное состояние, угроза безопасности) и невозможность связаться с арендодателем. Однако это рискованная стратегия; основной и безопасный путь — получение письменного согласия/дополнительного соглашения.

Основные документы для оформления зачета

Для легального зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо подготовить пакет из трех ключевых документов:

1. Дополнительное соглашение к договору аренды, основной документ, фиксирующий условия ремонта, его стоимость, сроки и порядок зачета.
2. Уведомление о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы — направляется арендодателю после завершения работ (или по этапам) для фиксации факта зачета конкретных сумм.
3. Акт приема-передачи выполненных работ (КС-2 / КС-3 или свободной формы) — подтверждает объем и стоимость фактически выполненного ремонта.

Вспомогательные документы: сметы, чеки/квитанции на материалы, договоры с подрядчиками, фото/видеофиксация до/после.

Образец Дополнительного соглашения к договору аренды (Структура и обязательные условия)

Ниже приведена типовая структура документа, основанная на актуальных бланках (ГАРАНТ, КонсультантПлюс, Белформа, Договор-бланк.ру) на 2025–2026 гг.

Шапка документа

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № * к Договору аренды № * от *.;20 г.
г. , «___» _________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: ООО/ИП «», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице  (ФИО, должность, основание, Устав/Доверенность № ),
с одной стороны, и
Арендатор:* ООО/ИП «», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице  (ФИО, должность, основание — Устав/Доверенность № *),
с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

Предмет соглашения (суть зачета)

Арендатор обязуется в период с «___» _________ 20 г. по «___» _________ 20* г. за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. , ул. , д. , пом. (далее — Объект), в соответствии с утвержденной сметой (Приложение № 1).

Ориентировочная (плановая) стоимость капитального ремонта составляет () рублей 00 копеек с учетом НДС / без НДС. Конечная стоимость определяется по факту выполнения работ по подписанным Актам приема-передачи.

Порядок зачета в счет арендной платы

Стоимость произведенного капитального ремонта зачисляется в счет уплаты арендной платы по Договору аренды № * в порядке, установленном настоящим пунктом.

Зачет производится ежемесячно путем уменьшения суммы арендной платы, подлежащей оплате за соответствующий календарный месяц, на сумму фактически понесенных Арендатором расходов по капитальному ремонту, подтвержденных Актом приема-передачи выполненных работ и Уведомлением Арендатора.

Если сумма расходов по ремонту за отчетный период превышает сумму арендной платы, превышающая сумма переносится на последующие расчетные периоды до полного погашения долга Арендодателя перед Арендатором.

Арендатор направляет Арендодателю Уведомление о зачете (образец, Приложение № 2) не позднее рабочих дней до даты очередного платежа по аренде.

Ответственность и гарантии

• Арендатор гарантирует качество выполненных работ в соответствии с нормами СНиП/ГОСТ и утвержденной проектно-сметной документацией.
• Арендодатель вправе проверить качество и объем работ в течение дней после получения Уведомления.
• В случае досрочного расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя (не по вине Арендатора), незачтенная остаточная стоимость ремонта подлежит возмещению Арендодателем в денежной форме в течение дней.

Заключительные положения

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами. Составлено в 2-х экземплярах с равной юридической силой, по одному для каждой Стороны.

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
_________________ / * / _________________ / * /
М.П. М.П.

Образец Уведомления о зачете стоимости капитального ремонта

Данный документ готовится Арендатором на каждом этапе зачета (ежемесячно или по завершении этапа работ).

НА БЛАНКЕ АРЕНДАТОРА
Исх. № * от «___» _________ 20 г.

УВЕДОМЛЕНИЕ
О зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Кому: Генеральному директору ООО «» 
Адрес: г. *, ул. , д. 

От: Генерального директора ООО «» 
Договор аренды № * от ..20 г.
Дополнительное соглашение № * от ..20 г.

Уведомляю, что в исполнении Дополнительного соглашения №  Арендатором произведен капитальный ремонт арендуемого помещения по адресу: г. , ул. , д. , пом. .
Подтверждаю выполнение работ по Акту приема-передачи №  от «___» _________ 20 г. на сумму * () рублей 00 копеек.

На основании п. 2.2 Дополнительного соглашения № *, прошу зачесть указанную сумму в счет оплаты арендной платы за _________ 20 г. (период).

Приложения:
Копия Акта приема-передачи выполненных работ № * от ..20 г. (1 л.).
Копия сметы расходов / чеков на материалы (___ л.).

_________________ / * /

Дата отправки: «___» _________ 20 г. (почта/ЭДО/лично под роспись)

Претензия о возврате/зачете (если соглашения не было)

Если Арендодатель отказывается подписывать Дополнительное соглашение, но ремонт был необходим (аварийность, неотложность), Арендатор направляет Претензию (образец РБ 2021 / Белформа, актуален для РФ по сути).

Структура претензии:

1. Реквизиты сторон (Наименование, адрес: г. , ул. , д. ).
2. Ссылка на Договор аренды № от ..20 г.
3. Описание обстоятельств: возникновение неотложной необходимости (прорыв труб, обрушение потолка, отказ отопления зимой), невозможность дождаться реакции Арендодателя (ссылки на уведомления от ..20 г.).
4. Ссылка на п. 2 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ, Пленум ВАС РФ № 14 (пункт о неотложной необходимости).
5. Требование: зачесть сумму * руб. в счет арендной платы за период с ..20 г. по ..20 г. или вернуть денежными средствами.
6. Срок исполнения: рабочих дней.
7. Предупреждение об обращении в суд с требованием взыскать неустойку, штраф, госпошлину.

Бухгалтерский и налоговый учет (кратко)

Оформление зачета имеет критическое значение для налогоплательщиков:

• НДС: Арендатор (если на общ. системе) имеет право на вычет «входного» НДС по стоимости ремонта (материалы, работы подрядчиков) только при наличии счетов-фактур и Дополнительного соглашения, подтверждающего хозяйственный смысл операций (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Без соглашения налоговая может отвергнуть вычет.
• Налог на прибыль: Расходы на капитальный ремонт увеличивают базовую стоимость основного средства (если Арендатор капитализирует) или списываются на прочие расходы (если текущий ремонт/материалы). Зачет в счет аренды — это безналичный расчет, признаваемый для налоговых целей при наличии документов.
• Арендодатель: Получает доход в виде зачтенной арендной платы (необлагаемый НДС, если арендатор не платит НДС, или облагаемый — в общем случае). Необходимо выставить счет-фактуру на зачтенную сумму.

Пошаговая инструкция: как оформить зачет правильно

1. Инициируйте диалог: Напишите официальное письмо Арендодателю с предложением провести ремонт за свой счет с зачетом в счет аренды. Приложите предварительную смету.
2. Получите согласие: Подпишите Дополнительное соглашение (образец выше). Без него зачет рискованен (кроме случаев неотложной необходимости).
3. Проведите ремонт: Заключите договоры с подрядчиками (если нужно), закупите материалы. Сохраняйте все первичные документы (чеки, УПД, акты КС-2/КС-3/КС-11).
4. Подпишите Акт приема-передачи: По завершении этапа/всех работ подпишите Акт с Арендодателем (или комиссией). Если Арендодатель уклоняется — составьте Акт односторонне с приглашением свидетелей/нотариуса;
5. Направьте Уведомление: Вышлите Уведомление о зачете (образец выше) с копией Акта и сметы заказным почтовым отправлением с описью вложения / ЭДО / лично под роспись.
6. Сформируйте платежку/Проводку: В банк платежку по аренде не отправляете (или отправляете на нулевую/разностную сумму). В бухучете: Дт 76.АВ / Кт 60/76 (зачет задолженности арендодателя перед арендатором по ремонту).

Типичные ошибки и риски

Где скачать готовые бланки (DOC/PDF) на 2026 год

Актуальные редактируемые образцы (бланки) можно найти в правовых системах и на профильных порталах. Названия документов для поиска:

• «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» (ГАРАНТ, КонсультантПлюс, Договор-бланк.ру, Юрист Муртазин).
• «Примерная форма уведомления о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» (ГАРАНТ).
• «Претензия о возврате арендодателем стоимости произведенного арендатором капитального ремонта» (Белформа / бланки РФ).

Примечание: Ссылки на скачивание не предоставляются напрямую, так как адреса ресурсов могут меняться. Введите названия выше в поисковой строке Яндекс/Google или в поиске вашей правовой системы (КонсультантПлюс, ГАРАНТ).

Резюме

Зачет стоимости ремонта в счет арендной платы — это полноценное безналичное погашение обязательства по аренде. Ключ к успеху — Дополнительное соглашение, подписанное ДО начала работ, и безупречный пакет первички (Смета, Договоры подряда, Акты КС-2/КС-3, Уведомления).

Если Арендодатель блокирует процесс — действуйте через Претензию и суд, ссылаясь на неотложную необходимость (п. 2 ст. 619 ГК РФ), но будьте готовы доказывать аварийность объекта экспертизой.

Дата актуальности информации: . Перед использованием образцов рекомендуется свериться с последними изменениями ГК РФ и судебной практикой за последний квартал.