Вопрос о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом (МКД), волнует многих собственников квартир. От ответа на него зависит, кто вправе распоряжаться придомовой территорией, размещать на ней объекты, получать доход от её использования и контролировать её состояние. Разберёмся в правовых аспектах этой темы.

Общий принцип: земля принадлежит собственникам помещений

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) и статье 42 Земельного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания дома объекты, входит в состав общего имущества собственников помещений.

Это означает, что земля под МКД принадлежит всем совладельцам дома — владельцам квартир и нежилых помещений — на праве общей долевой собственности. Доля каждого собственника пропорциональна площади принадлежащего ему помещения.

Когда возникает право собственности на землю

Ключевое условие — земельный участок должен быть сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт. Важные правовые положения:

• Если участок под домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года) и в отношении него проведён кадастровый учёт, право общей долевой собственности считается возникшим в силу закона с момента введения ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
• Если участок сформирован после введения ЖК РФ, право общей долевой собственности возникает с момента завершения формирования участка и постановки его на кадастровый учёт.
• Дополнительной регистрации права в Росреестре для возникновения права не требуется — оно возникает автоматически, однако для совершения сделок и подтверждения права запись в ЕГРН желательна.

А если участок не сформирован?

Если земельный участок под домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, он, как правило, находится в государственной или муниципальной собственности. В этом случае собственники помещений не могут распоряжаться территорией, а любой третий лицо теоретически может претендовать на использование земли (например, под строительство).

Именно поэтому эксперты рекомендуют жильцам инициировать процедуру формирования участка. Для этого необходимо:

1. Провести общее собрание собственников и принять решение о формировании земельного участка.
2. Обратиться в орган местного самоуправления с заявлением.
3. Заказать кадастровые работы (межевание) у кадастрового инженера.
4. Добиться постановки участка на кадастровый учёт в Росреестре.

Распространённые заблуждения

«Землёй владеет управляющая компания или ТСЖ» — это неверно. УК, ТСЖ или ЖСК лишь управляют общим имуществом по договору с собственниками, но не являются собственниками земли. Исключение — редкие случаи, когда участок был оформлен на юридическое лицо до перехода прав к жильцам.

«Землёй владеет застройщик», после передачи квартир дольщикам и формирования участка право переходит к собственникам помещений.

Спорные ситуации и судебная практика

На практике встречаются сложные случаи:

• Два дома — один участок. Например, два ТСЖ расположены на одном земельном участке. Одно из товариществ обращается в муниципалитет с требованием сформировать отдельный участок под своим домом. Суды в таких спорах исходят из границ фактического землепользования и проектной документации.
• Платные парковки и ограждения. Только общее собрание собственников вправе решать вопросы об ограничении доступа на придомовую территорию и о размещении на ней объектов;
• Точечная застройка. Если участок не сформирован, муниципалитет может выделить часть территории под строительство — оспорить это жильцам будет крайне сложно.

Как проверить, кому принадлежит земля под вашим домом

Для получения информации можно:

• заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или в МФЦ (адреса офисов уточняйте по телефону горячей линии 8-800—*);
• воспользоваться публичной кадастровой картой;
• обратиться в управляющую организацию или ТСЖ.

За консультацией по оформлению прав можно обратиться к специалистам ФКП «Росреестра» по адресу: г. Москва, ул. Воронцово Поле, д. *** (тел. +7 (495) —) или к юристам, специализирующимся на жилищном праве, например в консультационный центр «Жилище и право» (Иванов И.И., тел. +7 (9*) —*).

1. Если земельный участок под МКД сформирован и поставлен на кадастровый учёт — он принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
2. Если участок не сформирован — земля остаётся в публичной собственности, и жильцам следует инициировать её оформление.
3. Управляющая компания и ТСЖ не являются собственниками земли, а лишь обслуживают её.
4. Распоряжаться придомовой территорией можно только по решению общего собрания собственников.

Оформление прав на землю под домом — это защита интересов жильцов, возможность контролировать благоустройство и гарантия того, что территория не будет использована без согласия собственников.