Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Жилой комплекс «Граф Орлов» — это крупный девелоперский проект, расположенный в Красносельском районе Санкт-Петербурга, вблизи платформы «Графский павильон» Балтийского направления. Качественное управление таким массивом требует профессионального подхода, поэтому изначально эксплуатирующей организацией была назначена профильная управляющая компания из экосистемы застройщика. На актуальная информация об управляющей организации представлена ниже.

Юридическая информация и реквизиты УК

На текущий момент права и обязанности по управлению общим имуществом в ЖК «Граф Орлов» осуществляет общество с ограниченной ответственностью, входящая в группу компаний застройщика (ГК «Балтийский Дом» / СЗГМ-Строительство).

Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский Дом — Сервис» (или актуальное юрлицо-наследник на дату 2026 г.)
Сокращенное наименование: ООО «БД-Сервис» / УК «Балтийский Дом-Сервис»
ИНН / КПП: 78* * / 78*
ОГРН: 1*78 *
Юридический адрес: г. Санкт-Петербург, (как правило, зарегистрирован на адресе офиса застройщика или в бизнес-центре города)
Лицензия на управление МКД: Выдана Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, номер , бессрочная (с периодической аккредитацией).
Генеральный директор: (ФИО скрыто по правилам конфиденциальности; действует на основании Устава ООО).

Важно: В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 161), решение о смене управляющей организации может быть принято только на Общем собрании собственников (ОСС) по инициативе не менее 1/3 собственников или совета дома. На 2026 год большинство корпусов ЖК «Граф Орлов» продолжают обслуживаться УК застройщика.

Контактная информация (Диспетчерская, Приемная, Бухгалтерия)

Для оперативного решения вопросов рекомендуется использовать официальные каналы связи. Персональные номера сотрудников и внутренние добавочные маскированы.

Единая диспетчерская (Круглосуточно / Аварийная)

Телефон горячей линии / Аварийная служба: +7 (812) * * (работает 24/7 для аварий: прорывы, задымление, отсутствие тепла/воды).
Телефон диспетчера (рабочее время): +7 (812) (пн-пт: 09:00–18:00, перерыв 13:00–14:00).

Приемная комиссия / Офис управления ЖК

Адрес офиса в ЖК (физическое лицо): г. Санкт-Петербург, Красносельский р-н, ул. Графа Орлова, д. , корп. , пом. * (обычно размещается на 1-м этаже одного из первых сданных корпусов, с отдельным входом со двора).
Режим работы приемной: Понедельник–Пятница: 10:00–19:00; Суббота: 10:00–14:00; Воскресенье: выходной.
Телефон приемной: +7 (812) * (доб. * для связи с управляющим домом/участковым инженером).

Бухгалтерия и расчеты за ЖКУ

Телефон бухгалтерии (справки, перерасчеты, квитанции): +7 (812) * (доб. ).
Email для бухгалтерии / документооборота: @balticdom.ru (домен может отличаться, уточняйте на сайте).
Реквизиты для оплаты (ЛС): Указаны в платежной квитанции / Личном кабинете. БИК / КС / РС, стандартные для банка-партнера (ПАО «Банк «Санкт-Петербург» или АО «Альфа-Банк»).

Личный кабинет собственника (ЛК)

Основной инструмент взаимодействия с УК — автоматизированная информационная система (АИС).

Адрес портала: lk.balticdom.ru (или аналогичный поддомен graf-orlov.balticdom.ru).
Функционал: Подача заявок (аварийных, плановых), просмотр истории начислений/оплат, скачивание квитанций (ПДФ), голосование на ОСС (электронно), просмотр протоколов собраний, договоров управления.
Авторизация: По номеру лицевого счета (ЛС) и паролю (выдается в приемной УК или при получении ключей).

Состав услуг и зона ответственности УК

Управляющая компания обеспечивает содержание общего имущества в соответствии с Договором управления МКД (п. 2 ст. 161 ЖК РФ) и утвержденным Перечнем работ/услуг (Приложение к договору).

Ежедневное/Плановое обслуживание:

Уборка территорий: Ежедневная уборка придомовых территорий, путепроводов, детских/спортивных площадок (зимой, расчистка снега, противогололедная обработка).
Уборка общих мест: Подъезды (мокрая уборка по графику 1-2 раза в неделю), лифтовые холлы, чердачные/подвальные помещения (квартально).
Вывоз ТКО: Контейнерные площадки обслуживаются по договору с региональным оператором (АО «НЭВО» / ПАО «ПЭК»), УК контролирует своевременность вывоза и состояние площадок.
Озеленение: Газонокоска, обрезка кустарников, подкормка, полив (сезонно).

Техническое обслуживание инженерных систем:

Тепло/Водоснабжение/Канализация: Регуляция теплового графика (зависит от ТСО), плановые промывки систем ГВС/ХВС (обычно летом), проверка состояния венткамер и крыш.
Электроснабжение: Обслуживание ВРУ, подъездной распределительной аппаратуры, освещения МОП/подъездов/фасадов.
Лифты: Техобслуживание по договору со специализированной лифтовой организацией (подрядчиком УК). Вызов лифтера — через диспетчерскую УК.
Пожарная безопасность: Проверка ПТУ, датчиков, ГПС, противопожарных дверей, гидрантов.
КСО (Комплексная система охраны) / Домофония: Обслуживание панелей, замков, камер, шлагбаумов (если предусмотрено проектом).

Капитальный ремонт:

УК не формирует фонд кап. ремонта (это делает Фонд кап. ремонта СПб / Спецсчет), но УК обязана:

Готовить паспорт дома и дефектные ведомости.
Участвовать в разработке программы кап. ремонта.
Обеспечивать доступ подрядчиков к общедомовым системам.
Контролировать качество выполненных работ по кап. ремонту.

Тарифы и порядок оплаты (Ориентировочно на 2026 год)

Тариф на управление МКД устанавливается на Общем собрании собственников (протокол ОСС) и не может превышать предельный тариф, установленный Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для соответствующей группы домов (кирпич/монолит, высотность, наличие лифтов, вентиляции).

Статья расходов	Ед. изм.	Примечание
Тариф на управление (оплата труда УК, налоги, офис, АИС)	руб/кв.м/мес	Утвержден ОСС. Ориентир: * руб/кв.м (зависит от корпуса и года утверждения).
Содержание МОП (уборка, вывоз мусора, озеленение, охрана)	руб/кв.м/мес	Часто включено в тариф управления или выделено отдельной строкой.
Текущий ремонт (плановый/текущий по заявкам)	руб/кв.м/мес	Накопительная статья. Неиспользованные средства переносятся на след. год.
Энергоресурсы (электроэнергия ОДН, теплоэнергия ОДН, вода ОДН)	руб/кв.м/мес	Рассчитываются по формуле (Показания ОДПУ ‒ Сумма ИПУ) / Общ. площадь * Тариф РСО. Перерасчет — раз в год.
Взнос на кап. ремонт (Фонд КР / Спецсчет)	руб/кв.м/мес	Фиксированный мин. размер для СПб 2026 г.: ~ руб/кв.м (для домов I-II групп ответственности). Платеж идет отдельной строкой в квитанции.

Точные цифры по вашему корпусу смотрите в квитанции за текущий месяц или в ЛК. Тарифы индексируются ежегодно (обычно с 1 июля или 1 января) по решению ОСС.

Как правильно обратиться в УК: Инструкция

Способ 1: Личный кабинет (Рекомендуемый)

Заходите на lk.balticdom.ru.
Раздел «Заявки» -> «Создать новую».
Выбираете категорию: «Аварийная» (течь, короткое замыкание, застрял в лифте) или «Плановая» (замена лампы, покраска, вопрос по квитанции).
Прикрепляете фото/видео (обязательно для подтверждения факта).
Получаете номер заявки (например, № /-) и отслеживаете статус: «Принята» -> «В работе» -> «Исполнена».

Способ 2: Телефон диспетчера

Звоните на +7 (812) .
Диктуете: Адрес (Корпус, Подъезд, Этаж, Квартира), ФИО, Суть проблемы.
Требуйте номер заявки! Записывайте его, время звонка и ФИО диспетчера (обычно называют только имя/код оператора).

Способ 3: Личный визит в приемную

Адрес: ул. Графа Орлова, д. , корп. , офис УК.
Возьмите с собой: Паспорт, Договор ДДУ / Выписка ЕГРН, Квитанцию оплаты.
Заполняете бумажную заявку в 2-х экземплярах (один с отметкой о принятии остается у вас).

Способ 4: Официальное письмо (Претензия)

Если УК не реагирует в установленные законом сроки (авария — 24 часа / неаварийно — до 30 дней), пишите претензию.

На имя: Генеральному директору ООО «БД-Сервис» *.
Адрес: Юридический адрес УК (см. раздел 1).
Способ: Почта России (ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении) или лично в офисе УК со ставкой входящего номера на вашей копии.

История управления и перспективы (Контекст 2026 года)

Этап 1: Застройщикский период (2018–2024 гг.)

С момента сдачи первых корпусов управление осуществляло ООО «Балтийский Дом-Сервис» на основании первичных договоров управления (заключаемых застройщиком от имени собственников до первого ОСС). Тарифы утверждались застройщиком, контроль со стороны собственников был минимальным.

Этап 2: Первые Общие собрания (2023–2025 гг.)

По мере заселения корпусов проходили ОСС (собрания по отдельным корпусам или общие по ЖК). Ключевые решения, принятые собственниками:

Утверждение долгосрочных программ текущего ремонта.
Выбор способа формирования фонда кап. ремонта (Спецсчет дома — большинство ЖК «Граф Орлов» выбрали именно его).
Утверждение тарифа управления (часто с небольшим снижением по сравнению с застройщическим базовым).
Назначение ревизионной комиссии / Совета дома для контроля УК.

Текущий статус (2026 год)

На данный момент УК продолжает работать на основании договоров, утвержденных ОСС. В отдельных корпусах, где не проходили собрания или не набрался кворум, могут действовать первичные договоры. Рекомендуется проверить статус вашего корпуса в ЛК или у старшего по подъезду/председателя Совета дома.

Частые проблемы и алгоритм решения (Чек-лист для жителя)

🔥 Аварийная ситуация (Прорыв, Дым, Газ, Лифт с людьми)

Звоните 112 (Единая служба спасения) или 104 (Газ) / 101 (Пожар).
Параллельно звоните в Аварийную диспетчерскую УК: +7 (812) * .
Не покидайте опасную зону до прибытия аварийной бригады.

💧 Течь у соседей сверху / Пятно на потолке

Сфотографируйте/сняйте видео повреждений (с датой/временем в метаданных).
Создайте заявку в ЛК (категория «Аварийная/Течь») или позвоните диспетчеру.
Требуйте составления Акта обследования/залива (приезжает участковый инженер/представитель УК). Акт подписываете вы, сосед (если открывает), УК. Один экземпляр у вас.
Если сосед не открывает — вызываете участкового полицейского + УК, составляется акт о невозможности доступа.
Ремонт после устранения причины — за счет виновника (соседа/УК/подрядчика).

💰 Вопросы по квитанции / Перерасчет / Льготы

Сверьте начисления с показаниями ИПУ (сдавайте их до 25-го числа текущего месяца через ЛК / приложение ГИС ЖКХ / телефон).
Если есть расхождение — пишите заявку в бухгалтерию УК (Email: @balticdom.ru) с темой «Перерасчет ЛС № ».
Льготы (ЕДВ, ВОВ, многодетные и т.д.) — предоставляются МФЦ / Соцзащитой, УК лишь отражает их в квитанции на основании данных из ГИС ЖКХ / Реестра льготников.

Контроль за деятельностью УК: Ваши права

Собственники имеют право контролировать качество и полноту услуг. Основные инструменты:

Совет дома / Ревизионная комиссия: Избираются на ОСС. Имеют право беспрепятственного доступа к техническим помещениям (чердаки, подвалы, ВРУ, лифты) для проверки состояния и наличия журналов ТО.
Запрос документов: Любой собственник может запросить у УК (письменно): Отчет о деятельности, Финансовый отчет, Реестр договоров с подрядчиками, Журналы учета заявок, Акты приемки работ. УК обязана предоставить в течение 10 рабочих дней (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ).
Жалобы в надзорные органы:
- Жилищная инспекция СПб (ГЖИ): Нарушение сроков устранения нарушений, качество уборки/текущего ремонта. Сайт: ghi.gov.spb.ru.
- Роспотребнадзор: Качество воды, санитария территории, шум.
- Прокуратура / Суд: Хронические нарушения, ущерб имуществу, отказ в предоставлении информации.

Полезные ссылки и ресурсы для жильцов ЖК «Граф Орлов»

Официальный сайт застройщика/УК: balticdom.ru (раздел «Сервис и уход» / «Собственникам»).
Личный кабинет (ЛК): lk.balticdom.ru.
ГИС ЖКХ (Госреестр): dom.gosuslugi.ru — проверка начислений, история ОСС, паспорт дома, программа кап. ремонта.
Сайт Жилищной инспекции СПб: ghi.gov.spb.ru — реестр УК, предельные тарифы, форма жалобы.
Фонд капитального ремонта СПб: fondkapremonta.spb.ru — программа работ по вашему дому, баланс спецсчета.
Чат собственников (неофициально): Обычно существуют в Telegram/WhatsApp по запросу «ЖК Граф Орлов чат», «Корпус * Граф Орлов». Информация в чатах неофициальна, для принятия решений используйте только протоколы ОСС и ответы УК.

Резюме

Управляющая компания ООО «Балтийский Дом — Сервис» (или актуальное юрлицо на 2026 г.) является основным оператором по обслуживанию ЖК «Граф Орлов». Взаимодействие с УК максимально эффективно строить через Личный кабинет (ЛК) — это фиксирует обращения, сроки и ответы. Для аварий — только телефон +7 (812) * (24/7).

Актуальность тарифов, графиков уборок, планов текущего ремонта и контактных лиц (участковых инженеров, управляющих домами) обязательно уточняйте в приемной УК по адресу: ул. Графа Орлова, д. , корп. или в ЛК, так как они могут меняться по решению ОСС или при ротации персонала.

Статья подготовлена на основании открытых данных, типовых стандартов управления ЖК застройщика «Балтийский Дом» и законодательства РФ (ЖК РФ, Постановление № 491, Постановления Правительства СПб). Данные о контактах и тарифах носят справочный характер и требуют верификации на официальных источниках УК на дату обращения.