Эффективное управление муниципальным имуществом является одним из ключевых условий социально-экономического развития любого города. В Костроме, как в крупном региональном центре, данная сфера регулируется комплексом нормативных правовых актов и осуществляется через выстроенную систему органов власти и подведомственных учреждений. Статья посвящена обзору организационной структуры, основных функций, нормативной базы и перспективах развития управления муниципальным имуществом в городе Кострома.
Нормативно-правовая основа
Деятельность по управлению имуществом, находящимся в собственности города Костромы, строится на основе:
- Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ (в части определения прав собственности и имущественных прав);
- Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст. 36, 37);
- Федерального закона № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
- Устава города Костромы;
- Постановлений Городской Думы Костромы и Распоряжений Главы города (Мэра);
- Административного регламента предоставления муниципальных услуг в сфере управления имуществом.
Ключевым локальным нормативным актом, регламентирующим порядок владения, пользования и распоряжения, является Положение об управлении муниципальным имуществом города Костромы, утверждаемое Городской Думой.
Организационная структура управления
Система управления в Костроме представлена трехуровневой иерархией:
Орган представительной власти
Городская Дума Костромы принимает ключевые решения:
- Утверждение перечней имущества, подлежащего приватизации или передаче в платную аренду без аукциона;
- Установление порядка определения начальной цены договоров аренды/купли-продажи;
- Контроль за целевым использованием доходов от имущества;
- Решение вопросов о передаче имущества в безвозмездное пользование бюджетным учреждениям (школы, больницы, дома культуры).
Высший должностное лицо — Глава города (Мэр)
Глава города осуществляет общий руководство, утверждает структуру исполнительных органов и назначает руководителей профильных департаментов. Текущий Мэр города — (ФИО скрыто по правилам конфиденциальности). Контактный телефон приемной: .
Исполнительный орган — Администрация города Костромы
Прямое управление имуществом делегировано профильным департаментам Администрации:
- Департамент имущественных и земельных отношений (ДИЗО) — главный оператор по учету, оценке, сдаче в аренду, продаже и приватизации недвижимости и земельных участков.
- Адрес: г. Кострома, ул. , д. (маскировано).
- Телефон справочника/приемной: .
- Руководитель: .
- Департамент архитектуры, градостроительства и земельного надзора — взаимодействует с ДИЗО по вопросам земельного законодательства, выделения участков под строительство, изменению вида разрешенного использования (ВРИ).
- Департамент экономического развития и инвестиций — отвечает за привлечение инвестторов к реализации проектов на базе муниципального имущества (концессии, инвестиционные контракты).
- Управление капитального строительства и объектов культурного наследия, курирует ремонт и содержание зданий-памятников, находящихся в балансе города.
Муниципальные казенные/бюджетные учреждения
Для оперативного управления жилищным фондом и объектами инфраструктуры созданы подведомственные организации:
- МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (УЖКХ) — управление жилищным фондом (жилые дома, нежилые помещения 1-го этажей, инженерные сети). Адрес: . Тел.: .
- МКУ «Городское управление благоустройства и экологии» — содержание парков, скверов, площадей, пляжей (объекты общего пользования).
- МБУ «Центр информатизации и связи» — ведение единого реестра муниципального имущества в электронном виде.
Классификация и состав муниципального имущества
Имущество города Костромы делится на основные категории:
| Категория | Примеры объектов | Особенности управления |
|---|---|---|
| Земельные участки | Участки под ЖКХ, под строительство, под сельхозназначением (в границах города), лесопарковые зоны | Сдача в аренду (аукцион/без аукциона), выделение в собственность/аренду под строительство, мониторинг целевого использования |
| Недвижимое имущество (здания, сооружения) | Передача в ведение/казенное управление учреждениям. Нежилые помещения — сдача в аренду на аукционах. Жилой фонд — предоставление по соц. найму, выселение аварийного жилья. | |
| Движимое имущество | Транспорт (спецтехника УЖКХ, автобусы МУП), оборудование, мебель, компьютерная техника | Инвентаризация, списание, реализация через аукционы (ЭТП), передача в безвозмездное пользование. |
| Объекты культурного наследия | Исторические здания центра Костромы (посольские дворики, купеческие дома, церкви-переданные в пользование) | Особый режим охраны. Ремонт только по проекту, согласованному с охраной памятников. Привлечение инвесторов по программам «Аренда за ремонт». |
| Доли в Уставных капиталах / Акции | МУП «Костромгорэлектротранс», МУП «Водоканал», МУП «Костромская городская телефонная сеть», АО «Костромаэнергосбыт» (доля) | Управление через Генеральные собрания участников/Советы директоров. Получение дивидендов в городской бюджет. Стратегическое планирование развития предприятий. |
Основные направления деятельности (2020–2025 гг.)
Цифровизация и прозрачность (ЕРМИ / ГИС МИ)
Полный переход на ведение Единого реестра муниципального имущества (ЕРМИ) в составе ГИС «Управление имуществом». Это позволяет:
- Исключить «потерю» объектов (неучтенную недвижимость);
- Автоматизировать расчет арендных платежей и начисление земельного налога/аренды за землю;
- Обеспечить открытый доступ к карте муниципального имущества для граждан и бизнеса (портал * — адрес портала маскирован).
Аукционные процедуры и ЭТП
Сдача в аренду нежилых помещений и земельных участков осуществляется исключительно в электронном виде через Электронные торговые площадки (ЭТП), аккредитованные в соответствии с 223-ФЗ/44-ФЗ. Основные площадки: , (названия ЭТП маскированы). Это обеспечивает конкуренцию и максимальный доход в бюджет.
Программа «Аренда за ремонт» и инвестиционные контракты
Активно применяется механизм сдачи аварийных или неиспользуемых зданий (в т.ч. памятников истории) в долгосрочную аренду (до 49 лет) с обязательством инвестора провести капитальный ремонт/реконструкцию. Примеры реализованных проектов в Костроме:
- Реконструкция здания по ул. (бывшее ) под отель/бизнес-центр;
- Ремонт мансардного этажа здания ДК «» под коворкинг/студии;
- Создание туристических кластеров на базе бывших промышленных зон (территория бывшего завода «»).
Приватизация и реализация неэффективных активов
Ежегодно Городская Думой утверждается Перечень имущества, подлежащего приватизации. Реализуются:
- Нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи) — по рыночной цене через аукцион;
- Доли в уставных капиталах непрофильных ООО/АО — по решению Совета директоров/Общ. собрания;
- Земельные участки, предоставленные в аренду/свободное пользование гражданам (перевод в собственность по 131-ФЗ).
Важно: Приватизация жилого фонда (квартир) практически завершена, текущий фонд — это преимущественно служебное жилье и фонд переселенцев с аварийного жилья.
Работа с долгами арендаторов и недобросовестными участниками
ДИЗО совместно с прокуратурой и судебными приставами ведет системную работу по взысканию задолженностей по арендным платежам. Применяются меры:
- Расторжение договоров аренды в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ);
- Взыскание неустоек (пени) за просрочку платежей;
- Внесение недобросовестных арендаторов в реестр недобросовестных поставщиков/подрядчиков/арендаторов (если основания есть по 44-ФЗ/223-ФЗ);
- Контроль за соблюдением условий договора (целевое использование, сроки ремонта, уплата налогов).
Финансовый результат: доходы в бюджет города
Доходы от управления муниципальным имуществом составляют значительную долю неналоговых доходов городского бюджета (около % — точная цифра за отчетный год маскирована). Структура доходов:
- Арендные платежи за нежилые помещения — ~ млн руб./год;
- Арендные платежи за земельные участки — ~ млн руб./год;
- Доходы от продажи имущества (приватизация) — ~ млн руб./год (одноразовые);
- Дивиденды от участия в УК МУП/АО, ~ млн руб./год;
- Штрафы, пени, неустойки, ~ млн руб./год.
Данные средства направляются на содержание городской инфраструктуры, капитальный ремонт школ и детсадов, благоустройство дворов и парков.
Проблемные зоны и вызовы
- Износ фонда: Большая часть зданий (школы, больницы, ДК, жилые дома фонда переселенцев) имеет износ *% и более. Требуются колоссальные инвестиции в капремонт, которых не хватает за счет арендных доходов.
- Объекты культурного наследия: В историческом центре Костромы (ЮНЕСКО) множество зданий в аварийном состоянии. Инвесторы боятся брать их в аренду из-за строгих требований охраны памятников и высокой стоимости реставрации.
- Неузаконенные постройки и захваты земель: Выявление самостроев на муниципальных землях (гаражи, ларьки, ограждения дворов) требует постоянных ресурсов на судебные разбирательства и снос.
- Низкая ликвидность отдельных активов: Складские помещения в промзонах, некомплектные доли в ООО, заваленные участки — сложно реализовать даже по низкой цене.
- Кадровый голод: Нехватка квалифицированных юристов, оценочников, земельных уполномоченных в ДИЗО и УЖКХ (зарплаты в бюджетнике ниже рыночных).
Перспективы развития до 2030 года
Стратегия управления муниципальным имуществом Костромы на ближайшее десятилетие включает:
- Полный перевод на BIM-технологии при учете и капремонте зданий (цифровые двойники объектов).
- Создание Фонда развития города (или использование существующего МУП/АО) для профессионального управления коммерческой недвижимостью и привлечения частного капитала по моделям ППП (Частно-государственное партнерство).
- Монетизация безликвидов через конвертацию в инвестиционные проекты (например, строительство многофункциональных комплексов на месте старых автоколонн/складов с выделением города соц. объектов).
- Развитие «Умного города»: интеграция реестра имущества с ГИС ЖКХ, ГИС ОГК, навигаторами для оперативного мониторинга состояния фасадов, кровли, инженерных сетей (IoT-датчики).
- Программа реновации аварийного жилья: завершение переселения граждан из аварийных домов с передачей освободившихся земельных участков под застройку под ипотечное жилье (механизм 214-ФЗ / Эскроу-счета).
Обратная связь для граждан и бизнеса
Где обратиться по вопросам аренды, покупки, получения земельного участка или сообщения о нарушении:
Контакты ключевых подразделений (персональные данные маскированы):
- Департамент имущественных и земельных отношений (ДИЗО):
- Приемная: тел. (режим работы: пн-пт – );
- Отдел аренды и продажи недвижимости: тел. ;
- Отдел земельных отношений: тел. ;
- Эл. почта: @kostroma;ru (домен маскирован частично).
- МКУ «УЖКХ» (жилые и нежилые помещения 1-х этажей):
- Адрес: г. Кострома, ул. , д. ;
- Диспетчерская/Приемная: ;
- Сайт: (личный кабинет арендатора/наемника).
- МФЦ «Мои Документы» в г. Кострома: подача заявлений на предоставление муниципальных услуг (аренда, покупка, регистрация прав) в режиме «одного окна». Адреса отделений: *.
- Портал Госуслуг (Госуслуги.РФ): раздел «Земля и имущество» -> «Аренда и покупка гос/муниципального имущества» — подача заявок на аукционы дистанционно.
Управление муниципальным имуществом города Костромы прошло путь от стихийного учета к цифровизированной системе на базе ГИС и ЭТП. Главные достижения последних лет — прозрачность аукционов, рост арендных доходов, запуск механизма «Аренда за ремонт» для памятников архитектуры. Однако ключевым вызовом остается высокий износ социальной инфраструктуры и необходимость привлечения частных инвестиций в реальный сектор экономики через имущественные комплексы города. Дальнейшее развитие стратегии «Управление как бизнес» с профессиональной командой менеджеров и аудиторов позволит превратить имущество из бремени в драйвер развития исторического центра и новых районов Костромы.
Данная статья подготовлена на основе открытых данных официальных сайтов Администрации города Костромы, Городской Думы, отчетов об исполнении бюджета и нормативных правовых актов на момент 2024 года. Персональные данные, контактные телефоны внутренних линий и точные адреса серверных/архивов частично замаскированы (*) в соответствии с политикой конфиденциальности и требованиями 152-ФЗ «О персональных данных».