Акт технического состояния помещения — это основной документ, фиксирующий фактическое состояние недвижимости на момент осмотра. В 2026 году актуальность данного документа остается крайне высокой: он необходим для капитального ремонта, перепланировки, сдачи-приемки объектов, страхования, получения заключения о возможности сноса или реставрации, а также для судебных разбирательств. Ниже представлено подробное руководство по подготовке, составлению и оформлению акта с учетом актуальных нормативных актов и судебной практики.

Нормативная правовая база (актуально на 2026 год)

Составление акта регулируется комплексом документов. Главным базовым стандартом на текущий момент является:

• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (введен в действие Приказом Росстандарта от № 433-ст). Он заменил устаревший ГОСТ Р 53778-2010 и установил единые требования к процедуре обследования, классификации дефектов и формированию отчетности.
• СП 13-102-2003 (с актуальными изменениями) — «Обследование и осмотр зданий и сооружений». Определяет этапы работ: предварительное изучение документации, визуальный осмотр, детальное обследование (инструментальное), обработку результатов.
• Гражданский кодекс РФ (ст. 210, 214, 558) — права и обязанности собственников по содержанию имущества.
• Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 39, 161-163) — требования к содержанию общего имущества в МКД, порядок проведения капитального ремонта.
• Постановление Правительства РФ от № 491 (в ред. на 2026 г.) — правила содержания общего имущества, формы актов для ТСЖ/ЖСК/УК.

Важно: Единой обязательной формы акта для всех случаев жизни не существует (кроме отчетности УК перед собственниками МКД). Организации разрабатывают собственные бланки, утверждая их локальными нормативными актами (приказами директора), либо используют рекомендуемые формы из справочно-правовых систем (КонсультантПлюс, Гарант) и типовые бланки ГОСТ/СП.

Основные основания и цели составления акта

По информации из открытых источников и практики ООО «ДЕПАРТАМЕНТ» и подобных экспертных организаций, акты составляются по следующим основаниям:

1. Подготовка к капитальному ремонту (определение объемов работ, дефектной ведомости).
2. Оценка возможности перепланировки/переустройства (например, для офисного центра «Манхэттен» по адресу: г. , ул. , д. , корп. , пом. *).
3. Разработка проекта на снос/демонтаж (требуется заключение о состоянии, по сути — расширенный акт).
4. Сдача-приемка после стройки/ремонта или при передаче в управление/аренду.
5. Страхование имущества (определение страховой стоимости и рисков).
6. Судебные споры (независимая экспертиза, фиксация ущерба от затопления, пожара, недобросовестного ремонта).
7. Плановые осмотры (весенние/осенние) по графику УК/ТСЖ для МКД.

Структура и обязательные реквизиты акта

Независимо от цели, юридически значимый акт должен содержать следующие блоки (согласно ГОСТ 31937-2024 и деловому обороту):

Шапка документа

• Наименование: «Акт технического состояния помещения (здания, сооружения)», «Акт осмотра технического состояния», «Акт обследования..;».
• Номер и дата составления: Дата проведения осмотра (не дата печати!). На дата указывается в формате ДД.ММ.ГГГГ.
• Место составления: Город, населенный пункт (адрес организации-составителя или адрес объекта).

Сведения о комиссии/исполнителях

Акт подписываеться комиссией (не менее 2-х лиц) или уполномоченным специалистом (инженером, технадзором). Указываются:

• Должность, ФИО (частично маскируем: Иванов И.И. → Ив* И.И.), основание действия (должностная инструкция, приказ № * от ..2026, доверенность № ).
• Наименование организации-исполнителя (если привлечена сторонняя экспертная фирма): ООО «», лицензия СРО № *, выдан ..20 г.

Объект осмотра (Идентификация)

Максимально точное описание:

• Адрес: г. , ул. , д. , корп./стр. , пом./кв. , этаж .
• Кадастровый номер: ::*:*.
• Назначение: жилое/нежилое, офис, склад, производственное и т;д.
• Год постройки, серия дома, несущая конструкция (панель, кирпич, монолит, дерево).
• Площади: общая, полезная, площадь балконов/лоджий (согласно БТИ/ЕГРН).

Основание для проведения осмотра

Ссылка на документ: договор № * от ..2026 г., заявление собственника № *, приказ директора № , решение ОСС собственников МКД протокол № от ..2026 г;

Методология и условия осмотра

• Вид осмотра: визуальный / инструментальный (неразрушающий контроль).
• Используемые приборы: лазерные дальномеры, влагомеры, тепловизоры, ультразвуковые дефектоскопы, измерители толщины покрытий (с указанием ГОСТ/МИ на приборы, даты поверки).
• Погодные условия (для фасадов/крыш): температура, осадки, освещенность.
• Доступность конструкций: полностью доступны / частично закрыты отделкой / недоступны (указаны причины).

Описание технического состояния по элементам (Табличная часть)

Это ядро акта. Рекомендуемая структура таблицы (пример из форм КонсультантПлюс / УТВЕРЖДАЮ формы весеннего осмотра):

Примечание: Таблица приведена как пример. В реальном акте перечисляются ВСЕ элементы объекта.

Категории технического состояния (по ГОСТ 31937-2024 / СП 13-102-2003)

1. Работоспособное — дефектов нет, эксплуатационные свойства в норме.
2. Ограниченно работоспособное, есть дефекты, снижающие надежность/комфорт, но не создающие угрозы обрушения. Требует текущего/капитального ремонта.
3. Аварийное — критические дефекты, угроза обрушения/аварии. Эксплуатация запрещена или ограничена. Требует срочных мер, усиления или сноса.
4. Неустойчивое / Разрушенное — для объектов под снос.

• Общее заключение о состоянии объекта.
• Рекомендации: допустимость дальнейшей эксплуатации, необходимость ремонта (текущего/капитального), возможность перепланировки, необходимость детального обследования (проектирования усилений).
• Сроки устранения выявленных дефектов.

Приложения (неотъемлемая часть)

• Фототаблица / Фотоотчет (обязательно! Каждое фото с датой, временем, подписью «Вид на…», привязкой к пункту акта).
• Схемы/планы с нанесением дефектов (фрагменты планов БТИ или замерных чертежей).
• Протоколы инструментальных замеров (журналы замеров, протоколы испытаний).
• Копии лицензий СРО, свидетельств о поверке приборов, дипломов экспертов.

Подписи

Подписи всех членов комиссии / исполнителей с расшифровкой (ФИО). Если собственник/арендатор/представитель УК отказывается подписывать — составляется отдельное заявление об отказе или вносится запись в акт: «С представителем заказчика Петровым П.П. (паспорт * * № *) акт ознакомлен, подпись отказ(а/лась) ставить, отказ зафиксирован».

Особенности составления для разных типов объектов

Помещение в многоквартирном доме (МКД)

• Часто оформляется как Приложение к договору о содержании и ремонте общего имущества.
• Учитывается общая площадь помещений (кв. м), доли собственников.
• Форма часто утверждается Региональным фондом капитального ремонта или Минстроем региона.
• Проводится комиссией УК/ТСЖ/ЖСК с участием представителей собственников (не менее 10% от числа голосов или по кворуму ОСС).

Нежилое помещение (офис, склад, торговое) / Офисный центр (пример «Манхэттен»)

• Фокус на несущих конструкциях, инженерных системах (ВК, ВС, ЭО, ППО), пожароустойчивости.
• Часто является этапом Технического обследования (более глубокого, чем осмотр) для разработки Проекта перепланировки/реконструкции.
• Требует привлечения лицензированной СРО организации для проектирования/обследования несущих конструкций.

Объекты культурного наследия / Аварийный фонд

• Строгая регламентация (Приказ Минкультуры РФ, региональные программы сноса).
• Акт является основой для включения в программу сноса/переселения или для разработки проекта реставрации.

Пошаговая инструкция: Как составить акт «под ключ»

1. Подготовка (Кабинетная работа): Сбор документов на объект (выписка ЕГРН, паспорт объекта БТИ, планы этажей, проекты, акты предыдущих осмотров, истории ремонтов). Изучение истории эксплуатации.
2. Планирование: Составление программы обследования (какие конструкции открывать, где делать замеры, какой приборы нужны). Согласование с заказчиком.
3. Выездная работа (Полевой этап):
   • Визуальный осмотр всех доступных зон.
   • Инструментальные замеры (влажность, толщина, прочность, геометрия).
   • Фото/видеофиксация каждого дефекта с указанием масштаба (линейка/рулетка в кадре).
   • Заполнение полевых журналов/планшетов.
4. Камерная обработка: Обработка замеров, расчеты прочности/устойчивости (при необходимости), систематизация фото, заполнение таблицы акта.
5. Формирование отчета: Написание текстовой части, выводов, рекомендаций. Сборка приложений.
6. Согласование и подписание: Передача черновика заказчику, учет замечаний, финальная печать и подписи (в 2-х экземплярах минимум: заказчик, исполнитель).

Типовые ошибки и риски (Чек-лист для проверки)

• Отсутствие даты осмотра (указана только дата печати) — акт можно оспорить в суде как неактуальный.
• Общие фразы без конкретики: «Стены в удовлетворительном состоянии» — недопустимо. Надо: «Стены кирпичные, местные трещины вертикальные шириной 1-2 мм в зоне оконных проемов 3-го этажа, нерастущие».
• Нет фотофиксации или фото некачественные/без привязки к месту.
• Игнорирование недоступных зон: Не написано «перекрытие не осмотрено из-за подвесного потолка», риск претензий за скрытые дефекты.
• Несоответствие категории состояния дефектам: Пишут «Работоспособное», а в дефектах — «прогиб предельный, коррозия 80%».
• Подпись некомпетентных лиц: Подписал охранник или уборщица вместо инженера/председателя ТСЖ.
• Отсутствие ссылки на СРО/лицензию при обследовании несущих конструкций (для перепланировки/сноса это критично).

Образец заполнения ключевых полей (Шаблон для копирования)

АКТ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ
№ ___ от "__" ________ 202_ г.

г. _________________________________________________________________

Мы, нижеподписавшиеся:
________________________________________________________________ (ФИО, должность, основание)
________________________________________________________________ (ФИО, должность, основание)
действующие на основании __________________________________________ (Приказ №___ / Договор №___ / Протокол ОСС №___),
составили настоящий Акт о том, что провели технический осмотр помещения:

ОБЪЕКТ ОСМОТРА:
Адрес: г. , ул. , д. , корп. , пом. , эт. 
Кадастровый номер: ::*:*
Правоустанавливающий документ: ____________________________________
Назначение: ______________________________________________________
Год постройки: ____ г. Серия дома: ________________________________
Несущие конструкции: _____________________________________________
Общая площадь по ЕГРН/БТИ: ______ кв.м.
ОСНОВАНИЕ И ЦЕЛЬ:
__________________________________________________________________

(напр.: Договор на обследование № * от ..2026 г. для разработки проекта перепланировки)

МЕТОДЫ И УСЛОВИЯ:
Вид осмотра: Визуальный + Инструментальный (неразрушающий контроль).
Приборы: ________________________________________________________ (с в/н и датой поверки).
Погода: Темп. ___°C, осадки ___, облачность ___.
Доступность: Полная / Частичная (указать что закрыто: _______________).

РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА (Таблица ─ см. структуру в п. 3.6)
Здесь вставляется заполненная таблица по элементам конструкций.

ИТОГОВАЯ ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ:
Объект (помещение) в целом относится к категории: ______________________
(Работоспособное / Ограниченно работоспособное / Аварийное).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
Эксплуатация помещения в текущем состоянии: ДОПУСТИМА / ОГРАНИЧЕННА / ЗАПРЕЩЕНА.
Необходимые мероприятия: _______________________________________
 (Перечень работ с приоритетом: Срочные / Плановые / Рекомендуемые).
Необходимость детального обследования / проектирования: ДА / НЕТ.
Сроки устранения критических дефектов: ___________________________.

ПРИЛОЖЕНИЯ:
Фототаблица (__ лист., __ фото) — обязательно.
Схема дефектов (__ лист.).
Протоколы замеров (__ лист.).
Копии допусков СРО / Поверки приборов (__ лист.).

ПОДПИСИ:
Член комиссии / Инженер: _________________ / _______________________ (Подпись / Расшифровка ФИО)
Член комиссии / Заказчик: _________________ / _______________________ (Подпись / Расшифровка ФИО)
(При отказе подписывать: заявление о отказе прилагается / запись в акте).

М.П. (При наличии печати у организации-исполнителя)

Электронный документооборот и хранение

В 2026 году акты все чаще оформляются в электронном виде (ЭДО):

• Подписание Квалифицированной электронной подписью (КЭП) уполномоченных лиц.
• Хранение в системах ЭДО (СБИС, Диадок, Контур, 1С) или в АИС ЖКХ / ГИС ЖКХ (для МКД).
• Оригинал бумажного акта (если требуется для нотариуса, суда, Росреестра) распечатывается, нумеруется, сшивается, подписывается «ручной» подписью и скрепляется печатью (если есть). На листе регистрации указывается: «Оригинал электронного документа, подписан КЭП владельца сертификата № *»

Ответы на частые вопросы (FAQ)

В: Обязательно ли привлекать СРО для составления акта?

О: Для визуального осмотра (плановый, приемка квартиры, бытовой ремонт) — НЕТ. Может составить комиссия УК/ТСЖ или частный инженер. Для технического обследования (инструментальное, несущие конструкции, перепланировка, снос, экспертиза для суда) — ДА, обязательно членство в СРО проектировщиков/обследователей (ФЗ-372).

В: Какая разница между Актом осмотра и Актом обследования?

О: Осмотр — визуальный, быстрый, фиксирует видимые дефекты. Обследование — комплексное, включает инструментальные замеры, расчеты, открытие конструкций, лабораторные испытания. Результат обследования — Техническое заключение (ТЗ), к которому акт осмотра является приложением;

В: Нужен ли акт для перепланировки квартиры?

В: Срок действия акта?

О: Законом не установлен. Рынок и банки/страховщики обычно принимают акты не старше 6–12 месяцев. Для сделок с недвижимостью часто требуют свежий акт (не старше 1-3 месяцев). После любого чрезвычайного события (пожар, наводнение, землетрясение) старый акт теряет силу.

В: Что делать, если собственник не пускает комиссию?

О: Составляется Акт об отказе в допуске к осмотру (с приглашенными свидетелями/участием участкового/полиции). Это документ, защищающий УК/ТСЖ/арендодателя от претензий «вы не проверяли». По МКД — основание для доступа через суд (ст; 44 ЖК РФ).

Грамотно составленный Акт технического состояния помещения, это не просто формальность, а инструмент управления рисками и имуществом. В 2026 году ключевыми трендами являются: переход на инструментальные методы (тепловизия, ультразвук) даже при плановых осмотрах, обязательная фотофиксация с геотегами/таймстемпами, использование БИМ-моделей для фиксации дефектов и электронный документооборот с КЭП.

Используйте представленную структуру и чек-лист ошибок для подготовки собственного бланка или ТЗ для подрядчика. Помните: экономия на качестве осмотра стоит в 10-100 раз дороже при последующем устранении аварийных последствий или судебных спорах.

Данная статья подготовлена на основе открытых данных интернета (КонсультантПлюс, ГАРАНТ, сайты экспертных организаций, типовые бланки) по состоянию на . Персональные данные, адреса конкретных объектов и контакты организаций в тексте замаскированы (*) в соответствии с политикой конфиденциальности. Статья носит информационный характер и не заменяет консультации профильных специалистов (инженеров-технадзора, юристов, СРО).