Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Владение земельным участком в долевой собственности (статья 244 ГК РФ, статья 11.1 ЗК РФ) подразумевает, что участок принадлежит нескольким лицам одновременно, причем доли каждого собственника определены. Любые действия с таким недвижимым имуществом (продажа, аренда, ипотека, выделение доли в натуре, проведение межевания) требуют согласованного волеизъявления всех соучастников. Основным документом, фиксирующим эту волю, является Соглашение собственников долевой собственности.

В данной статье мы подробно разберем правовые основы, структуру документа, нюансы нотариального удостоверения, порядок регистрации в Росреестре и предоставим актуальный образец соглашения с замаскированными персональными данными.

Правовое регулирование: когда требуется соглашение

Необходимость составления соглашения прописана в нескольких ключевых нормативных актах:

Гражданский кодекс РФ (ст. 246, 250): определяет порядок владения, пользования и распоряжения общей имуществом. Продажа доли требует уведомления соучастников о праве преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ (ст. 11.1, 39.28): регулирует специфику долевой собственности на землю и порядок выделения доли в натуре.
ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: устанавливает перечень документов для регистрации прав и сделок.
Основы законодательства о нотариате: определяет сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.

Основные ситуации, требующие соглашения:

Иностранирование доли (продажа, дарение, обмен): до сделки необходимо уведомить соучастников (ст. 250 ГК РФ). Соглашение подтверждает, что право преимущественной покупки реализовано или отказано.
Аренда участка: заключение договора аренды на срок более 1 года (подлежит регистрации) требует согласия всех долевладельцев (ст. 609 ГК РФ).
Обременение ипотекой (залог): требует нотариально удостоверенного согласия соучастников.
Выделение доли в натуре (раздел участка): необходимо соглашение о границах образующихся участков и порядке их использования (ст. 11.2 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ).
Проведение кадастровых работ (межевание): согласование схемы расположения границ с соседними участками и между соучастниками.
Строительство капитальных объектов: получение разрешения на строительство от имени всех собственников.

Форма соглашения: простое письменное или нотариальное?

Это критически важный момент. Выбор формы зависит от вида сделки:

Вид сделки / действия	Требуемая форма соглашения	Правовая основа
Продажа / дарение / обмен доли	Нотариальная форма (с 2016 г. для долей в недвижимости)	ст. 42 Основы законодательства о нотариате, п. 2 ст. 558 ГК РФ
Нотариальная форма (так как договор аренды подлежит нотариату и регистрации)	ст. 609, 674 ГК РФ
Ипотека (залог) доли	Нотариальная форма	ст. 339 ГК РФ, ст. 42 Основы закона о нотариате
Выделение доли в натуре (раздел участка)	Нотариальная форма (соглашение о разделе общей собственности)	ст. 252 ГК РФ, ст. 11.2 ЗК РФ
Согласование схемы межевания / границ (без разделения)	Простое письменное (подписи всех собственников)	ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
Уведомление о продаже доли (ст. 250 ГК РФ)	Простое письменное (нотариальное уведомление или почтовое заказное)	ст. 250 ГК РФ

Важно! Даже если закон допускает простую письменную форму (например, для согласования границ при межевании), нотариальное удостоверение существенно снижает риски оспаривания сделки в суде в будущем. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие обману и объясняет последствия.

Структура и обязательные реквизиты соглашения

Грамотно составленный документ должен содержать следующие блоки:

Шапка документа

Название: «Соглашение собственников долевой собственности земельного участка о [суть действия: продаже доли / аренде / выделении доли / согласовании границ]».
Место составления (населенный пункт).
Дата составления (число, месяц словами, год).

Сведения о сторонах (Соучастники)

Для физических лиц указываются: ФИО полностью, дата и место рождения, адрес регистрации (прописки), паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения). Для юридических лиц: полное наименование, ОГРН, ИНН, адрес, ФИО представителя, основание действия (доверенность, устав).

В образце ниже персональные данные замаскированы в соответствии с требованиями безопасности.

Описание объекта (Земельный участок)

Адрес (местоположение) участка.
Кадастровый номер (обязательно).
Площадь.
Вид разрешенного использования (ВРИ).
Категория земель.
Размер доли каждого собственника (например: 1/2, 1/4, 1/4 или 0.5; 0.25; 0.25).
Свидетельство о праве (номер, дата выдачи) или выписка из ЕГРН.

Предмет соглашения (Суть волеизъявления)

Четкое описание, к чему пришли стороны. Примеры формулировок:

На продажу доли: «Соучастники подтверждают, что были надлежаще уведомлены о намерении гражданина продать свою долю в размере по цене руб. Право преимущественной покупки не реализовано / отказано. Согласие на продажу доли третьему лицу, гражданину дано».
На аренду: «Соучастники дают согласие на заключение договора аренды земельного участка с гражданином на срок лет под ежегодную плату руб.».
На выделение доли: «Соучастники согласовали схему выделения доли гражданина в натуре. Образующийся участок получит кадастровый номер , площадь кв.м., границы по схеме в Приложении № 1».

Права и обязанности сторон

Обязательство всех сторон предоставить документы для регистрации в Росреестре;
Распределение расходов (нотариальные тарифы, госпошлины, услуги кадастрового инженера).
Гарантии отсутствия обременений (аррестов, ипотек, сервитутов), если их нет.

Порядок расчетов (если применимо)

Способ и сроки оплаты доли, арендной платы, компенсации при выделении доли.

Ответственность сторон

Штрафы за нарушение сроков, возмещение убытков в случае признания сделки недействительной по вине одной из сторон.

Заключительные положения

Соглашение вступает в силу с момента подписания (или нотариального удостоверения).
Количество экземпляров (по числу сторон + 1 для нотариуса + 1 для Росреестра).
Подписи сторон с расшифровкой.

Приложения

Схема расположения границ (для выделения доли/межевания).
Копии паспортов / учредительных документов.
Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 30 дней).
Уведомления соучастников (для ст. 250 ГК РФ) с подтверждением доставки.

Образец соглашения (Шаблон)

Ниже приведен универсальный образец для наиболее частого случая — согласия на иностранирование доли (продажу) с обязательным нотариальным удостоверением. Для других целей (аренда, выделение доли) блок «Предмет соглашения» редактируется соответственно.

 СОГЛАШЕНИЕ
 собственников долевой собственности земельного участка
 о согласии на отчуждение доли в праве долевой собственности г. «___» _____________ 202__ г.
 Мы, нижеподписавшиеся:
Гражданин(ка) (далее — «Соучастник № 1»),
 паспорт: серия * № , выдан * г. код подразделения ,
 проживающий(ая) по адресу: г. , ул. , д. , кв. ,
 в лице себя / представителя по доверенности № от * г.,
Гражданин(ка) (далее — «Соучастник № 2»),
 паспорт: серия № , выдан * г. код подразделения ,
 проживающий(ая) по адресу: г. , ул. , д. , кв. ,
 в лице себя / представителя по доверенности № от * г.,
 Гражданин(ка) (далее — «Соучастник № 3»),
 паспорт: серия № , выдан * г. код подразделения ,
 проживающий(ая) по адресу: г. , ул. , д. , кв. ,
 в лице себя / представителя по доверенности № от * г.,
вместе именуемые «Стороны» или по отдельности «Сторона», действуя на основании ст. 246, 250 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ и ФЗ № 218-ФЗ, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Стороны являются собственниками земельного участка в праве долевой собственности (далее, «Участок») со следующими характеристиками:
 Адрес (местоположение): , район/область, СНТ/поселок , участок № .
 Кадастровый номер: :::.
 Площадь: кв.м. ( соток).
 Категория земель: * (земли населенных пунктов / сельхозназначения и т.д.).
 Вид разрешенного использования: .
 Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН: № от .
Размеры долей Сторон в праве общей долевой собственности к Участку:
 Соучастник № 1 — (например, 1/2 или 0.5);
 Соучастник № 2 — * (например, 1/4 или 0.25);
 Соучастник № 3, * (например, 1/4 или 0.25).
Соучастник № 1 намерен отчуждить (продать) свою долю в размере * в праве долевой собственности к Участку (далее — «Доля») третьему лицу, Гражданину * (паспорт: серия * № , проживающему по адресу: ) по цене * (* ) рублей 00 копеек.
Соучастники № 2 и № 3 подтверждают, что были надлежаще уведомлены Соучастником № 1 о намерении продать Долю по указанной цене и на указанных условиях в соответствии со ст. 250 ГК РФ.
 Уведомления направлены заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении:
 — Соучастнику № 2: почтовое отправление № * от * г. (вручено / не вручено / отказ от вручения);
 — Соучастнику № 3: почтовое отправление № * от * г. (вручено / не вручено / отказ от вручения).
Соучастники № 2 и № 3 заявляют, что право преимущественной покупки Доли НЕ РЕАЛИЗОВАНО / ОТКАЗАНО (подчеркнуть необходимое) в установленный законом срок (30 дней с момента получения уведомления).
Стороны дают полное и безусловное согласие на отчуждение (продажу) Доли Соучастником № 1 Гражданину * на условиях, указанных в п. 1.3 настоящего Соглашения.
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ПЕРЕДАЧИ ДОКУМЕНТОВ
Расчеты между Соучастником № 1 и Покупателем производятся независимо от настоящего Соглашения (по договору купли-продажи доли).
 Стороны обязуются в срок не позднее * рабочих дней после нотариального удостоверения настоящего Соглашения предоставить нотариусу / в Росреестр полный пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на Долю.
РАСХОДЫ
Расходы, связанные с нотариальным удостоверением настоящего Соглашения, оплата гошпошлины за государственную регистрацию перехода права, а также услуги нотариуса по составлению договора купли-продажи доли распределяются между Соучастником № 1 и Покупателем в соответствии с их договоренностями / поровну / за счет Покупателя (подчеркнуть необходимое).
 Расходы на получение выписок из ЕГРН, справок и иных документов, необходимых для сделки, несет каждая Сторона самостоятельно в отношении своих документов.
ГАРАНТИИ И ЗАЯВЛЕНИЯ СТОРОН
Стороны гарантируют, что Участок не находится в аренде, залоговом имуществе, не обременен сервитутами, не изымается, не оспаривается в суде, не подлежит изъятию для государственных нужд.
 Стороны подтверждают свою дееспособность, осознанность волеизъявления и отсутствие принуждения, обмана или злого умысла.
 Соучастник № 1 гарантирует, что уведомления соучастников направлены надлежащим образом, а срок для реализации права преимущественной покупки истек.
 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае неисполнения обязательств по настоящему Соглашению виновная Сторона возмещает другой Стороне причиненные убытки в полном объеме.
 Если сделка по продаже Доли будет признана судом недействительной по вине Соучастника № 1 (например, скрыто обременение), Соучастник № 1 возмещает Соучастникам № 2 и № 3 судебные издержки и убытки.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.
 Соглашение составлено в * экземплярах: по одному для каждой из Сторон (___ шт.), один, для нотариуса, один, для представления в Росреестр.
 Все споры и разногласия решаются путем переговоров, а при недостижении согласия — в суде по месту нахождения Участка.
 Настоящее Соглашение регулируется законодательством Российской Федерации.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Соучастник № 1 Соучастник № 2 Соучастник № 3
____________ / * / ____________ / * / ____________ / * /
М.П. (при наличии печати) М.П. (при наличии печати) М.П. (при наличии печати)
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ
 Подтверждаю, что настоящее Соглашение подписано в моем присутствии гражданами , , , личность которых установлена по паспортам, дееспособность и воля которых проверены мною.
Нотариус:
 Номер удостоверения: *
 Реестровый номер нотариуса: *
 Нотариальная контора: *
 Город: *
Подпись нотариуса ____________ / * /
М.П. (Печать нотариуса)
Дата удостоверения: «___» _____________ 202__ г.
 Номер нотариального акта: * 

Порядок регистрации в Росреестре (после нотариата)

После нотариального удостоверения соглашения (и заключения основной сделки, ДКП доли, договора аренды и т.д.) пакет документов подается на госрегистрацию.

Способы подачи:

Через нотариуса (электронно): Самый быстрый способ (срок регистрации — 1 рабочий день после получения документов регистратором). Нотариус сам отправляет пакет с ЭЦП. Рекомендуемый вариант.
Через МФЦ (Мои Документы): Срок — 9 рабочих дней (7 дней на регистрацию + 2 на передачу).
Лично в Росреестре / По почте: Срок — 9 рабочих дней.
Личный кабинет Росреестра / Госуслуги: Требуется усиленная КЭП (квалифицированная электронная подпись) у всех сторон.

Пакет документов для регистрации перехода права на долю:

Заявление по установленной форме (заполняет нотариус или заявитель).
Нотариально удостоверенное Соглашение соучастников (оригинал + копия).
Договор купли-продажи доли (нотариальная форма, оригинал + копия).
Уведомления соучастников (оригиналы почтовых отправлений с уведомлением о вручении / нотариальные уведомления), обязательно для ст. 250 ГК РФ.
Паспорта сторон (предъявляются при личной подаче, копии нотариус заверяет сам).
Квитанция об оплате госпошлины (для электронной подачи через нотариус, скидка 30%, т.е. 1400 руб. вместо 2000 руб. на физлицо за запись о переходе права).

Особенности соглашения при выделении доли в натуре (Раздел участка)

Если цель — не продать долю, а физически отделить свою часть участка (создать новый кадастровый объект), соглашение имеет иную структуру (Соглашение о разделе общей собственности / выделении доли).

Ключевые отличия образца для выделения доли:

Предмет: «Стороны договорились о выделении доли Соучастника № 1 в натуре с образованием нового земельного участка…».
Приложение — Схема межевания: Обязательно приложение схемы, подготовленной кадастровым инженером, с координатами поворотных точек нового участка.
Акт согласования границ: Подписывается всеми соучастниками и владельцами смежных участков (если затрагиваются общие границы).
Кадастровый план: На основании соглашения и схемы инженер готовит кадастровый план (XML-пакет) для Росреестра.
Результат: Регистрируется прекращение права на долю в старом участке и возникновение права собственности на новый самостоятельный участок с новым кадастровым номером.

Совет: При выделении доли в натуре обязательно привлекайте кадастрового инженера на стадии составления соглашения. Инженер проверит, позволяет ли конфигурация участка и ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории) выделить долю заданной площади с соблюдением минимально допустимых размеров (устанавливаются законами субъектов РФ) и нормами отступов (СП 53.13330, СанПиН).

Типичные ошибки и риски

Нарушение процедуры ст. 250 ГК РФ (продажа доли): Уведомление отправлено не всем соучастникам, адрес неверный, срок 30 дней не выдержан, цена в уведомлении выше реальной. Последствие: Соучастники могут в течение 3 месяцев потребовать в суде перевода прав покупателя на себя (возместив цену).
Отсутствие нотариальной формы там, где она обязательна: Сделка признается недействительной (ничтожной) по ст. 166 ГК РФ.
Неточности в кадастровом номере или площади: Росреестр приостановит регистрацию. Требуется уточнение данных.
Игнорирование обременений: На участке висит арест судебных приставов или ипотека. Соглашение подписано, но сделку не зарегистрируют до снятия обременения.
Просроченные выписки ЕГРН: Нотариус и Росреестр требуют свежие выписки (обычно не старше 30 дней на момент подачи).
Несогласованные границы при межевании: Если один из соучастников не подписал акт согласования границ, межевание не пройдет регистрацию.

Роль кадастрового инженера (по данным из практики)

В процессе подготовки соглашений о межевании или выделении доли ключевую роль играет кадастровый инженер. По информации из открытых источников, специалисты (например, кадастровый инженер , аттестат , тел. *) осуществляют извещение участников общей собственности о проведении кадастровых работ в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ и 101-ФЗ.

Задачи инженера в контексте соглашения:

Подготовка проекта межевания / схемы выделения доли.
Официальное извещение всех заинтересованных лиц (собственников, арендаторов, пользователей) о времени и месте согласования границ.
Составление Акта согласования границ (протокола сбора подписей).
Формирование кадастрового плана в XML для подачи в Росреестр.

Примечание: Контактные данные специалистов в данной статье приведены в замаскированном виде (*) в целях защиты персональных данных. Для заказа услуг обращайтесь в СРО кадастровых инженеров или на официальные порталы.

Чек-лист перед подписанием (для проверки)

[ ] Все соучастники определены, паспортные данные верны (сверены с оригиналами).
[ ] Кадастровый номер участка верен (проверен по Публичной кадастровой карте).
[ ] Размеры долей в сумме дают 1 (целое);
[ ] Для продажи: уведомления ст. 250 ГК РФ отправлены заказно с вложением списка, срок 30 дней истек, оригиналы почтовых квитанций и уведомлений о вручении сохранены.
[ ] Цена в уведомлении = цене в ДКП (не ниже).
[ ] Выбрана правильная форма (нотариат / простое письменное).
[ ] Оплата госпошлины произведена (чек сохранен).
[ ] Есть свежая выписка из ЕГРН на участок (не старше 30 дней).
[ ] Нет арестов/обременений (проверено по выписке/ФССП).
[ ] Для выделения доли: есть заключение кадастрового инженера о возможности выделения, схема границ согласована с соседями.

Соглашение собственников долевой собственности — это фундаментальный документ для легализации любых действий с общим земельным участком. Ошибки в его составлении (неверная форма, пропуск уведомлений по ст. 250 ГК РФ, неточности в описании объекта) ведут к судебным спорам, потере времени и денег, а иногда, к признанию сделки недействительной.

Рекомендации:

Всегда используйте нотариальную форму для сделок с долями (продажа, залог, аренда > 1 года, раздел).
Привлекайте нотариуса на этапе черновика, а не только для подписи готового текста.
Для межевания и выделения доли обязательно работайте с лицензированным кадастровым инженером.
Храните все оригиналы почтовых отправлений (для ст. 250 ГК РФ) неограниченное время — они являются вашим главным доказательством добросовестности в суде.

Грамотное оформление соглашения сегодня — это гарантия спокойствия и сохранности ваших прав на землю на годы вперед.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. Для решения конкретных вопросов обратитесь к нотариусу или юристу, специализирующемуся на земельном праве. Актуально на .