Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Смена собственника недвижимости, сданной в аренду, — распространенная ситуация в деловой практике․ Однако по закону (ст․ 617 ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора аренды․ Договор продолжает действовать, но права и обязанности собственника (арендодателя) переходят к новому владельцу․

Для фиксации этого перехода сторон и избежания будущих споров стороны оформляют Соглашение о замене стороны в договоре аренды (цессия договора по отношению к арендодателю)․ Ниже подробная инструкция, правовые основания и образец документа․

Правовые основания: ст․ 617 ГК РФ и ст․ 391 ГК РФ

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, в случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к приобретателю этого имущества․

Автоматизм: Переход прав происходит по закону с момента государственной регистрации перехода права собственности (для недвижимости) или передачи имущества (для движимого)․
Согласие арендатора: Для перехода обязанностей арендодателя к новому собственнику согласие арендатора не требуется (в отличие от перехода долга по ст․ 391 ГК РФ в общем порядке)․ Закон защищает арендатора: его договор не разрывается․
Уведомление: Новый собственник обязан уведомить арендатора о переходе прав․ До получения уведомления арендатор вправе исполнять обязательства перед старым собственником (п․ 2 ст; 617 ГК РФ)․

Зачем тогда нужно Соглашение? Несмотря на автоматический переход по закону, Соглашение необходимо для:

Фиксации даты фактического перехода управления объектом․
Подтверждения реквизитов нового арендодателя для платежей (новые банковские данные)․
Оформления акта приема-передачи объекта (состояние имущества, показания счетчиков)․
Расчетов между старым и новым собственником (залог, предоплата, аренда за текущий период)․
Бухгалтерии и налоговой инспекции (документальное подтверждение смены платежного поручения)․

Структура и обязательные условия Соглашения

Документ оформляется в простой письменной форме (в 3 экземплярах: старый арендодатель, новый арендодатель, арендатор)․ Нотариальное заверение не требуется, если сам договор аренды не подлежал нотариальному заверению․

Обязательные реквизиты:

Название: «Соглашение о замене арендодателя (переходе прав и обязанностей арендодателя)»․
Дата и место составления․
Стороны (3 лица):
- Исходящий арендодатель (Старый собственник)․
- Входящий арендодатель (Новый собственник)․
- Арендатор;
Ссылка на основной договор: Номер, дату договора аренды № * от ․․ г․
Ссылка на основание перехода права: Договор купли-продажи, дарения, приказа о наследовании и т․д․ (Номер, дата, нотариус/Реестр Росреестра)․
Предмет: Описание объекта аренды (адрес: г․ , ул․ , д․ , пом․ , кадастровый номер: *:::*)․
Дата перехода прав: Обычно — дата госрегистрации перехода права собственности в ЕГРН․
Финансовые расчеты (критически важно):
- Кто и за какой период получает аренду․
- Переход залога (обеспечительного платежа) от арендатора к новому арендодателю․
- Расчеты за счетчики/коммунальные услуги на дату перехода․
Новые реквизиты для оплаты: ИНН/КПП, банковские данные нового арендодателя (БИК, к/с, р/с *)․
Подписи всех трех сторон с расшифровкой․

Образец Соглашения о замене стороны (Арендодателя)

 СОГЛАШЕНИЕ О ЗАМЕНЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ № * от ․․ г․ г․ «___» _____________ 20 г․
Мы, нижеподписавшиеся:
ИСХОДЯЩИЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ: (ФИО/Наименование ЮЛ), именуемый в дальнейшем «Исходящий Арендодатель», действующий на основании паспорта серии * № выдан ․․ г․ * / Устава, с одной стороны,
 ВХОДЯЩИЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ: (ФИО/Наименование ЮЛ), именуемый в дальнейшем «Входящий Арендодатель», действующий на основании паспорта серии № выдан ․․ г․ * / Устава, с другой стороны,
АРЕНДАТОР: (ФИО/Наименование ЮЛ), именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании паспорта серии № выдан ․․ г․ / Устава / Доверенности № от ․․ г․, с третьей стороны,
вместе именуемые «Стороны», исходя из ст․ 617 ГК РФ, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
 Стороны подтверждают, что в результате Договора купли-продажи № * от ․; г․ (Госрегистрация права в ЕГРН № * от ․․ г․) право собственности на недвижимое имущество, сданное в аренду по Договору аренды № * от ․․ г․ (далее — «Договор аренды»), перешло от Исходящего Арендодателя к Входящему Арендодателю;
 Объект аренды: помещение назначения , площадью кв․м, расположенное по адресу: г․ , ул․ , д․ , пом․ ․ Кадастровый номер: *::*:․
ДАТА ПЕРЕХОДА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
 Права и обязанности Арендодателя по Договору аренды переходят от Исходящего Арендодателя к Входящему Арендодателю с «___» _____________ 20 г․ (даты госрегистрации перехода права собственности в ЕГРН / фактической передачи имущества по Акту приема-передачи № *)․
ФИНАНСОВЫЕ РАСЧЕТЫ И ЗАЛОГ
 Арендная плата: За период до «___» _____________ 20 г․ (включительно) Арендатор производит оплату в пользу Исходящего Арендодателя․ Начиная с «___» _____________ 20 г․ — в пользу Входящего Арендодателя на реквизиты, указанные в п․ 6 настоящего Соглашения․
 Обеспечительный платеж (Залог): По Договору аренды Арендатором внесен залог в сумме * () рублей 00 коп․ Исходящий Арендодатель подтверждает получение данной суммы и передает право требования возврата залога Входящему Арендодателю․ Входящий Арендодатель принимает обязательство вернуть залог Арендатору на условиях Договора аренды․
 Коммунальные платежи/Счетчики: Расчеты за коммунальные услуги и показания приборов учета (свет, вода, газ, тепло) на дату перехода прав оформляются отдельным Актом приема-передачи показаний счетчиков № * от ․․ г․, являющимся неотъемлемым приложением к настоящему Соглашению․
 ГАРАНТИИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
 Исходящий Арендодатель гарантирует, что на дату перехода прав по Договору аренды нет просроченной задолженности Арендатора, нет претензий к состоянию имущества (кроме зафиксированных в Акте приема-передачи), и Договор аренды не расторгнут, не приостановлен и не изменен иными соглашениями․
 Входящий Арендодатель принимает объект в состоянии, соответствующем Договору аренды и Акту приема-передачи от ․․ г․, и обязуется исполнять все обязанности Арендодателя (капитальный ремонт, уплата налогов на имущество, обеспечение бесшумного владения и т․д․);
УВЕДОМЛЕНИЕ ТРЕТЬИХ ЛИЦ
 Стороны подтверждают, что уведомление о переходе прав направлено в органы регистрации (ЕГРН), налоговые органы и иные заинтересованные организации в установленном законом порядке․
НОВЫЕ РЕКВИЗИТЫ ВХОДЯЩЕГО АРЕНДОДАТЕЛЯ (ДЛЯ ОПЛАТЫ)
 Наименование/ФИО:
 ИНН: КПП: * (для ЮЛ/ИП)
 Банк:
 БИК:
 к/с: *
 р/с: *
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания всеми тремя Сторонами․
 Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны․
 Во всем остальном условия Договора аренды № * от ․․ г․ остаются без изменений и в полной силе;
ПОДПИСИ СТОРОН:
ИСХОДЯЩИЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ
 
Подпись: _______________ /
 
М․П․ (для ЮЛ/ИП)
ВХОДЯЩИЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ
 
Подпись: _______________ /
 
М․П․ (для ЮЛ/ИП)
АРЕНДАТОР
 
Подпись: _______________ / *
 
М․П․ (для ЮЛ/ИП) 

Критически важные приложения (без которых Соглашение бессмысленно)

Подписание самого Соглашения без приложений создает риски для всех сторон․ Обязательно приложите:

Акт приема-передачи объекта аренды (между старым и новым собственником)

Фиксирует физическое состояние объекта на момент смены владельца: наличие повреждений, состояние ремонта, наличие мебели/техники (если аренда с мебелью), показания всех счетчиков (электричество, вода, газ, тепло) на «___» _____________ 20 г․ в *:*․

Подписывают: Старый собственник, Новый собственник․ Арендатор желательно тоже подписывает для подтверждения показаний․

Акт сверки взаиморасчетов на дату перехода

Подтверждает, что на дату смены собственника у Арендатора нет долгов по аренде и КУ перед Старым собственником․ Если долг есть — он фиксируется и переходит к Новому собственнику (или погашается до подписания)․

Уведомление Арендатора от Нового собственника

Официальное письмо (можно в свободной форме, но лучше с уведомлением о вручении/почтой с описью вложения), направленное Арендатору до или одновременно с подписанием Соглашения․ В нем указываются новые реквизиты для оплаты и контактное лицо (ФИО: , тел․: +7 () *—)․

Типичные ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Не указано, кто получает аренду за месяц перехода (например, переход 15-го числа)․	Двойная оплата или недоплата․ Споры о пропорциональном расчете․	Четко прописать в п․ 3․1: «До даты Х — Старый, с даты Х — Новый»․
Залог не переведен/не зафиксирован в Соглашении․	Арендатор требует возврат у Старого, Новый отказывается возвращать в конце срока․	Обязательный п․ 3․2: Старый подтверждает получение, Новый принимает обязательство вернуть․
Показания счетчиков не сняты/не подписаны․	Накопление огромных долгов по КУ, споры о том, кто платил за «лишние» кубы/кВт․	Обязательный Акт снятия показаний с фото счетчиков на дату перехода․
Арендатор не подписал Соглашение (подписали только собственники)․	Арендатор может продолжать платить Старому собственнику до получения официального уведомления (п․ 2 ст․ 617 ГК РФ)․	Сбор подписи Арендатора обязателен․ Если Арендатор уклоняется — направить уведомление почтой с описью/нотариусом․
Договор аренды был не зарегистрирован (срок 1 год и более), а новый собственник не перерегистрировал аренду в ЕГРН․	Аренда не оponеет третьим лицам (новым покупателям, банкам), риск расторжения при банкротстве собственника․	Новый собственник обязан подать заявление на госрегистрацию перехода прав по договору аренды в МФЦ/Росреестр․

Особенности для коммерческой и жилой аренды

Жилая аренда (найм жилого помещения — ст․ 675, 617 ГК РФ, ЖК РФ)

Права членов семьи арендатора (наживателей) сохраняются полностью․
Новый собственник не может выселить арендатора до конца срока договора (кроме оснований ст․ 83 ЖК РФ / ст․ 619 ГК РФ)․

Коммерческая аренда (предприятия, офисы, склады, ст․ 617, 651 ГК РФ)

Часто совмещена с арендой земли (ст․ 651 ГК РФ)․ При смене собственника здания права на землю (аренда/свободное владение) должны переоформляться отдельно․
Важен момент с НДС: если Старый арендодатель на общем режиме, а Новый — на УСН «Доходы» (без НДС) или наоборот — меняется порядок выставления счетов-фактур․ Это нужно зафиксировать в доп․ соглашении к договору или в приложении к Соглашению․
Арендатор (бизнес) часто требует подтверждения права нового собственника (выписка ЕГРН не старше 30 дней)․

Пошаговая инструкция по оформлению (Чек-лист)

Получение выписки ЕГРН на нового собственника (подтверждение права)․
Подготовка проекта Соглашения (3 экземпляра) и приложений (Акт приема-передачи, Акт сверки)․
Встреча трех сторон (или последовательное подписание) на объекте аренды․
Снятие показаний счетчиков (фото/видео зафиксировано), подписание Акта приема-передачи показаний․
Подписание Соглашения о замене стороны всеми тремя участниками․
Передача ключей/доступов (если меняется управление объектом) — Акт приема-передачи ключей․
Передача оригиналов документов Новому собственнику: Договор аренды, Акт приема-передачи при заселении, страховые полисы, технический паспорт, ключи от домофона/СКУД․
Уведомление Арендатора (если не подписал на встрече) — почтой/нотариусом/Курьером с росписью․
Изменение реквизитов в 1С/бухгалтерии у Арендатора для следующего платежа․
Подача заявления в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода прав арендодателя по договору аренды (если договор зарегистрирован)․ Госпошлина — 2000 руб․ (для недвижимости)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог/госпошлину за Соглашение?

Само по себе Соглашение — это сделка перехода прав (цессия долга арендодателя), она не облагается НДФЛ/НДС․ Однако госпошлина за регистрацию перехода прав в ЕГРН (если договор аренды был зарегистрирован) составляет 2000 руб․ (п․ 22 ст․ 333․33 НК РФ)․ Платит заинтересованная сторона (обычно Новый собственник)․

Что если Арендатор отказывается подписывать Соглашение?

По ст․ 617 ГК РФ его согласие на переход прав не требуеться — права переходят по закону․ Но его подпись нужна для фиксации расчетов (залог, счетчики, дата перехода платежей)․ Если он отказывается — Новый собственник направляет официальное уведомление (заказное письмо с описью вложения/нотариальное уведомление) с новыми реквизитами․ С даты получения уведомления Арендатор обязан платить Новому собственнику․

Можно ли оформить Соглашение ЭДО (электронным документооборотом)?

Да, если в основном Договоре аренды предусмотрено использование ЭДО/ЭЦП (ст․ 434 ГК РФ, 630 ГК РФ)․ Для регистрации в Росреестре все равно понадобятся оригиналы или нотариально заверенные копии/квалифицированная ЭЦП через ГИС ЕГРН․

Что делать с залогом, если Старый собственник уже потратил его?

Это внутренние отношения между Старым и Новым собственником․ По отношению к Арендатору Входящий Арендодатель несет полную ответственность за возврат залога (п․ 3․2 образца)․ Если Старый не передал деньги Новому, это их спор (возмещение убытков/необоснованное обогащение), Арендатор тут не участвует․

Резюме

Соглашение о замене стороны (арендодателя) — это не просто формальность, а ключевой документ, защищающий интересы всех трех участников․ Оно легализует новые банковские реквизиты, фиксирует границу ответственности за залог и коммунальные платежи и служит основанием для регистрации перехода прав в ЕГРН․

Главные правила безопасности:

Всегда работайте втроем (Старый, Новый, Арендатор)․
Обязательно снимайте показания счетчиков и подписывайте Акт․
Четко разделяйте периоды оплаты аренды по дате госрегистрации права․
Проверяйте выписку ЕГРН на нового собственника перед подписанием․
Не забывайте подавать документы в Росреестр в течение года (для зарегистрированных договоров)․

Грамотное оформление смены собственника экономит месяцы судебных споров и сохраняет деловую репутацию․ Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируя его под специфику вашего объекта (жилой/нежилой, с мебелью/без, с НДС/без НДС)․

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ При оформлении сделок с недвижимостью рекомендуется привлекать квалифицированных юристов․