Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Вопрос выделения долей в праве общей долевой собственности (например, в квартире, доме или земельном участке) супруге и детям часто возникает при разводе, разделе имущества или планировании наследования․ Многие собственники ищут способы сэкономить на нотариальных тарифах и пытаются составить соглашение о выделении долей без нотариуса․

Важное предупреждение: Данная статья носит информационный характер․ Самое главное помнить, что в соответствии с законодательством РФ (ст․ 42 Закона «О госрегистрации недвижимости», ст․ 55 ЖК РФ, ст․ 250 ГК РФ) сделки с недвижимостью, влекущие возникновение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, подлежат обязательной нотариальной форме (кроме случаев, прямо предусмотренных законом)․ Простое письменное соглашение без нотариуса для выделения долей в недвижимости не будет принято Росреестром для государственной регистрации перехода права․

Когда можно обойтись без нотариуса?

Существует ограниченный круг случаев, когда нотариальное удостоверение не требуется:

Соглашение о выделении доли в уставном капитале ООО (ст․ 25 Закона «Об ООО») — достаточно письменной формы, если иное не предусмотрено уставом․
Распоряжение имуществом, не подлежащим госрегистрации (движимое имущество: автомобиль, ценные бумаги, бытовая техника, деньги на счетах), если сумма сделки не превышает 10 000 руб․ (для граждан) или если стороны не договорились об иной форме․
Соглашение об определении доли при разделе общей имущественной массы супругов (ст․ 38 СК РФ, ст․ 244 ГК РФ), если оно не нотариально удостоверено, но стороны хотят зафиксировать волю․ Однако для регистрации прав на недвижимость в Росреестре такое соглашение все равно придется нотариально удостоверить или подать через МФЦ с нотариальным удостоверением подписей․
Использование Единого портала госуслуг (Госуслуги) с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) — для некоторых сделок (например, дарственная между близкими родственниками) это эквивалентно нотариальной форме, но для выделения долей в общем имуществе практика применения вариативна и требует консультации․

Типовые ошибки при самостоятельном составлении

Отсутствие нотариального удостоверения, главная ошибка, делающая сделку ничтожной (ст․ 166 ГК РФ) для недвижимости․
Нарушение прав несовершеннолетних детей․ Выделение доли ребенку требует разрешения органа опеки и попечительства (ООП), если доля ребенка уменьшается или если имущество обременено (ипотека)․ Нотариус обязан проверить это разрешение․ Без нотариуса вы рискуете оспариванием сделки прокуратурой в суде․
Нечеткое описание предмета договора: отсутствие кадастрового номера, адреса (маскируем: г․ , ул․ , д․ , кв․ ), площади, вида права․
Игнорирование залогодержателя (банка)․ Если недвижимость в ипотеке, выделение долей без согласия банка недопустимо․
Отсутствие справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ (для жилых помещений)․

Структура правильного соглашения (для нотариуса)

Ниже приведен образец структуры документа, который готовит нотариус․ Вы можете подготовить его черновик заранее, чтобы сэкономить время на приеме․ Персональные данные замаскированы․

 СОГЛАШЕНИЕ О ВЫДЕЛЕНИИ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ г․ «» 202 г․
Мы, нижеподписавшиеся:
[ФИО собственника 1 — например, Муж] — , паспорт выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Участник 1»,
[ФИО собственника 2 — например, Жена], , паспорт выдан , проживающий по адресу: , именуемая в дальнейшем «Участник 2»,
[ФИО ребенка 1], *, свидетельство о рождении , проживающий по адресу: , представляемый законным представителем — Участником 2 на основании *, именуемый в дальнейшем «Участник 3»,
[ФИО ребенка 2 (при наличии)] — *, свидетельство о рождении , проживающий по адресу: *, представляемый законным представителем — Участником 2, именуемый в дальнейшем «Участник 4»,
вместе именуемые «Стороны», действуя на основании ст․ 244, 252 ГК РФ, ст․ 38, 39 СК РФ, Закона «О госрегистрации недвижимости», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
 Стороны подтверждают, что являются собственниками в праве общей долевой собственности недвижимого имущества:
 Объект: [Квартира / Дом / Земельный участок]
 Адрес: г․ , ул․ , д․ , кв․
 Кадастровый номер: :::
 Площадь: * кв․ м
 Основание возникновения права: [Договор купли-продажи № * от , Свидетельство о праве № и т․д․]
 На текущий момент размер долей участников в праве общей собственности составляет:
 — Участник 1: (%);
 — Участник 2: (%);
 — Участник 3: (%);
 — Участник 4: (%)․
РАЗМЕР ВЫДЕЛЯЕМЫХ ДОЛЕЙ
 Стороны договорились выделить из общей долевой собственности следующие доли в натуре (или в идеальных долях) и установить новые размеры долей следующим образом:
 — Участнику 1 (Муж) выделяется доля: (%);
 — Участнику 2 (Жена) выделяется доля: (%);
 — Участнику 3 (Ребенок 1) выделяется доля: (%);
 — Участнику 4 (Ребенок 2) выделяется доля: (%)․
Примечание: Сумма долей должна составлять 1 (целое) или 100%․
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ПРИЕМКИ
 Передача выделенных долей считается совершенной с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН․
 Стороны подтверждают, что на момент подписания Соглашения объект недвижимости не обременен правами третьих лиц (залог, арест, аренда), за исключением: * (указать ипотеку, сервитут или написать «обременений нет»)․
 РАЗРЕШЕНИЕ ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА (КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО)
 В связи с тем, что Участники 3 и 4 являются несовершеннолетними, выделение им долей согласовано с органом опеки и попечительства (наименование органа)․
 Номер разрешения: от ․
 Обеспечение прав несовершеннолетних: (описание условий: получение эквивалентной доли в другой недвижимости, денежной компенсации и т․д․)․
СОГЛАСИЕ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ (ЕСЛИ ЕСТЬ ИПОТЕКА)
 Настоящее Соглашение заключено с письменного согласия залогодержателя — ПАО/АО «Банк » (Свидетельство о регистрации залога № от )․
РАСХОДЫ
 Расходы по нотариальному удостоверению, оплате госпошлины за госрегистрацию в Росреестре и получению выписок из ЕГРН несут Стороны в пропорции их долей / несет Участник 1 / иным способом: ․
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Настоящее Соглашение составлено в * экземплярах (по числу участников + 1 для нотариуса + 1 для Росреестра/МФЦ), имеющих равную юридическую силу․
 Стороны подтверждают, что прочитали текст Соглашения, поняли его смысл и последствия, подписывают его волеизъявленно․
ПОДПИСИ:
____________________ / / Участник 1
 ____________________ / / Участник 2
 ____________________ / / Участник 3 (представитель)
 ____________________ / / Участник 4 (представитель)
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ (заполняет нотариус)
 Подписи сторон, указанных выше, удостоверены нотариусом (ФИО нотариуса), нотариальным округом , свидетельством о праве ведения нотариальной деятельности № ․
 Печать: 

Пакет документов для нотариуса (чек-лист)

Перед визитом к нотариусу (адрес: , тел․: *) подготовьте оригиналы и копии:

Паспорта всех взрослых участников (дети до 14 лет — свидетельства о рождении)․
Документы-основания на недвижимость (договор ДКП, дарственная, свидетельство о праве, решение суда)․
Свежая выписка из ЕГРН на объект (не старше 30 дней)․
Технический план / паспорт БТИ (для уточнения площади и планировки)․
Разрешение органа опеки и попечительства (оригинал + копия), обязательно, если участниками являются дети до 18 лет и их доли меняются/выделяются впервые․
Согласие банка-залогодержателя (оригинал + копия) — если есть ипотека․
Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги), для жилых помещений․
Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ (УК/ТСЖ)․
Брачный договор / Соглажение о разделе имущества (если есть)․
Квитанция об оплате госпошлины (350 руб․ на каждого заинтересованного лица / объект, уточняйте актуальные тарифы)․

Альтернативы «Соглашению без нотариуса»

Если цель — передать имущество жене и детям, рассмотрите другие правовые конструкции, которые также требуют нотариуса, но могут быть выгоднее по налогам или смыслу:

Вид сделки	Когда применяется	Налог (НДФЛ) для получателя	Нужен нотариус?
Договор дарственной	Безвозмездная передача доли супруге (близкий родственник — 0% НДФЛ) и детям․	0% (для близких родственников по ст․ 217 НК РФ)	Да (обязательно для недвижимости)
Соглажение о разделе имущества супругов (ст․ 38 СК РФ)	При разводе или в браке․ Определяет, что достается кому․ Дети не являются сторонами, но их интересы учитываются․	0% (раздел — не продажа)	Да (для недвижимости)
Договор купли-продажи	Если передача возмездная․ Риск: налог у продавца (если владение < 3/5 лет), НДФЛ у покупателя нет․	Нет налога у покупателя	Да
Завещание	Переход права после смерти собственника․ Можно сделать тайным/закрытым у нотариуса․	0% для наследников I очереди	Да (нотариальная форма обязательна)

Пошаговая инструкция: как сделать правильно

Консультация․ Запишитесь к нотариусу (частному или госнотариусу) по адресу: *․ Уточните стоимость услуг (тарифы нотариальных действий + технические расходы)․
Сбор документов․ Соберите полный пакет (см․ чек-лист выше)․ Главное, получите разрешение ООП заранее (срок рассмотрения до 15-30 дней)․
Проект договора․ Перешлите нотариусу проект (как выше) и сканы документов за 1-2 дня до встречи для подготовки minuta․
Личное явление․ Все взрослые участники + дети от 14 лет (с паспортами) + представители детей до 14 лет явились к нотариусу․ Нотариус проверяет волю, дееспособность, законность;
Подписание и удостоверение․ Нотариус удостоверяет подписи, прошивает документ, скрепляет печатью․
Подача в Росреестр․ Нотариус обязан направить документы на госрегистрацию в электронном виде в рабочий день, следующий за днем удостоверения (ФЗ-218)․ Самостоятельно идти в МФЦ не нужно․
Получение результата․ Через 5-9 рабочих дней нотариус выдаст вам выписку из ЕГРН с уже внесенными записями о долях․

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли выделить долю ребенку, не выделяя жене?

Если квартира приобретена в браке, она общая совместная (ст․ 34 СК РФ)․ Сначала нужно определить долю жены (1/2), а уже из оставшейся доли мужа, выделить детям․ Иначе сделку оспарят․ Нотариус этого не допустит․

Что если ребенку 14-17 лет?

Он подписывает лично при нотариусе (паспорт обязателен), но согласие родителей/опекунов и разрешение ООП все равно нужны․

Сколько это стоит?

Нотариальный тариф (удостоверение сделки): зависит от стоимости имущества (по кадастровой стоимости или рыночной), в среднем 3 000 – 15 000 руб․ + НДС․
Техническая работа (составление проекта, копии, сканы): * руб․ (уточняйте у конкретного нотариуса)․
Госпошлина: 350 руб․ на каждого заинтересованного лица (в 2024 г․)․

Можно ли оформить через МФЦ без нотариуса?

Нет․ МФЦ принимает документы, поданные нотариусом в электронном виде, или документы, подписанные УКЭП (для ограниченного круга сделок)․ Простое письменное соглашение в МФЦ не примут․

Поиск «образца соглашения без нотариуса» — это попытка сэкономить, которая приводит к потере времени и риску признать сделку ничтожной․ Для недвижимости нотариальная форма — это закон, а не каприз чиновников․

Единственный рабочий алгоритм:

Подготовить документы (в т․ч․ разрешение ООП для детей)․
Обратиться к нотариусу․
Получить готовые выписки из ЕГРН с зафиксированными долями․

Заботьтесь о правовой безопасности своей семьи — доверяйте оформление профессионалам․

Данная информация актуальна на момент публикации․ Законодательство может меняться․ Перед совершением действий обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или юристом по адресу: , тел․ ․